Góc nhìn bất động sản: “Không có sóng lớn vào cuối năm”

Đã hồi phục lòng tin

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnRea), trong tháng 10 và cả 10 tháng đầu năm 2014, nhìn chung thị trường bất động sản đã bắt đầu khởi sắc nhưng phân hóa khá rõ nét.

Khu vực phía Nam có tốc độ cải thiện nhanh hơn so khu vực phía Bắc do chủ đầu tư đã tập trung tái cơ cấu để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Lòng tin của người tiêu dùng đã hồi phục nhưng còn thận trọng, giao dịch nhìn chung bình tĩnh, không có hiện tượng tranh mua tranh bán như trước đây.

Tăng trưởng chủ yếu tập trung vào khu vực trung cấp và bình dân với số lượng giao dịch tăng, phân khúc căn hộ có quy mô nhỏ và vừa, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 là chủ đạo và phát triển tương đối ổn định.

Ngoài ra, những dự án có vị trí tốt, nhiều tiện ích của các chủ đầu tư uy tín trong phân khúc cao cấp vẫn được thị trường đón nhận, mặc dù không bằng thời kỳ trước.

Mức giá đã điều chỉnh về xấp xỉ năm 2007 nhưng xu hướng tăng, giảm sẽ phân hóa theo từng lĩnh vực.

Ghi nhận của BizLIVE cho thấy, tại khu vực Hà Nội, lượng cung bất động sản trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng và chỉ tập trung vào khu vực Đống Đa và khu phía Tây thành phố.

Bộ Xây dựng cho biết, từ đầu năm đến nay, tại Hà Nội, chỉ riêng phân khúc căn hộ đã bán được trên 6.500 căn, trong đó riêng quý III/2014 là khoảng 2.500 căn, tăng 2% so với quý trước đó.

Giá bán cũng đang có chiều hướng tăng nhẹ, ngay cả đối với phân khúc trung - cao cấp vốn kén khách hàng.

Đáng chú ý, tại Hà Nội, một số doanh nghiệp đã mạnh dạn công bố giá bán tại nhiều dự án tăng thêm khoảng từ 15 - 16%, giá chênh cũng do một số môi giới đẩy giá ở các dự án.

Phân khúc biệt thư, liền kề cũng có dấu hiệu tăng cả về giá bán và số lượng giao dịch, sau 5 quý liên tiếp gần như “đóng băng”.

Một dấu hiệu nữa là nguồn vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục tăng khá, nhà đầu tư ngoại vẫn dành nhiều sự quan tâm đối với bất động sản Việt Nam.

Theo đó, thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài cho thấy, trong 10 tháng đầu năm 2014, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 về thu hút vốn đầu tư FDI với 27 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng vốn đầu tư cấp mới và tăng thêm là 1,2 tỷ USD, chiếm 11% tổng vốn đăng ký đầu tư cả nước.

“Tuy nhiên, sức khỏe của thị trường còn phụ thuộc vào những yếu tố nền tảng, là cái gốc, chứ không chỉ phần ngọn là những giao dịch được công bố hồ hởi trong thời gian gần đây”, VnRea nhận định.

Nhưng khó có sóng…

Cho đến thời điểm hiện tại, tính thanh khoản trên thị trường địa ốc vẫn duy trì ở xu hướng tăng, đặc biệt là những tháng cuối năm.

Một số đơn vị phân phối bất động sản lớn tại Hà Nội cho biết số lượng căn hộ giao dịch thành công đến nay đã vượt con số của cả năm 2013. Sự sôi động của thị trường địa ốc khiến nhiều ý kiến cho rằng có thể cuối năm thị trường có “sóng”.

Câu hỏi được đặt ra, liệu rằng những tín hiệu khá rõ nét về thanh khoản cũng như sự bung hàng mạnh mẽ của các chủ đầu tư dịp này có tạo nên sóng thực sự để hồi phục nhanh thị trường khi bước sang năm 2015?

Theo nhìn nhận của VnRea, căn cứ vào nguồn cầu và nguồn cung mà các chủ dự án đang chuẩn bị, lãnh đạo một số sàn bất động sản lớn tại Hà Nội nhận định rằng thị trường bất động sản rất khó sôi động như trước. Thị trường chỉ ấm dần lên, thanh khoản cao hơn.

VnRea dự báo, về cơ bản thị trường bất động sản vẫn tiếp tục khó khăn từ nay đến cuối năm và cả trong năm 2015 mặc dù đang có dấu hiệu hồi phục.

Bởi lẽ, theo VnRea, tuy thị trường đã có cải thiện về thanh khoản nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa hết khó khăn.

“Phần lớn các chủ đầu tư, doanh nghiệp vẫn phải đi vay với lãi suất ở mức 13%/năm và dường như ngoài gói 30.000 tỷ đồng, vẫn chưa nhận được sự hỗ trợ nào”, VnRea cho biết,.

Trong khi đó, tính đến thời điểm này, gói 30.000 tỷ đồng giải ngân mới chỉ đạt khoảng 10%. Bên cạnh khó khăn về lãi suất, dù đã có nhiều cải thiện nhưng thủ tục hành chính vẫn đè nặng lên các doanh nghiệp.

Theo nhìn nhận của nhiều chuyên gia bất động sản, gánh nặng tồn kho vẫn còn gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản.

Báo cáo thống kê của VnRea cho thấy, chỉ tính riêng TP.HCM, số căn hộ tồn kho vẫn còn khoảng hơn 8.600 căn. Trong số đó, hơn 1.100 căn hộ ở các dự án đang hoàn thành hoặc đã hoàn thiện; còn lại hơn 750 căn hộ chủ yếu là có diện tích lớn trên 70m2, dự án vị trí không đẹp, các dự án chậm tiến độ hoặc chưa hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật.

Trong khi đó, tại Hà Nội, một điểm đáng chú ý trong thời điểm hiện nay đó là nguồn cung căn hộ hoàn thiện cũng như sắp hoàn thiện còn tồn ở các dự án đang cạn dần. Thay vào đó là loạt dự án mới triển khai thi công hoặc tái khởi động trở lại.

“Tuy niềm tin của người mua đã quay lại với thị trường nhưng đối với các dự án mới triển khai, đặc biệt là dự án tái khởi động lại (trước đó đã có vết do chậm tiến độ, ngừng thi công, kiện cáo… - PV), người mua vẫn không tránh khỏi tâm lý ngần ngại và chờ vào tiến độ mới ra quyết định có xuống tiền mua hay không?”, lãnh đạo một sàn giao dịch lớn tại Hà Nội nhận định.

Thêm nữa, theo chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân, giá bất động sản trong cuối năm 2014 và đầu 2015 chắc chắn sẽ tăng lên, không thể giảm giá hơn nữa nhất là không có chuyện cắt lỗ được.

“Bởi vì, giá bất động sản đã giảm khá sâu rồi, nhất là khung giá đất đã chính thức được nâng lên tới hơn 2 lần. Trong khi đó, cơ chế của mình quá phức tạp, khiến đầu tư dự án bị kéo dài thời gian, cộng thêm các chi phí khác nữa nên sắp tới càng không có giảm giá và cắt lỗ”, ông Nhân khẳng định.

Theo VŨ MINH