Bất động sản liệu có “đóng băng”?

Nhiều nhà đầu tư đang bắt đầu "gồng lãi"

Thị trường bất động sản những tháng gần đây có sự chững lại thấy rõ. Nhiều nhà đầu tư "ôm hàng" đến kỳ không "ra hàng" được, các sale bất động sản liên tục đăng tin bài nhưng thực tế không có giao dịch hoặc giao dịch rất hạn chế.

Ghi nhận tại thị trường bất động sản khu vực Lương Sơn - Hòa Bình những ngày này, phòng công chứng, văn phòng nhà đất đìu hiu, khác hẳn không khí tấp nập của năm 2021 và những tháng đầu năm 2022.

Nguyễn Thị Ly - một sale cứng bất động sản tại Lương Sơn - Hòa Bình cho biết, tình hình tại thị trường này đã khác hẳn. Những tháng cuối năm 2021 và đầu năm 2022, không kể cuối tuần hay trong tuần, nhà đầu tư đến từ Hà Nội và các tỉnh lân cận lại đổ lên xem đất như trảy hội, lượng giao dịch lớn. Tuy nhiên, 3 tháng gần đây, người lên xem giảm hẳn, giao dịch thực tế cũng không có nhiều. Các sale bất động sản tại Lương Sơn hiện đa phần lại chuyển qua làm du lịch hoặc một số ngành nghề khác. Chỉ có một số ít sale vẫn kiên trì trụ lại.

Nguyên nhân chính của hiện tượng này là do siết tín dụng bất động sản. Ông Nguyễn Phúc Hưng - một nhà đầu tư tại quận Hai Bà Trưng - Hà Nội cho biết, ông đầu tư bất động sản ở khá nhiều phân khúc khác nhau như đất nền, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà liền kề, shophouse ở các dự án tại miền Bắc. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, những nhà đầu tư như ông Hưng cũng đang kẹt trong khó khăn do phải đóng tiền theo tiến độ tại các dự án này.

Đơn cử, ông Hưng mua 1 căn biệt thự nghỉ dưỡng tại Hòa Bình với kỳ vọng để đầu tư chứ không phải để ở. Tuy nhiên, đến thời điểm phải vào tiếp 30% số tiền theo hợp đồng, nhưng vẫn chưa thanh khoản được. Ông Hưng phải đi vay tiền để đóng vào dự án do đang kẹt tiền ở nhiều lô đất chưa thanh khoản được. Đây cũng là tình trạng chung của rất nhiều nhà đầu tư hiện nay khi mua bất động sản bằng tiền đi vay. Trong bối cảnh ngân hàng siết tín dụng, tính thanh khoản kém, nhà đầu tư chạy đôn chạy đáo phải đi vay chỗ nọ để đắp chỗ kia. "Sợ đến lúc gồng vay nhiều quá, trong khi chưa ra được hàng thì sẽ không biết như thế nào" - ông Hưng chia sẻ.

Phân tích về thị trường, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định, đà tăng giá của thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại. Nguyên nhân là do mức giá ở một số dự án đang đứng ở mức cao. Điều này ảnh hưởng đến tính thanh khoản, dòng tiền, hoạt động đầu tư. Cùng với đó, các động thái như kiểm soát tín dụng bất động sản, hạn chế tách thửa tại một số địa phương hay tăng cường chống thất thu thuế đang tác động vào thị trường bất động sản.

Bất động sản liệu có "đóng băng"?

Phân tích về mỗi về lo ngại liệu bất động sản thời gian tới có rơi vào tình trạng "đóng băng" hay không? Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, hiện tại, áp lực lớn nhất là các chủ đầu tư sử dụng vốn vay, trong khi hoạt động phát hành trái phiếu cũng đang bị kiểm soát chặt. Nguồn tài chính tự có và huy động từ khách hàng thì không đủ. Do đó, không thể triển khai được dự án, dẫn đến nguồn cung suy giảm.

Trong khi đó, nhiều người vay mua nhà hiện cũng đang gặp khó do ngân hàng không còn room tín dụng, điều này khiến lực cầu trên thị trường suy giảm. Trong khi đó, giá nhà đã tăng rất cao trong giai đoạn vừa qua.

Ông Toản đánh giá, bất động sản có thể sẽ giảm trong thời gian tới. Những nhà đầu tư đã ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có xu hướng giảm giá hoặc bán cắt lỗ. Giá bất động sản sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế. Thị trường bất động sản trong hai tháng vừa qua lộ rõ sự hạ nhiệt và càng ngày sẽ càng rõ ràng hơn. Tuy nhiên, thị trường sẽ không đến mức tồi tệ là đóng băng.

Đồng tình với quan điểm này, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, thị trường giai đoạn 2009 - 2010 và thời điểm hiện tại đã rất khác nhau. Giai đoạn trước, bong bóng bất động sản đã hình thành ở nhiều phân khúc, từ đó làm cho hoạt động bị trì trệ, giá vẫn cao, trong khi giao dịch gần như không có, bất động sản khi không bán được rơi vào tình trạng đình trệ, hạ giá. Thậm chí đến nay chúng ta vẫn chưa khắc phục xong hệ quả của bong bóng bất động sản xảy ra từ những năm 2008-2009. Đơn cử như ở Bắc Giang, hai bên đường đến nay vẫn còn những dãy nhà xây từ giai đoạn đó bỏ không, xuống cấp.

Trong khi, thị trường giai đoạn hiện nay chưa đến mức có bong bóng, cũng chưa có khả năng dẫn đến tình trạng trì trệ quá, thậm chí đóng băng mặc dù cũng có tình trạng giá bất động sản tăng nóng nhưng không tăng cao so với giai đoạn trước.

Nhà đầu tư kỳ vọng vào nới room tín dụng

Gần đây nhất, thông qua buổi họp về kết quả điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng 6 tháng đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước cho biết, tín dụng tăng 8,15% so với cuối năm 2021, tương đương với mức tăng 17,1% so với cùng kỳ, tính đến ngày 9/6/2022.

Tốc độ tăng trưởng so với cùng kỳ này cao hơn nhiều so mức trung bình 12 - 14% được duy trì kể từ năm 2018 và Ngân hàng Nhà nước cũng thể hiện thái độ có phần thận trọng hơn trong điều hành chính sách tiền tệ khi rủi ro cho nền kinh tế vẫn còn lớn trong thời gian sắp tới.

Do vậy, Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh sẽ cấp thêm hạn mức tín dụng vào thời điểm hợp lý hơn (có thể vào giữa quý III/2022) và mức điều chỉnh sẽ phụ thuộc vào sức khỏe tài chính của từng ngân hàng.

Đây có thể sẽ là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.