Bất động sản: Đằng sau cuộc vui là những nỗi lo

Tóm tắt

Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, cho biết thị trường BĐS đã trở lại thời huy hoàng của thời điểm gần 10 năm trước đây. Tuy nhiên, có thể nói rằng sự phục hồi của thị trường BĐS chỉ được tính từ sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 02 năm 2013 nhằm thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ tháo gỡ khó khăn cho toàn bộ thị trường, doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS.

Theo như các dự báo thị trường nhà ở năm 2016-2018 có khoảng 80.000 căn hộ được chào bán, trong đó phân khúc cao cấp lại chiếm đến 70% tổng lượng cung.

Sự phục hồi của thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2015 không chỉ thể hiện ở hoạt động kinh doanh khởi sắc của doanh nghiệp trong ngành, mà còn tác động lan toả ở nhiều ngõ ngách cuộc sống. Trong năm qua, đánh dấu sự hoạt động hết công suất của nhiều trung tâm hội nghị, tổ chức sự kiện lớn nhỏ khi doanh nghiệp giới thiệu dự án mới, công bố nhà mẫu hay mở bán với nhiều chương trình văn nghệ hấp dẫn nhằm thu hút đông đảo khách hàng.

Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, cho biết thị trường BĐS đã trở lại thời huy hoàng của thời điểm gần 10 năm trước đây. Tuy nhiên, có thể nói rằng sự phục hồi của thị trường BĐS chỉ được tính từ sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 02 năm 2013 nhằm thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ tháo gỡ khó khăn cho toàn bộ thị trường, doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS.

“Cũng chính Nghị quyết này đã mở ra một chương phát triển mới cho thị trường, niềm tin của doanh nghiệp và người mua nhà đã tăng mạnh trở lại. Từ đó, thị trường BĐS từ cuối năm 2013 đến nay đã và đang chứng kiến một sức sống đầy sôi động, các cuộc cạnh tranh diễn ra gay gắt. Trong đó, phải nói rằng đội ngũ doanh nghiệp kinh doanh – đầu tư địa ốc thực sự lớn mạnh. Nhiều nhân tố mới chỉ xuất hiện một vài năm nhưng đang chứng tỏ được sự bức phá ngoạn mục trên thị trường”, ông Châu nói.

Các số liệu về dự án, tốc độ giao dịch, nguồn tiền chảy vào thị trường đã chứng minh cho nhận định này. Theo đó, tại thị trường Tp.HCM mức tiêu thụ căn hộ trong năm 2015 ước đạt trên 26 ngàn căn, vượt xa con số tiêu thụ kỷ lục 10 năm qua là 17 ngàn căn. Thay vì dự án chỉ tập trung tại khu Đông như năm 2014, theo một báo cáo của CBRE Việt Nam, thị trường hiện phát triển khá cân bằng giữa các khu vực. Cụ thể: phía Đông chiếm 29%, Tây chiếm 10%, Nam chiếm 36% và Bắc có khoảng 25%.

Cũng theo ông Châu, giá nhà ở trong năm 2015 được các doanh nghiệp “kiềm giữ” trong biên độ từ 5-10%. Bởi, chính doanh nghiệp hiểu hơn ai hết, thị trường đang bước vào chu kỳ phục hồi chưa vững chắc, khách hàng am hiểu thị trường và doanh nghiệp hơn thời kỳ trước, do vậy nếu tăng giá là đẩy khách hàng ra xa.

“Tất cả các phân khúc đều có thanh khoản tăng vọt so với các năm trước. Điều này là nhờ vào nhiều yếu tố như: Kinh tế vĩ mô ổn định, mặt bằng lãi suất hợp lý khơi thông dòng chảy vốn vào thị trường, hạ tầng phát triển kích cầu cho BĐS, thị trường chứng khoán giao động trong biên độ hẹp suốt cả năm qua”, ông Marc Townsend, CEO CBRE Việt Nam, cho biết thêm.

Nhìn nhận về triển vọng thị trường trong năm nay, nhiều chuyên gia kinh tế đều khẳng định rằng đây là thời điểm tốt để bất động sản bứt phá, dựa trên các cơ chế chính sách đã có sẵn. Tuy nhiên, vấn đề đáng “báo động” nhất là thị trường đang mất dần thế cân bằng giữa các phân khúc sản phẩm, trong khi nhu cầu nhà ở trung bình rất cao nhưng dự án loại này cho ra thị trường chỉ “nhỏ giọt”.

Ngược lại, theo như các dự báo thị trường nhà ở năm 2016-2018 có khoảng 80.000 căn hộ được chào bán, trong đó phân khúc cao cấp lại chiếm đến 70% tổng lượng cung.

Song song đó, số liệu ba quý đầu năm 2015 cho thấy, tín dụng bất động sản tăng 14,59% trong năm vừa qua, cao hơn đáng kể mức tăng tổng tín dụng và cùng kỳ những năm trước. Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) trong báo cáo kinh tế vĩ mô Việt Nam quý 4/2015 nhận định rằng điều này gây những lo ngại về khả năng tiềm ẩn hình thành bong bóng tài sản mới trong tương lai. Sự bền vững của thị trường bất động sản có thể bị ảnh hưởng nếu chính sách tiền tệ - tín dụng không được định hướng đúng.

Cùng quan điểm trên, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính Ngân hàng, phân tích với việc nguồn vốn ngân hàng “chảy” mạnh vào thị trường BĐS đang tạo nên nỗi lo. Hiện tại, khoảng 60% vốn tín dụng của Việt Nam được đảm bảo bằng BĐS. Do vậy, nếu BĐS tiếp tục lao dốc thì vấn đề nợ xấu sẽ không hạ nỗi.

Vị chuyên gia này cho biết thêm để nguồn vốn tín dụng rót vào bất động sản luôn  được kiểm soát, tránh tính trạng nợ xấu vượt quá ngưỡng cho phép, chúng ta cần phải kiểm soát chặt chẽ hơn về điều kiện cho vay, chất lượng của sản phẩm bất động sản dùng làm thế chấp… nhất là với các dự án nhà ở thương mại.

Từ thực tế này, VEPR khuyến nghị cơ quan điều hành cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản và định hướng dòng vốn vào khu vực tạo ra tiến bộ về năng suất cao hơn cho nền kinh tế. Trong đó, cần tránh việc duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng trong thời gian quá dài, trong khi đó mức mục tiêu tăng trưởng tín dụng 18% cho năm 2016 được cho là quá cao, giữa bối cảnh lạm phát nhiều khả năng sẽ quay trở lại.

Do đó, VEPR đề xuất xem xét mục tiêu tăng trưởng tín dụng cho năm 2016 ở mức 12-15%, và thực hiện các biện pháp mang tính thị trường định hướng dòng vốn tín dụng vào khu vực sản xuất. Cụ thể, có thể xem xét điều chỉnh tăng hệ số dự phòng chung, hệ số rủi ro với các khoản cho vay lĩnh vực không ưu tiên.