Bất động sản TP.HCM 2024: ‘Lửa thử vàng’, sàng lọc thị trường cho chu kỳ mới

Tính đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản TP.HCM đã trải qua gần 3 năm đối mặt với khó khăn, thách thức, nguồn cung và sức cầu thị trường sụt giảm.

Nhiều quan điểm cho rằng, bức tranh chung bao phủ những gam màu tối có thể vẫn chưa dừng lại mà có khả năng sẽ còn tiếp diễn trong năm tới.

Tiếp tục “lửa thử vàng”

Nhận định về thị trường bất động sản TP.HCM năm 2024, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ Tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group cho rằng, trong ngắn hạn, thị trường khó có những chuyển biến theo hướng tích cực mà sẽ tiếp tục tiến trình “lửa thử vàng” đối với các chủ đầu tư, người mua và tất cả các bên tham gia vào thị trường bất động sản.

Nguyên nhân của tình trạng trên là do các chính sách, công tác gỡ vướng pháp lý cần thời gian để đủ độ “ngấm”, chưa thể có nhiều chuyển biến tích cực trong ngắn hạn, vô hình trung gia tăng áp lực lên nguồn cung mới đưa ra thị trường.

Thời gian triển khai dự án kéo dài góp phần làm tăng chi phí tài chính, bào mòn lợi nhuận của các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản. Giá bán sơ cấp niêm yết mặc dù không có nhiều biến động nhưng các chủ đầu tư sẽ vẫn duy trì “giảm giá” một cách gián tiếp thông qua các chính sách hỗ trợ ân hạn gốc/lãi vay, kéo dài tiến độ thanh toán hay sẵn sàng đưa ra các mức chiết khấu lên đến 15% - 20% cho khách hàng thanh toán vượt tiến độ…

Còn tại thị trường thứ cấp, nhìn vào cục bộ sẽ vẫn có những trường hợp chào bán với mức giảm 10% - 20% thậm chí hơn 30% giá trị hợp đồng.

Phần lớn các giao dịch này tập trung ở những người mua sử dụng đòn bẩy vay ngân hàng ở mức cao, lên đến 70% - 80% tổng giá trị bất động sản nhưng bị “tắc” dòng tiền sau khi kết thúc thời gian ân hạn gốc/lãi vay, phần lớn ở các dự án khu đô thị sở hữu quy mô số căn lớn, vị trí tương đối xa trung tâm.

Chưa thể vực dậy niềm tin nơi người mua, mặc dù lãi suất huy động liên tục điều chỉnh giảm nhưng phần lớn người mua vẫn lựa chọn gửi tiết kiệm thay vì đầu tư bất động sản do triển vọng hồi phục chưa thật sự rõ nét.

Mặc dù vậy, thời điểm cuối năm 2024 có thể xem là bước khởi đầu của một chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản.

Các phân khúc thuộc loại hình bất động sản nhà ở được kỳ vọng sẽ là phân khúc dẫn dắt đà hồi phục của thị trường, đặc biệt là tại các dự án ở khu vực trung tâm thành phố lớn hoặc các khu vực lân cận sở hữu hệ thống giao thông kết nối vùng phát triển đồng bộ, độ nén dân số cũng như nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao.

Điển hình như đối với phân khúc căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Tây Ninh) được dự báo sẽ có những cải thiện rõ nét hơn về nguồn cung trong năm 2024, dự kiến đạt khoảng 12.000 căn, tập trung chủ yếu ở thị trường Bình Dương và TP.HCM.

Thêm vào đó, khi những chỉ đạo gỡ vướng pháp lý phát huy tác dụng, tỷ lệ giải ngân đầu tư công tăng cũng như tình hình lãi suất cho vay/lãi suất tiền gửi duy trì xu hướng giảm… sẽ góp phần mang đến những điểm sáng đáng ghi nhận cho thị trường bất động sản.

Chuẩn hóa pháp lý trong chu kỳ mới

Pháp lý dự án được xem là một trong những nút thắt lớn của thị trường bất động sản nói chung hay nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng. Các vấn đề liên quan đến pháp lý chiếm đến 70% vướng mắc của các dự án trên thị trường hiện nay.

Theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, chỉ tính riêng tại Hà Nội và TP.HCM, ước tính có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết một cách triệt để.

Cũng vì lý do trên mà rất nhiều doanh nghiệp bất động sản hoạt động trên thị trường đã và đang sẵn sàng lách luật, mở bán dự án khi chưa hoàn thiện pháp lý, tiềm ẩn nhiều rủi ro, bất cập cho người mua cũng như cho chính doanh nghiệp đó.

Thời gian tới, với việc Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được thông qua, kèm theo đó là các chính sách tháo gỡ được đi vào áp dụng một cách đồng bộ, có thể nói pháp lý dự án sẽ không còn là “điều kiện cần” mà sẽ dần tịnh tiến trở thành “điều kiện đủ”, tiên quyết đối với một dự án nếu muốn đưa sản phẩm ra thị trường.

Nhờ đó sẽ góp phần giúp thị trường dần trở nên minh bạch hơn, tránh được những dự án treo, sai phạm giúp bảo vệ tối đa quyền lợi của người mua bất động sản.

Hiện nay, bất động sản xanh đã từng bước trở thành một xu hướng phát triển tất yếu không chỉ riêng tại Việt Nam mà trên toàn thế giới. Đó không chỉ đơn thuần là những quy chuẩn dành cho phân khúc nhà ở mà còn được áp dụng cho nhiều loại hình như bất động sản khu công nghiệp, văn phòng, phân khúc nghỉ dưỡng,…

Tại COP26 (Hội nghị Công ước khung của Liên Hợp Quốc về Biến đổi khí hậu lần thứ 26), Việt Nam đã cam kết đến năm 2050 sẽ là quốc gia đạt mức phát thải ròng bằng “0”, qua đó thể hiện sự quan tâm đúng mức của Nhà nước đối với việc bảo vệ môi trường, theo đó việc áp dụng chuẩn xanh trong phát triển bất động sản sẽ từng bước trở thành tiêu chí tiên quyết trong khâu phát triển của một dự án bất động sản.

Trên hết, năm 2024 là năm sàng lọc, giải quyết những tồn đọng đang diễn ra trên thị trường để chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản bền vững, an toàn và minh bạch hơn.