Bất động sản KCN Hải Phòng: Cuộc chạy đua khai thác "mỏ vàng" của VinHomes với bộ tứ KBC, Deep C, VSIP và Sao Đỏ

Theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, quy hoạch TP Hải Phòng giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050 trở thành thành phố công nghiệp theo hướng hiện đại, trọng điểm kinh tế biển của cả nước, trung tâm dịch vụ logistics quốc gia…

Để chuẩn bị cho lộ trình này, Hải Phòng đang xúc tiến đầu tư xây dựng thêm 15 khu công nghiệp (KCN), tổng diện tích hơn 6.400 ha trong vòng 5 năm tới. Hiện tại, 12 KCN tổng diện tích 4.400 ha đang chưa dùng hết.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea), thành phố cảng có tiềm năng lớn để phát triển bất động sản KCN. Đây là “mỏ vàng” hấp dẫn các nhà đầu tư khai thác với đẩy đủ 5 loại hình giao thông, vị trí địa lý thuận lợi, cửa ngõ xuất nhập khẩu của khu vực phía Bắc. Hải Phòng cũng là tỉnh thu hút FDI thuộc top đầu cả nước, nhất là vốn FDI đổ vào các khu công nghiệp, thị trường bất động sản khu KCN do đó được kỳ vọng phát triển mạnh. 

Trên thực tế, tỷ lệ lấp đầy KCN của Hải Phòng cũng đang ở mức thấp so với các tỉnh công nghiệp hàng đầu cả nước. Một báo cáo của CTCP Vinhomes (thuộc Vingroup) khi nghiên cứu về lĩnh vực này cho rằng, tỷ lệ lấp đầy KCN tại Hải Phòng mới đang ở mức 50 - 60%, điều này có nghĩa dư địa cho thuê vẫn còn lớn. 

Vinhomes đang xem bất động sản KCN là một trong những mảng kinh doanh chủ lực, đem lại dòng tiền trong tương lai. Thị trường đầu tiên mà nhà phát triển bất động sản dân cư số một Việt Nam nhắm đến không đâu khác chính là Hải Phòng. 

Kế hoạch phát triển bất động sản KCN gồm việc mở rộng khu cho các nhà cung ứng 48 ha (VinFast), hai KCN khác diện tích lần lượt 200 ha và 320 ha sẽ cho thuê từ năm 2022. 

Nguồn: Vinhomes

Trong một báo cáo nghiên cứu về tiềm năng của thị trường bất động sản KCN Hải Phòng phát hành tháng 4/2019 của JLL, bốn nhà phát triển lớn nhất Thành phố bao gồm CTCP KCN Đình Vũ (Deep C), CTCP Tập đoàn Đầu tư Sao Đỏ (Sao Do Group), Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), và Công ty TNHH VSIP Hải Phòng. Bốn công ty này đang nắm tới 3/4 diện tích cho thuê KCN. 

Deep C - "ông trùm" quỹ đất

5 KCN lớn của Deep C tại Hải Phòng

Deep C được thành lập rất sớm tại Hải Phòng, từ năm 1997, công ty hiện sở hữu 5 KCN tổng diện tịch cho thuê gần 3.400 ha. Chúng là: Deep C Haiphong I, II, III; Deep C Quangninh I, II vị trí đắc địa.

Deep C được khởi xướng với sự hợp tác giữa Chính phủ Việt Nam và liên doanh các nhà đầu tư quốc tế, đứng đầu là Tập đoàn Rent-A-Port, Bỉ. 

Dữ liệu của chúng tôi cho thấy kết quả kinh doanh của các khu công nghiệp thuộc hệ thống Deep C đem về khá ấn tượng trong những năm qua. 

Năm 2019, Deep C Haiphong I doanh thu hơn 500 tỷ đồng, lãi sau thuế 194 tỷ đồng. Khu công nghiệp diện tích 541 ha, chính là cơ sở đầu tiên của Deep C. Các năm trước đó, Deep C Haiphong I cũng ghi nhận kết quả rất tốt, lợi nhuận một vài trăm tỷ đồng. Trong đó, năm 2016 doanh thu đạt 882 tỷ đồng, lợi nhuận ròng 330 tỷ đồng. 

Deep C Haiphong II doanh thu 32 tỷ đồng, lỗ 14 tỷ đồng. Điều này có thể đến từ cách ghi nhận doanh thu; theo đó năm 2018, KCN doanh thu 294 tỷ đồng, lãi 96 tỷ đồng. 

