Bất động sản liệu có "đói" vốn trong 2020?

Hiện vẫn có những ý kiến trái chiều về câu chuyện dòng vốn đổ vào bất động sản trong năm 2020 sau động thái có phần "kiểm soát chặt chẽ" hơn tín dụng vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước mới đây.

Tuy nhiên, theo các doanh nghiệp – là những người trực tiếp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, ít nhiều đang sử dụng các nguồn vốn khác nhau cho hoạt động đầu tư kinh doanh của mình lại có những góc nhìn tích cực hơn về dòng tiền vào bất động sản trong năm tới.

Ngân hàng đang rủng rỉnh vốn cho vay bất động sản?

Phát biểu tại một diễn đàn về bất động sản cuối tháng 11 vừa qua, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam nói rằng, trong năm tới bất động sản có nhiều cái lo, có nhiều thách thức, trong đó có khó khăn về nguồn vốn.

Ông Nam lo ngại rằng, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn trong năm 2020, bởi theo ông, hiện hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt.

Cụ thể: Lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 - 12%); nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, trao đổi với VnEconomy, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Landora Group Nguyễn Mạnh Hà lại không nghĩ như vậy. Ông Hà cho biết, thông tin ông nắm được hiện nay là các ngân hàng thương mại đang dư dòng tiền, dòng tiền vào khá lớn nhưng lại hết "room" cho vay dài hạn bất động sản.

"Mấy tháng cuối năm nay tôi nhận được thông tin ít nhất từ 2 ngân hàng muốn giải ngân nhanh cho nguồn tiền đang "kẹt". Tháng 11 vừa qua nhiều ngân hàng vẫn đang tìm cách để giải ngân", ông Hà nói.

Cũng theo doanh nhân này, trong năm 2020, mặc dù room tín dụng của các ngân hàng thương mại được kiểm tra khá đầy đủ, nghiêm túc nhưng không vì thế mà các doanh nghiệp bất động sản lại có thể đối mặt với khó khăn về vốn. Bởi lẽ, rất nhiều doanh nghiệp hiện đang mở rộng các nguồn huy động vốn: trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài…

Bên cạnh đó, nguồn tài chính của các nhà đầu tư cá nhân, lượng kiều hối (ước tính lên tới hơn 16 tỷ USD trong 2019), các nguồn tích lũy khác…sẽ là những dòng tiền mạnh cho thị trường bất động sản

"Người dân Việt có thói quen tích lũy là bất động sản bởi thực tế các lĩnh vực tài chính, đầu tư chứng khoán hay các ngành sản xuất khác không phải ai cũng sành sỏi, thành thạo, có thế mạnh nên bất động sản vẫn là lựa chọn ưu tiên", ông Hà nhìn nhận.

Do đó, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, trong năm tới, người dân vẫn sẽ hướng đầu tư của mình vào bất động sản, bởi dường như chúng ta đã thoát được lời nguyền 10 năm về suy giảm của bất động sản. Trong khi đó, Việt Nam lại đang hưởng lợi từ những biến động chính trị, kinh tế thế giới. Các tập đoàn nước ngoài đang coi Việt Nam là một trong 10 thị trường triển vọng lớn nhất thế giới trong năm tới.

"Dòng tiền trong dân luôn sẵn có, bằng chứng là các ngân hàng nhận được rất nhiều nguồn gửi nhưng thực tế thì lãi suất gửi ngắn hạn hiện khá thấp. Trong khi đó, nhiều ngân hàng thương mại lại đang khá dồi dào về vốn nên xu hướng chung là dân sẽ rút tiền để đầu tư bất động sản", Chủ tịch Landora dự báo.

"Doanh nghiệp không còn quá phụ thuộc vào vốn ngân hàng"

Đồng quan điểm nêu trên, Phó chủ tịch Hội đồng Quản trị Hải Phát Land Nguyễn Quốc Huy chia sẻ: thị trường 2019 hiện vẫn có khá nhiều ý kiến trái chiều về thị trường. Có ý kiến cho rằng, thị trường vẫn đang phát triển ổn định, có xu hướng đi lên, nhưng cũng có người cho rằng, thị trường đã và đang gặp khó khăn, đặc biệt là trong những tháng cuối 2019.

Tuy nhiên, theo ông Huy,  thị trường bất động sản dù có phát triển tốt hay bức tranh màu tối một chút thì chúng ta vẫn hoàn toàn có thể lạc quan, bởi thị trường hiện nay đã được điều chỉnh so với thời kỳ 2011 – 2012. Chúng ta có những chính sách quản lý, có kinh nghiệm điều hành tốt hơn nên thị trường cũng có sức đề kháng tốt hơn.

"Trong năm 2019 dù có những tín hiệu không được khả quan lắm nhưng đó lại là cơ hội cho các doanh nghiệp tìm hướng đi mới bền vững hơn cho mình và cả thị trường.

