Bất động sản Đà Nẵng "chạm đáy" 2020, đất nền đang "nóng" trở lại

Theo đơn vị này, hoạt động cầm chừng của thị trường khu vực này năm 2020 được thể hiện rõ qua sự sụt giảm thấp kỷ lục về nguồn cung mới và sức tiêu thụ chung ở hầu hết các phân khúc so với năm 2019. Những tháng đầu năm 2021, thị trường bất ngờ ấm trở lại với lượng nhà đầu tư đổ về Đà Nẵng sắn đất ngày một tăng, thậm chí một số khu vực bắt đầu "nóng" trở lại.

Phân khúc đất nền: Nguồn cung khan hiếm, giá tăng trở lại

Theo ghi nhận của DKRA Vietnam, trong năm 2020, thị trường đón nhận 2 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 183 nền, chỉ bằng 3% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 57% (104 nền), tương đương gần 2% lượng tiêu thụ năm 2019.

Nhìn chung, nguồn cung và lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới đều giảm mạnh trong năm 2020. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở quận Liên Chiểu và quận Ngũ Hành Sơn. Hoạt động giao dịch trên thị trường thứ cấp kém sôi động, tính thanh khoản thấp. Giá thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình khoảng 5 - 10%.

Riêng một số trường hợp người bán cần thu hồi vốn gấp ở các dự án thuộc khu đô thị Tây Bắc (quận Liên Chiểu) hoặc khu đô thị Nam Hòa Xuân (quận Ngũ Hành Sơn), mức giảm giá thứ cấp có thể lên đến 15 - 20%.Trước tình hình dịch bệnh và khó khăn của thị trường, nhiều CĐT đã điều chỉnh giá bán sơ cấp, đồng thời đưa ra các gói hỗ trợ hấp dẫn nhằm kích cầu trong bối cảnh thị trường trầm lắng.

Có thể thấy, đất nền Đà Nẵng đã chạm đáy vào năm 2020 khi mà từ đầu năm đến nay, thị trường đã rục rịch trở lại, nhà đầu tư âm thầm săn đất nền tại một số dự án ra hàng mới, nhu cầu cao khiến nhiều nơi "cháy hàng", giá nhích nhẹ từ 10-15% so với cuối năm 2020. Đơn cử như giỏ hàng mới ở FPT City đã bán hết sạch trong vài ngày, chủ đầu tư tiếp tục ra 38 lô đã có sổ chỉ trong một ngày đã được các nhà đầu tư gom hết. Hay tại Hòa Xuân, các lô liền kề, biệt thự đã nhúc nhích giao dịch trở lại với mức giá tăng từ 100-200 triệu đồng/lô so với cuối 2020, dao động khoảng 2,6-3,5 tỉ đồng/lô diện tích 100m2.

Tại Quảng Nam, do đặc thù khác biệt về sự phát triển cũng như quỹ đất, thị trường ghi nhận khoảng 8 dự án mở bán trong năm, cung cấp ra thị trường khoảng 792 nền, bằng 20% nguồn cung năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 53% (389 nền), bằng khoảng 12% lượng tiêu thụ năm trước.

Nguồn cung đất nền chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó, tập trung ở khu vực huyện Điện Bàn và TP. Hội An. Trong đó, đất nền lân cận TP. Hội An ghi nhận lượng giao dịch tương đối ổn định, nhà đầu tư rất quan tâm đến những sản phẩm có mức giá từ 17 - 23 triệu đồng/m2.

Phân khúc căn hộ: Sức tiêu thụ khá thấp

Thị trường căn hộ Đà Nẵng tiếp tục ghi nhận sự khan hiếm. Trong năm 2020, toàn thị trường đón nhận nguồn cung căn hộ mới đến từ 4 dự án mở bán, cung cấp khoảng 500 căn, tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 53% (263 căn). Tuy nguồn cung căn hộ mới tăng khoảng 3% so với năm trước, nhưng tỷ lệ tiêu thụ chỉ bằng 69% năm 2019.

Nguồn cung mới tập trung ở quận Ngũ Hành Sơn và quận Sơn Trà. Sức mua của thị trường thấp, tình hình tiêu thụ các dự án mới khá chậm. Những dự án đã mở bán trước đây có lượng tồn kho 386 căn. Giao dịch thứ cấp kém sôi động, thị trường có dấu hiệu giảm giá bán ở một số dự án, kể cả giá sơ cấp và giá thứ cấp.

Mặt bằng giá bán trung bình điển hình của phân khúc căn hộ ở Đà Nẵng dao động từ 23 – 70 triệu đồng/m2. Cũng trong năm vừa qua, một số dự án cao cấp trong khu vực đã ghi nhận mức giá cao tương đương với căn hộ cao cấp tại thị trường Hà Nội và TP. HCM (một dự án ven bờ sông Hàn có giá từ 84 - 116 triệu đồng/m2, dự án khác ngay mặt tiền biển Phạm Văn Đồng có giá từ 50 - 82 triệu đồng/m2).