KCN Deep C Haiphong II B doanh thu 230 tỷ đồng, lãi 45 tỷ đồng, tăng trưởng tốt so với năm liền trước. 

Một điều có thể thấy rằng, Deep C chính là doanh nghiệp đang có quỹ đất dành cho bất động sản KCN lớn nhất TP Hải Phòng, một phần không nhỏ diện tích chưa được lấp đầy. 

Sao Đỏ Group - KCN Nam Đình Vũ

Vị trí thuận lợi của KCN Nam Đình Vũ

CTCP Tập đoàn Đầu tư Sao đỏ (Sao Đỏ Group) nắm trong tay dự án KCN Nam Đình Vũ diện tích 1.329 ha, nằm ngay cửa ngõ thông ra biển. 

Doanh thu của KCN Nam Đình Vũ là chưa thật cao trong những năm vừa rồi, khoảng từ 30 - 40 tỷ đồng, có lợi nhuận 5 - 10 tỷ đồng. 

Cập nhật đến quý 4/2020, giai đoạn 2 của KCN Nam Đình Vũ đang triển khai hạ tầng chuẩn bị bàn giao cho các nhà đầu tư thứ cấp đầu tiên. Giai đoạn 1 tổng diện tích 370 ha, đã đạt tỷ lệ lấp đầy trên 75% từ năm 2019.

Kinh Bắc - KCN Tràng Duệ 

Hải Phòng cũng là một địa phương ưa thích của nhà phát triển bất động sản Kinh Bắc (KBC). 

Kinh Bắc sở hữu KCN Tràng Duệ với tỷ lệ lấp đầy trên 97%, Tràng Duệ 1 và Tràng Duệ 2 có quy mô 402 ha, do công ty con là KCN Sài Gòn - Hải Phòng nắm giữ. 

Kinh Bắc đang hoàn thiện thủ tục pháp lý và triển khai giải phóng mặt bằng cho giai đoạn 3 KCN Tràng Duệ (687 ha). 

VSIP Hải Phòng 

Nhà phát triển KCN - KĐT hàng đầu Việt Nam, VSIP cũng đang sở hữu dự án quy mô 1.100 ha tại Hải Phòng, trong đó phần đất dành cho KCN 500 ha. 

Năm 2019, doanh thu của VSIP Hải Phòng đạt mức 1.309 tỷ đồng, lợi nhuận ròng 291 tỷ đồng; năm trước đó hai chỉ tiêu này lần lượt đạt 830 tỷ đồng và 142 tỷ đồng. 

Bên cạnh phát triển KCN, VSIP cũng rất mạnh trong việc triển khai dự án khu đô thị. Mảng bất động sản dân cư đóng góp không nhỏ vào kết quả kinh doanh cuối cùng. 

Mô hình này cũng được Kinh Bắc áp dụng khi triển khai KĐT Tràng Duệ xây dựng nhà ở cho công nhân, các chuyên gia và người dân Hải Phòng. Năm 2019, KĐT Tràng Duệ chính đã được cấp sổ đỏ, chính thức ghi nhận doanh thu, đóng góp 16,4% tổng doanh thu của Kinh Bắc, tương ứng 526 tỷ đồng. 

Các nhà phát triển KCN cung cấp không chỉ cơ sở hạ tầng, mặt bằng cho thuê, họ cũng đầu tư nhà xưởng xây sẵn, kho lưu trữ, hay thậm chí là cơ sở tạo nên lợi thế cạnh tranh riêng biệt. 

Như Deep C Haiphong I sở hữu hệ thống cầu cảng hàng lỏng và giá đỡ đường ống phục vụ việc kinh doanh hóa chất, hóa dầu. Vận hành dịch vụ này là Công ty TNHH Cầu cảng Euro Việt Nam. Doanh thu của công ty này đem về khoảng 120 tỷ đồng mỗi năm, lợi nhuận ròng từ 60 - 80 tỷ đồng. 

Bên cạnh đó, các nhà phát triển bất động sản KCN chuyên nghiệp họ cũng đầu tư cung cấp điện nước, dịch vụ cho các khách hàng thuê của mình. Như Kinh Bắc cho biết doanh thu mảng dịch vụ trong KCN Tràng Duệ hiện thu về khoảng 100 tỷ đồng mỗi năm.