Nói về triển vọng dòng vốn vào bất động sản trong năm tới, ông Huy ví von: "Nếu như tài chính là dòng máu thì bất động sản là xương sống. Bất động sản mà thiếu tài chính thì chắc chắn sẽ khó khăn. Các doanh nghiệp bất động sản hiện nay cũng khá chú ý đến việc đa dạng hóa các dòng vốn".

Theo ông Huy, đa số các dự án bất động sản trước đây đều cậy nhờ vào dòng vốn từ ngân hàng và khách hàng. Nhưng vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có động thái sẽ thắt chặt việc cho vay tín dụng bất động sản bằng việc ban hành Thông tư 22.

Chính vì vậy, hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chủ đồng tìm kiếm nguồn vốn từ nhiều kênh khác nhau, như phát hành trái phiếu, hợp tác với đối tác nước ngoài, từ trong dân…đây lại là cơ hội của các doanh nghiệp, là một bước tiến mới cho thị trường bất động sản Việt Nam khi không quá phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân hàng.

Chuyên gia này tin rằng, động thái của cơ quan quản lý sẽ là khó khăn cho những doanh nghiệp thiếu tính chủ động để huy động nguồn vốn, nhưng nó lại là lợi thế, là bàn đạp cho những doanh nghiệp đã có sẵn chiến lược về tín dụng.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam lại được cho là đang rất hấp dẫn dòng vốn ngoại. Có khá nhiều dự án được triển khai dựa trên dự M&A với các tập đoàn quốc tế, chẳng hạn như dự án thành phố Thông minh 4 tỷ USD tại Đông Anh, Hà Nội và hàng loạt dự án tại Tp.HCM.

Theo ông Huy, chẳng có lý gì mà nguồn vốn này lại không tăng khi biên lợi nhuận của thị trường bất động sản Việt Nam cao hơn so với các nước xung quanh trong khu vực. Tuy nhiên, ông lo ngại rằng, có dòng vốn vào nhưng chúng ta có hấp thụ được hay không, có tìm kiếm được đối tác phu hợp hay không…hay lại quen với chính sách "bế quan tỏa cảng".

Cùng với đó, theo đánh giá của các chuyên gia, hiện người dân có một lượng tài sản, lượng tiền rất lớn, điều quan trọng là phải làm cho dân thấy được cái lợi của việc đưa vốn vào đầu tư có lợi hơn là cất tiền ở ngân hàng, ở nhà. Phải làm cho người dân tin tưởng để họ gửi gắm đồng tiền của mình.

Trước ý kiến cho rằng, mức lãi suất cho vay bất động sản hiện nay có thể là rào cản của thị trường trong năm tới, Phó chủ tịch Hải Phát Land nhìn nhận: khó có thể nói thế nào là cao thấp bởi nó phụ thuộc vào hiệu quả đầu tư, kinh doanh của mỗi doanh nghiệp. Cũng mức lãi suất đấy có thể là cao với doanh nghiệp này nhưng lại là thấp với những doanh nghiệp có dự án kinh doanh tốt.

Riêng với việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, phải xem ai là người phát hành và mức lãi suất đấy có khả thi đối với chính doanh nghiệp phát hành.

"Chính sách tiền tệ với bất động sản cần uyển chuyển hơn"

Chia sẻ với VnEconomy về triển vọng dòng vốn vào bất động sản trong 2020, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính khẳng định: nền kinh tế Việt Nam có sự tăng trưởng khá ổn định và nhanh. Nó phản ánh nội lực tốt và dự báo tiếp tục phát triển tốt trong 2020 thì không có lý gì mà thị trường bất động sản không phát triển trong 2020.

Đặc biệt, trong 2 năm qua, chúng ta vẫn duy trì tốt dòng vốn ngoại vào bất động sản, cùng với đó là lượng kiều hối về Việt Nam cũng khá lớn, là những dòng vốn rất tốt và phần lớn được sử dụng đầu tư vào bất động sản. Hoạt động tín dụng của Việt Nam trong 2019 cũng có sự tăng trưởng khả quan.

"Trong 2020 có thể Chính phủ sẽ có sự điều chỉnh theo hướng kiểm soát chặt chẽ hơn, nhưng theo cảm nhận cá nhân tôi năm tới không đến mức khó khăn về vốn cho thị trường", ông Đính nói.

Đáng chú ý, theo chuyên gia này, chủ trương siết chặt dòng vốn đối với bất động sản là một chủ trương đúng nhưng chúng ta cũng không quá sợ hãi, quá cẩn thận bởi chúng ta vẫn cần phải sử dụng nó để phát triển. Cần phải có sự uyển chuyển, có sự linh hoạt, có lúc siết nhưng cũng có lúc cần phải "nhả".

Riêng đối với dòng vốn FDI, ông Đính nhìn nhận chúng ta cũng cần phải đẩy mạnh việc giải quyết các thủ tục đầu tư, cấp phép dự án, cần những chính sách cởi mở hơn để tạo niềm tin cho các nhà đầu tư ngoại.