Phân khúc nhà phố - biệt thự - shophouse: Gần như không có dự án mới mở bán

Tại Đà Nẵng: Trong năm 2020, phân khúc nhà phố - biệt thự - shophouse gần như không có dự án mới mở bán, giao dịch trên thị trường chủ yếu là nguồn cung sơ cấp còn lại của dự án đã mở bán trước đó. Toàn thị trường trong giai đoạn 2017 - 2020 ghi nhận nguồn cung khoảng 725 căn, tỷ lệ tiêu thụ qua các năm đạt khoảng 73% (529 căn).

Thị trường tiếp tục hạ nhiệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ năm 2018 - tháng 4/2019 với mức thanh khoản mức thấp ghi nhận ở nhiều dự án. Nguồn cung các dự án có sự chênh lệch lớn giữa các quận nội thành thành phố Đà Nẵng. Trong đó, quận Hải Châu dẫn đầu về nguồn cung và lượng tiêu thụ, tuy nhiên phần lớn chỉ tập trung ở một dự án trên đường Nguyễn Tất Thành.

Tại Quảng Nam: Tuy thị trường có ghi nhận nguồn cung mới nhưng vẫn ở mức rất thấp, khoảng 54 căn được mở bán, nguồn cung chỉ bằng 25% năm trước (220 căn). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 43% (23 căn) và bằng 21% lượng tiêu thụ năm 2019.

Phân khúc biệt thự biển: Sức cầu giảm mạnh

Tại Đà Nẵng: Chịu ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 cùng các tác động tiêu cực ở một số dự án, thị trường biệt thự biển Đà Nẵng năm 2020 rơi vào trạng thái trầm lắng, sức cầu thị trường thấp và không ghi nhận nguồn cung mới. Các dự án đa phần tập trung dọc theo trục đường biển Võ Nguyên Giáp - Trường Sa thuộc quận Ngũ Hành Sơn.

Tại Quảng Nam: Quảng Nam được xem là thị trường mới, phát triển muộn hơn so với Đà Nẵng, Khánh Hòa,… do đó số lượng dự án biệt thự biển không nhiều. Trong giai đoạn từ năm 2017 đến nay, thị trường ghi nhận nguồn cung khoảng 300 căn đến từ 6 dự án.

Tính riêng năm 2020, Quảng Nam ghi nhận 2 dự án mới mở bán, cung cấp ra thị trường 44 căn, tăng 42% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 23%, bằng 53% so với năm 2019. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động trong thời gian qua.

Phân khúc condotel: Sức tiêu thụ thấp nhất trong 5 năm qua

Tại Đà Nẵng: Trong năm 2020, DKRA Vietnam ghi nhận có 1 dự án condotel mở bán, cung cấp ra thị trường 172 căn condotel. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 88% nguồn cung mới (khoảng 151căn).

Sức tiêu thụ chung toàn thị trường ở mức rất thấp, đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Lượng tiêu thụ dự án mới chủ yếu đến từ một dự án trên đường Võ Nguyên Giáp.

Tại Quảng Nam: Thị trường đón nhận 1 dự án mới mở bán, cung cấp ra thị trường 282 căn, tỷ lệ tiêu thụ đạt 57% (khoảng 160 căn).

Các dự án tập trung dọc theo trục đường ven biển Võ Nguyên Giáp - Hoàng Sa và Lạc Long Quận. Thị trường có sự dịch chuyển về chương trình ủy thác cho thuê, cụ thể tỷ lệ cam kết và thời gian cam kết giảm đáng kể so với giai đoạn 2016 - 2018.

Một năm thăng trầm đã qua, hiện tại thị trường BĐS đang có dấu hiệu ấm dần lên. Theo Colliers Việt Nam, giá đất ở Đà Nẵng đang có dấu hiệu tăng kể từ sau Tết 2021 nhưng đây chưa phải là dấu hiệu tốt để có thể giúp thị trường hồi phục trở lại sau một năm đầy biến động của kinh tế Đà Nẵng. 

Cụ thể, ngành du lịch được xem là một trong những ngành kinh tế trọng điểm của Đà Nẵng chịu ảnh hưởng lớn bởi đại dịch covid 19. Dù dịch phần nào được kiểm soát trong nước nhưng Việt Nam vẫn chưa mở cửa đón khách trở lại. Dẫn đến tinh hình thị trường bất động sản du lịch ở Đà Nẵng thực sự chưa có nhiều tín hiệu lạc quan, nhu cầu đầu tư vẫn chưa khả quan so với quý 4/2020.

Tuy nhiên, các dự án nâng cấp hạ tầng đô thị cũng là tín hiệu tích cực, là nền móng cho sự tăng trưởng của ngành BĐS và nền kinh tế khu vực trong tương lai của Đà Nẵng.