Tính tiền sử dụng đất ở TPHCM: Cơ quan vênh nhau, người dân chịu thiệt

Thực hiện không đúng

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường (đơn vị góp ý xây dựng Luật Đất đai 2024) vừa có văn bản gửi UBND TPHCM đề nghị, chỉ đạo cơ quan thuế thực hiện nghiêm túc các điều khoản theo quyết định 79 /2024 của UBND TPHCM.

Theo Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường, Điều 3 quyết định 79 có quy định điều khoản chuyển tiếp: “Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất trước thời điểm quyết định 79 có hiệu lực thi hành, giá đất để tính nghĩa vụ tài chính, thuế về đất đai được tiếp tục thực hiện theo quy định tại thời điểm nộp hồ sơ”.

Tương tự, tại Điều 5 quy định việc tổ chức thực hiện: “Chánh Văn phòng UBND TPHCM, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, Giám đốc Sở Tài chính, Cục Trưởng Cục thuế TPHCM , giám đốc các sở, ngành, Chủ tịch UBND TP. Thủ Đức và các quận, huyện, thủ trưởng các cơ quan, đơn vị, tổ chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành quyết định này”.

Điều này đồng nghĩa với việc những hồ sơ nhà đất của người dân, trong đó có hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nộp trước ngày 31/10 khi quyết định 79 có hiệu lực sẽ được tính tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ, cũng đồng nghĩa với việc tại thời điểm người dân nộp hồ sơ hợp lệ. Cũng theo quyết định 79, tiền sử dụng đất khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất được áp dụng bảng giá đất trong quyết định 02 và theo quyết định 56 về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Theo nhận định của Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường, quyết định 79 quy định các điều khoản là rất cụ thể, rõ ràng trong quá trình chỉ đạo và điều hành những chính sách mới về Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, hiện Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường ghi nhận được việc bất nhất trong quá trình triển khai của cơ quan thuế theo quyết định 79.

Cụ thể, cơ quan thuế chỉ sử dụng 3 điều trong quyết định 79, còn 2 điều không thực hiện mà thực hiện theo cách hiểu riêng của ngành thuế. Từ đó dẫn đến nhiều người dân khiếu nại, khiếu kiện vì bị tính tiền sử dụng đất sai, tiền sử dụng đất bị đội lên quá cao so với cách tính theo quyết định 02 và quyết định 56.

Cụ thể tại công văn số 10640 của Cục Thuế TPHCM hướng dẫn các chi cục thuế quận huyện tại mục 2: “Về thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo khoản 3 điều 155 Luật đất đai 2024 và ngày hiệu lực của bảng giá đất theo quyết định 79”.

Điều này có nghĩa là thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận lần đầu), là thời điểm người dân nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào công văn này của Cục Thuế TPHCM, các chi cục thuế tính tiền sử dụng đất cho người dân bằng cách vẫn giữ hệ số K, nhưng lại bỏ hạn mức. Thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất cũng không đúng với tinh thần của quyết định 79 của UBND TPHCM mà áp dụng theo Luật Đất đai 2024.

Tính sai tiền sử dụng đất

Với tinh thần trách nhiệm của cơ quan phản biện chính sách và tính nhất quán trong quản lý Nhà nước về đất đai, nhất là tổ chức cải cách hành chính liên thông một cửa tại các quận, huyện khi giải quyết hồ sơ cho người dân và hướng tới một cửa liên thông toàn thành phố khi tiếp nhận hồ sơ của người dân, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường cho rằng giữa quyết định 79 của UBND TPHCM và văn bản 10640 của Cục Thuế TPHCM có sự vênh nhau, không đồng nhất , thống nhất về cách hiểu, cách thực hiện, cách áp dụng.

Điều này đã dẫn đến việc các chi cục thuế tính sai tiền sử dụng đất cho người dân khi cùng áp dụng quyết định 02, quyết định 56 nhưng lại giữ hệ số K và bỏ hạn mức. Trong khi quyết định 56 đã quy định rất rõ, đối với đất trong hạn mức, tiền sử dụng đất tính theo giá đất trong bảng giá đất của quyết định 02. Đối với đất ngoài hạn mức áp dụng hệ số K. Trong đó hệ số K được áp dụng cho mỗi khu vực sẽ khác nhau, từ 2,5-2,9 lần.

