Bất động sản phát mãi - 'món hời' lắm rủi ro

Theo Hội Môi giới Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS), hiện nay, tổng giá trị BĐS thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Thậm chí, tại nhiều ngân hàng, tỷ lệ này lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Do đó, BĐS thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do mà không trả được nợ.

Để cứu vớt các khoản nợ xấu, các ngân hàng đang công bố danh sách ngày càng nhiều các BĐS thế chấp cho các khoản vay của khách hàng cần xử lý để thu hồi nợ với giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực BĐS tại thời điểm tháng 6 là 2,47%, đang có chiều hướng gia tăng (tháng 6/2022 là 1,53%). Quý III năm nay, dù các ngân hàng vẫn chưa công bố đầy đủ báo cáo tài chính, nhưng, VARS cho rằng, không khó để nhận ra nợ xấu BĐS vẫn đang ngày càng gia tăng dù thị trường đã có dấu hiệu phục hồi.

Rao bán nhiều lần nhưng vẫn "ế"

VARS cho biết, thời gian qua, phần lớn các BĐS được ngân hàng phát mãi, thanh lý là các dự án BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn 4-5 sao ở nhiều tỉnh, thành như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Dương, Quảng Nam, Khánh Hòa, Kiên Giang...

Đơn cử, hồi đầu tháng 8, Agribank chi nhánh Tràng An (TP. Hà Nội) đã rao bán các khoản nợ của 7 doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Tân Hoàng Minh với tổng dư nợ gần 500 tỷ đồng. Trong đó, có tài sản đảm bảo là các BĐS thuộc khu du lịch Thiên Bảo Phú Quốc và khu du lịch phức hợp Hoàng Hải. Nhiều khoản nợ trong số này đã được rao bán tới lần thứ 4.

Hồi đầu tháng 10, Agribank chi nhánh Đống Đa (TP. Hà Nội) thông báo bán đấu giá lần 2 khoản nợ của Công ty CP Khách sạn Bến Du Thuyền (Marina Hotel) - chủ đầu tư dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia (Swisstouches La Luna Resort) tại TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

Tài sản đảm bảo cho khoản nợ này là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản đấu giá gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Trung tâm Bến Du Thuyền Hoàng Gia - khu B tại Khu đô thị Vĩnh Hòa, phường Vĩnh Hòa, TP. Nha Trang. Giá khởi điểm cho khoản nợ lần này là gần 1.031 tỷ đồng, giảm hơn 110 tỷ đồng so với lần rao bán hồi tháng 9.

Tương tự là trường hợp của VietinBank chi nhánh Bắc Sài Gòn (TP. HCM) thông báo bán đấu giá lần thứ 4 khoản nợ hơn 560 tỷ đồng của Công ty CP Xây dựng Công nghiệp (Descon). Giá khởi điểm toàn bộ khoản nợ là 265 tỷ đồng, giảm 62 tỷ đồng so với lần rao bán hồi tháng 7.

Toàn bộ khoản nợ được bảo đảm bằng 18 hợp đồng bảo đảm được ký trong giai đoạn 2015-2018. Chưa hết, tài sản bảo đảm còn có quyền tài sản phát sinh từ dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Descon tại TP. Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng; quyền tài sản từ phát sinh từ hợp đồng khung về chuyển nhượng dự án Preche Thảo Điền ngày 20/9/2015 với Công ty CP Đầu tư Thảo Điền và 20 quyền sử dụng đất tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.

Cẩn trọng khi mua bất động sản phát mãi

Các ngân hàng thường dành một khoảng thời gian nhất định, phổ biến từ 3-6 tháng cho khách hàng vay có thể tự tìm cách rao bán tài sản. Tuy nhiên, VARS đánh giá, phần lớn, các khách hàng vay đều không thể xử lý bán tài sản thế chấp trong khoảng thời gian nói trên do nhu cầu sụt giảm, tâm lý người mua vẫn mong muốn bắt "đáy" và một phần do giữ mức định giá quá cao.

Đến lượt ngân hàng, mặc dù được rao bán nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, nhưng nhiều BĐS phát mãi vẫn khó thanh khoản.

Nguyên nhân là do thị trường BĐS những năm gần đây phát triển nóng, khó lường, giá BĐS tại một số khu vực tăng gấp nhiều lần trong giai đoạn 2018-2022. Ngoài ra, việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó. Trong khi, có những tài sản bị giới hạn thời gian và tỷ lệ giảm giá.

Thời gian tới, VARS dự báo tỷ lệ nợ xấu sẽ có xu hướng tăng lên do thị trường BĐS vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Nhưng, thanh khoản tài sản BĐS phát mãi khả năng cao sẽ được cải thiện cùng với tiến trình phục hồi tích cực của thị trường.

VARS cho rằng, mua BĐS phát mãi, thanh lý là cơ hội để khách hàng sở hữu tài sản với mức giá khá hấp dẫn so với thị trường với giấy tờ pháp lý đã được thẩm định, sẵn sàng chuyển nhượng cho người mua và nguồn tài chính đảm bảo với các gói vay tài chính từ ngân hàng phát mãi tài sản.

Dẫu vậy, để tránh được những rủi ro tiềm ẩn, người mua cần định giá lại BĐS, do nhiều tài sản bảo đảm được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay; hiểu được lý do bị phát mãi, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ 3. Đồng thời, người mua cần lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra để tránh ham của rẻ mà vô tình dính vào vòng xoáy nợ nần.