Bán đất vàng 1.430 tỷ: Hà Nội nên học TP.HCM

Ông Nguyễn Văn Đực - Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành chia sẻ với Đất Việt.

Thưa ông, TP.HCM tổ chức đấu giá “khu đất vàng” rộng trên 3.000m2 tại 23 Lê Duẩn, quận 1, TP. Hồ Chí Minh thu ngân sách 1430 tỷ đồng, gấp 2.6 lần mức giá khởi điểm (tương đương gần 500 triệu/m2). Ông bình luận như thế nào về thương vụ này? So sánh với giá thị trường, mức giá thắng thầu như vậy có hợp lý hay không, xin ông phân tích cụ thể?

Trước đây thành phố cũng đã tổ chức đấu thầu một số dự án nhưng theo hình thức chỉ định thầu hoặc hạn chế nhà thầu tham gia, lần đấu thầu này được coi là thành công lớn của TP.HCM.

Theo tôi biết, đây là lần đầu tiên một dự án lớn được TP.HCM tiến hành đấu giá công khai. Đặc biệt cuộc đấu thầu đã diễn ra có 12 công ty và một cá nhân tham gia đấu giá. Cuộc đấu giá trải qua tới 16 vòng và giá cuối cùng đạt được cao gần 2,6 lần so với giá khởi điểm 558 tỉ đồng.

Đây là phiên đấu có giá kỷ lục và rất kịch tính cho thấy cuộc đấu thầu diễn ra thật sự, có sự đấu đá, loại bỏ lẫn nhau là thật. Cho thấy không có lợi ích nhóm, chỉ định cho sân sau... Và cuối cùng, đấu giá thành công với mức giá cao kỷ lục giúp tiết kiệm cho nhà nước một khoản tiền lớn cũng là thật.

Có thể nói đây là cuộc đấu thầu thành công nhất của TP.HCM sau nhiều vụ việc không rõ ràng, minh bạch.

Thứ hai, nếu muốn so sánh mức giá này có hợp lý hay không phải dựa trên mục đích sử dụng quỹ đất này như thế nào, hệ số sử dụng bao nhiêu?.

Theo hồ sơ thành phố đưa ra giá khởi điểm "khu đất vàng" trên là 558 tỉ đồng. Trong đó giá trị quyền sử dụng đất là 548 tỉ đồng, giá trị công trình kiến trúc khoảng 10 tỉ đồng.

Khu đất có diện tích cực đẹp này (55 x 55 m) có chức năng sử dụng đất là đất phức hợp, chủ đạo văn phòng - thương mại - dịch vụ, hệ số sử dụng đất tối đa 8,0, chiều cao tối đa 100 m (khoảng 18 đến 22 tầng), mật độ xây dựng 50%-60%. Nếu so sánh với mục đích, công năng, tôi cho rằng mức giá này chưa phải là cao nhưng cũng coi là hợp lý.

Tại sao tôi nói như vậy? Nếu so với mặt bằng giá hiện nay, 500 triệu chưa mua được 20 lượng vàng. Ở TP.HCM có những lúc thị trường BĐS sôi động những địa điểm như đường Hai Bà Trưng lên tới 40-50 lượng vàng/m2. Vì vậy, mức giá chung kết không phải quá cao nhưng đã được thị trường chấp nhận thông qua cuộc đấu chọi của 12 nhà thầu. Cuối cùng chỉ có một nhà thầu giành chiến thắng. Kết quả này đủ minh bạch, chấp nhận được.

Trên thực tế, giá đất theo bảng giá đất do chính quyền quy định thường thấp hơn rất nhiều so với thực tế. Theo ông, điều gì khiến TP.HCM khắc phục được điểm yếu này để thu đúng, thu đủ về ngân sách?

Giá niêm yết theo bảng giá đất quy định thường rất thấp và chỉ sử dụng để đánh thuế sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi người dân mua bán với nhau.

Trong kinh doanh, giá đất niêm yết theo bảng giá phải phù hợp không thể cao hơn hoặc ngang bằng giá thực tế. Nếu giá đất niêm yết quá cao, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải trả hai lần tiền là tiền mua đất và tiền thuế đất. Giá sẽ đội lên rất cao, không thể đầu tư được.

Ngược lại, nếu niêm yết giá quá thấp khi tiến hành chỉ định thầu hoặc hạn chế nhà thầu khó tránh có lợi ích nhóm, móc ngoặc hoặc gian dối để hình thành thế chân gỗ kéo lợi ích cho phía doanh nghiệp, tài sản nhà nước sẽ bị thất thoát.

TP.HCM đã tỉnh táo đưa ra đấu thầu công khai với sự tham gia của 12 nhà thầu không khác nào chặt đứt được các đơn vị hình thành chân gỗ, chỉ định, gửi gắm… để giành thắng lợi lớn.