Do đó, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường kiến nghị UBND TPHCM chỉ đạo Cục Thuế TPHCM thực hiện nghiêm túc các điều khoản theo quyết định 79 và thời hiệu điều khoản chuyển tiếp tại Điều 3 và tổ chức thực hiện tại Điều 5 của quyết định 79, kiến nghị UBND TPHCM nhất quán trong chỉ đạo thực hiện các quyết định đã ban hành cho sở, ngành, quận huyện và Cục Thuế TPHCM trong quá trình triển khai Luật Đất đai mới 2024.

Theo Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường, trường hợp có vướng mắc trong quá trình triển khai thì xin ý kiến chỉ đạo để điều chỉnh cho phù hợp tránh bất nhất trong chính sách về giải quyết hồ sơ một cửa liên thông về tính thuế cho người dân theo quyết định 79.

Cách hiểu khác nhau

Quyết định 79/2024 về sửa đổi bổ sung quyết định 02/2020 của UBND TPHCM quy định về bảng giá đất mới có hiệu lực từ ngày 31/10 đến hết ngày 31/12/2025. Lo ngại bảng giá đất sắp tới tăng mạnh, kéo theo tăng đáng kể nghĩa vụ tài chính về đất đai, nhiều người tranh thủ đi làm thủ tục nhà đất để được hưởng theo bảng giá đất cũ.

Khi tranh thủ đi nộp hồ sơ, phần lớn người dân đều kỳ vọng hồ sơ của họ khi nộp trước ngày 31/10 sẽ được đóng tiền theo bảng giá đất cũ. Thế nhưng, văn bản hướng dẫn triển khai thực hiện quyết định 79/2024 của UBND TPHCM mà Cục Thuế TPHCM gửi đến các chi cục thuế trực thuộc, Phòng Quản lý các khoản thu từ đất, Phòng Công nghệ thông tin có nội dung chưa tương thích với quy định trong chính quyết định 79.

Cụ thể, đến cuối ngày 30/10, các chi cục thuế khóa sổ nhận hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai trên hệ thống liên thông điện tử, in danh sách số lượng hồ sơ đủ điều kiện tiếp nhận trong ngày và ký xác nhận với cơ quan tài nguyên và môi trường.

Về thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất), Cục Thuế TPHCM sẽ thực hiện theo quy định tại khoản 3 điều 155 Luật Đất đai 2024, ngày hiệu lực của bảng giá đất theo quyết định số 79/2024 của UBND TPHCM.

Có nghĩa là, người dân xếp hàng nộp hồ sơ tại các quận, huyện và TP. Thủ Đức từ trước 31/10 chưa chắc đã được tính thuế theo bảng giá đất cũ vì hồ sơ đó phải được chuyển qua cơ quan thuế và phải đảm bảo ngành thuế đã tiếp nhận trong ngày 30/10, như thông báo của Cục Thuế TPHCM. Vì thời điểm để xác định hồ sơ đất đai của người dân đã nộp tại các đơn vị, bộ phận có thẩm quyền của quận, huyện có thể sẽ không trùng khớp với thời điểm mà ngành thuế đã nhận được.

Như vậy, đang có cách hiểu và thực hiện chưa thống nhất giữa ngành thuế và các đơn vị. Cụ thể, người dân hiểu rằng, cuối ngày 30/10 là thời hạn cuối được tính nghĩa vụ tài chính theo bảng giá đất cũ, nếu kịp nộp hồ sơ và có biên nhận theo quyết định 79. Trong khi đó, ngành thuế lại hiểu rằng, thời điểm tính tiền sử dụng đất như quy định trong Luật Đất đai.

Nếu hiểu theo cách của ngành thuế, người dân sẽ bị thiệt thòi. Bởi khi người dân nộp hồ sơ, bộ phận một cửa hay chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai phải chuyển xuống phường, xã để niêm yết rồi đi kiểm tra hiện trạng... Nếu nhà đất không tranh chấp, đúng hiện trạng thì mới trình UBND quận, huyện để ra quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất. Xong những thủ tục này mới có phiếu chuyển qua thuế để tính nghĩa vụ tài chính và ra thông báo thuế.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, khẳng định, người dân nộp hồ sơ đến bộ phận tiếp nhận trước ngày 31/10 sẽ được tính nghĩa vụ tài chính theo bảng giá đất cũ , nếu nộp hồ sơ sau ngày 31/10 sẽ áp dụng bảng giá đất mới theo quyết định 79/2024. Việc luân chuyển hồ sơ là quy trình nội bộ của các cơ quan nhà nước.