Bất động sản Hà Nội vào “sóng”, nhà trong ngõ ở trung tâm có giá ngang ngửa biệt thự, liền kề vùng ven

Theo khảo sát trên nhiều trang mua bán bất động sản thời gian gần đây, có thể thấy nhà trong ngõ Hà Nội chào bán với mức giá cao.

Đơn cử, một căn nhà ngõ 30m2, mặt tiền 3,5m đã xây dựng 5 tầng ở phố Xã Đàn, quận Đống Đa đang được rao bán 8,6 tỷ đồng, tương đương khoảng 286,6 triệu đồng/m2.

Một căn nhà ngõ khác ở phường Nghĩa Đô, quận Cầu Giấy có diện tích 38m2, được rao bán với mức giá 6,7 tỷ đồng, tương đương 176 triệu đồng/m2.

Hay một căn nhà ngõ ở đường Kim Giang, phường Đại Kim, Hoàng Mai có mặt tiền 3,5m2, diện tích 35m2 đã xây 4 tầng được gần chục năm đang rao bán với giá 4,6 tỷ đồng, tương đương mức giá 131 triệu đồng/m2.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng: "Bất động sản Hà Nội đang vào sóng với giá bán tăng "chóng mặt", tôi cho rằng đây mới chỉ là sự khởi đầu của một chu kỳ mới".

Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024 của Batdongsan.com.vn ghi nhận thị trường nhà riêng Hà Nội có sự tăng trưởng ấn tượng. Trong quý 1/2024, loại hình nhà riêng dần cải thiện về lượng giao dịch và mức độ quan tâm. Đặc biệt, mức độ quan tâm cải thiện rõ rệt ở một số quận ngoại thành. Trong đó, mức độ quan tâm nhà riêng quận Nam Từ Liêm tăng 43%, mức độ quan tâm nhà riêng quận Hoàng Mai tăng 28%, Đống Đa tăng 21%, Thanh Xuân tăng 12%, Hà Đông tăng 26%.

Về giá, theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá các căn nhà ở riêng lẻ đang được giao dịch đã tăng từ 5 - 15% so với cuối năm ngoái.

Có thể thấy, “ăn” theo đà tăng của chung cư, giá nhà trong ngõ ở Hà Nội cũng tăng mạnh. Đáng chú ý, với mức giá dao động từ 100 triệu đồng/m2 đến trên 200 triệu đồng/m2 của nhà ở trong ngõ đang cao hơn nhiều so với giá căn hộ chung cư và ngang ngửa với giá biệt thự, liền kề ở thị trường này.

Báo cáo thị trường công bố mới đây của Savills cho biết, giá sơ cấp biệt thự, liền kề tại Hà Nội tăng 3% theo quý lên 164 triệu đồng/m2 đất do nguồn cung mới gia nhập trong quý I vừa qua.

Liền kề giảm 1% theo quý xuống 192 triệu đồng/m2 đất, trong khi shophouse giảm 15% theo quý xuống 279 triệu đồng/m2 đất chủ yếu do nguồn cung mới giá thấp tại huyện Thường Tín.

Khảo sát thực tế, tại khu đô thị Hacinco Đại Kim, một căn liền kề có diện tích 124,5m2 đang được rao bán với giá 140 triệu đồng/m2, mức giá này đã tăng khoảng 6% so với năm ngoái.

Còn tại Geleximco Lê Trọng Tấn, một căn liền kề 4 tầng, diện tích 100m2 đang được rao bán với mức giá 135 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, giá nhà trong ngõ ngang ngưởng với giá biệt thự, liền kề, thậm chí tại một số quận, giá nhà trong ngõ con nhỉnh hơn. Tuy nhiên, các căn liền kề và biệt thự có diện tích rộng nên tổng số tiền người mua chi trả lớn hơn khá nhiều so với nhà trong ngõ.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong điều kiện hạn chế về nguồn cung, giá căn hộ sơ cấp Hà Nội đang "neo" cao, các dự án mới mở bán đều có giá thuộc phân khúc cao cấp.

Trong khi đó, các căn hộ thứ cấp có giá xung quanh 3 tỷ đồng chỉ có ở các quận, huyện xa trung tâm, cũng đang được săn đón và ngày càng khan hiếm. Một căn nhà riêng có giá trên dưới 4 tỷ đồng với diện tích 30-40m2 trở thành lựa chọn hấp dẫn của nhiều gia đình có mong muốn an cư.

Thị trường bất động sản nhà ở riêng lẻ đang hình thành mặt bằng giá mới khi nguồn cung tiếp tục chưa thích ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư, cư dân - đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt như hiện nay.

Mức giá tăng còn được thúc đẩy từ nhu cầu đầu tư. Theo đó, nhà trong ngõ được đánh giá là loại hình có thanh khoản tốt kèm pháp lý đầy đủ, giá bán phải chăng. Đem lại lợi suất cao từ việc cho thuê trong bối cảnh nhu cầu thuê, mua nhà để ở tăng cao. Đặc biệt khi nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ trong ngõ nhỏ cũng đang duy trì xu hướng tăng trong thời gian qua khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ có kế hoạch bỏ bớt gánh nặng chi phí trước thực trạng doanh thu chủ yếu đến từ các sàn thương mại điện tử.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS - giá nhà khu vực nội đô sẽ khó giảm. Người dân có nhu cầu ở thực, nên cân nhắc tới việc xuống tiền mua nhà nếu tìm thấy sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, nghĩa là không vay quá nhiều.

"Lịch sử tăng giá cho thấy, giống như phân khúc căn hộ, giá nhà đất thổ cư Hà Nội cũng ghi nhận tình trạng tăng tương tự vào cuối năm 2021, đến giữa năm 2022, khi thị trường khó khăn, giá loại hình này có giảm nhưng không thấm gì so với mức tăng, đến nay lại tiếp tục tăng trở lại", ông Đính dẫn chứng.

Trước đà tăng giá của thị trường nhà ở Hà Nội, ông Đính cho rằng, nhà đầu tư cần thận trọng khi xem xét mức giá. Giá trị khi nó đang tăng cao có phù hợp, có đúng với giá trị thực không. Nếu trong trường hợp không phải giá trị thực mà đang bị bong bóng, thị trường đang cân đối lại, cung ra nhiều hơn thì sẽ tụt xuống rất nhanh. Trong trường hợp nó là giá trị cao ở giá trị thật do các chi phí đã tăng lên, đầu tư tăng lên thì chúng ta phải tính toán để tránh trường hợp mua phải giá ảo.

Còn nữa, các vấn đề về pháp lý, dự án hình thành trong tương lai phải xem xét kỹ về pháp lý, chủ đầu tư, hạ tầng… nếu nó phù hợp và đảm bảo quy định pháp luật thì hãng tham gia.

Còn ông Nguyễn Đình Đức, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Mai Việt cho rằng, cần phải rất thận trọng, có thể mua lại thứ cấp của những khách hàng đang cần tiền muốn bán, hoặc chọn địa phương có giá đang tốt. Ví dụ huyện Hoài Đức, quận Hà Đông có mức giá khá tốt so với mức giá ở các quận huyện khác tại Hà Nội.