Hầm chung cư ngập, chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại cho cư dân?

Luật sư Trương Thanh Đức

77 bài viết

• Khi nhận được tiền chuyển nhầm vào tài khoản thì không phải là được, mà nhiều khi còn mất. Ít nhất thì cũng phiền hà, rắc rối và mất thời gian để giải quyết.
  Tại: Vụ chuyển khoản nhầm vào tài khoản của người có nợ quá hạn, bị ngân hàng tự động trích nợ: Luật sư nói gì?
• Vàng không phải là sản phẩm thiết yếu phục vụ đời sống hằng ngày. Đơn giản đó chỉ là sản phẩm mà người dân xem như tài sản để tích lũy, là của để dành. Thậm chí, từ trước đến nay người có tiền mua cả trăm cây vàng cũng không vi phạm gì. Tương tự, người đi mua giùm cho người khác cũng không hề vi phạm
  Tại: Nhiều đề xuất trả 'tự do' cho thị trường vàng

Tóm tắt

Tình trạng ngập tầng hầm ngày càng xảy ra phổ biến tại các tòa chung cư ở các đô thị lớn hiện nay. Nước ngập tầng hầm, tài sản bị thiệt hại nhưng khi người dân kêu cứu, chủ đầu tư thường đổ lỗi do thiên tai và thoái thác trách nhiệm bồi thường.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức trong những trường hợp bất khả kháng thì cư dân phải chịu thiệt hại về tài sản còn trường hợp Chủ đầu tư và ban quản lý tòa nhà có lỗi do chủ quan sai sót, vi phạm như không có biện pháp cần thiết và hiệu quả ngăn chặn nước tràn vào hầm hoặc do thiết kế, thi công không bảo đảm tiêu chuẩn thì phải bồi thường thiệt hại tài sản cho cư dân.

Những cơn mưa lớn tại TP. HCM và Hà Nội vừa qua đã khiến cho một số tầng hầm của các tòa cao ốc, chung cư biến thành hồ chứa nước gây thiệt hại tài sản cho cư dân. Những người sinh sống ở chung cư lại gánh thêm một mối lo mới.

Chung cư cũng lo ngập lụt

Còn nhớ tại TPHCM vào ngày 6/9/2014, sau trận mưa lớn hai chung cư bị ngập nặng nhất là chung cư Khang Gia (phường 14, quận Gò Vấp) và tòa nhà Sai Gon View Residences (Q. Bình Thạnh). Khang Gia từng được biết đến với hầm giữ xe biến thành “ao nước” nhiều ngày. Hầm giữ xe toà nhà Sai Gon View Residences (quận Bình Thạnh) cũng bị ngập nặng khiến nhiều ô tô, xe máy hư hỏng nặng.

Hay mới đây, hàng trăm người dân tại chung cư Green Hills (phường Bình Hưng Hòa B, quận Bình Tân) dù ở trên cao vẫn phải rơi vào cảnh khốn đốn sau cơn mưa hôm 15/9/2015. Danh sách thống kê của các hộ dân cho thấy, có khoảng 200 xe gắn máy với chi phí sửa chữa là 1,5 triệu đồng/xe và 10 xe ô tô với phi phí sửa chữa khoảng 150 triệu đồng/xe. Tổng chi phí khoảng 1,8 tỷ đồng.

Theo phản ánh của các cư dân tại Green Hills, trước mắt người dân vẫn phải tự bỏ tiền ra để sửa chữa xe nhằm có phương tiện đi lại. Trong khi đó, những người có trách nhiệm tại chung cư vẫn chỉ đưa ra lời hứa và không biết khi nào người dân mới nhận được tiền bồi thường. “Ban quản lý nói sẽ chi trả lại tiền sửa xe khi ai có biên lai. Nhưng họ chỉ nói miệng mà không có thỏa thuận bằng giấy tờ, tới thời điểm hiện tại, tôi thấy chưa có ai được bồi thường” một cư dân sống tại tòa nhà trả lời báo chí.

Còn tại Hà Nội, năm 2008 cũng ghi nhận toàn bộ tầng 1 và tầng hầm của tòa nhà Hà Thành Plaza (Thái Thịnh, Đống Đa) bị ngập trong nước khiến hàng trăm xe máy và ô tô phải ngâm nước nhiều ngày. Còn tầng hầm chung cư C6 Mỹ Đình 1 (đường Nguyễn Cơ Trạch) có diện tích tới 3.200 m2, cao khoảng 3 mét cũng ngập nặng khiến 18 ô tô và 90 xe máy của cư dân bị hư hỏng nặng. Sự việc này đã gây nên những bất đồng về việc đền bù dẫn đến người dân phải đâm đơn kiện.

Nước ngập nhà xe, ai chịu trách nhiệm?

Nước ngập tầng hầm, tài sản bị thiệt hại nhưng khi người dân kêu cứu, chủ đầu tư thường đổ lỗi do thiên tai và thoái thác trách nhiệm bồi thường. Để làm sáng tỏ vấn đề ai sẽ là người chịu trách nhiệm trong trường hợp này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trương Thanh Đức Trọng tài viên VIAC - Chủ tịch Công ty Luật BASICO.

Ông Đức cho biết: "Người dân sẽ phải tự chịu thiệt hại về tài sản của mình để trong tầng hầm nhà chung cư trong những trường hợp bất khả kháng quy định theo Điều 161 Bộ Luật Dân sự 2005".

Cụ thể, Điều 161 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”. Như vậy trong trường hợp chủ đầu tư đã làm đủ hết mọi cách để ngăn chặn tình trạng nước ngập tầng hầm nhưng đều không có tác dụng thì thiệt hại trong trường hợp này chủ đầu tư không phải chịu trách nhiệm bồi thường".

Tuy nhiên, ông Đức cũng khẳng định: "Trường hợp Chủ đầu tư và ban quản lý tòa nhà có lỗi do chủ quan sai sót, vi phạm như không có biện pháp cần thiết và hiệu quả ngăn chặn nước tràn vào hầm hoặc di dời tài sản kịp thời khi đã được cảnh báo mưa to trước đó. Hoặc do thiết kế, thi công không bảo đảm tiêu chuẩn, điều kiện an toàn chống lụt thông thường có thể xảy ra, thì phải bồi thường thiệt hại tài sản cho cư dân".

Cũng theo ông Đức, để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại trước hết cần xác định giữa chủ sở hữu của các ô tô, xe máy này có quan hệ gửi giữ xe với chủ đầu tư hay ban quản lý tòa nhà này, hay với tổ chức, cá nhân nào khác không. Việc xác định căn cứ vào việc cư dân của chung cư này đã đóng phí gửi giữ xe cho tổ chức, cá nhân nào thì tổ chức, cá nhân đó phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Vì lúc này giữa các bên đã xác lập hợp đồng gửi giữ tài sản theo Điều 559 Bộ Luật Dân sự.

"Chiếu theo Điều 562 Bộ Luật Dân sự thì nghĩa vụ của bên giữ tài sản là phải bảo quản tài sản như đã thỏa thuận, trả lại tài sản cho bên gửi theo đúng tình trạng như khi nhận giữ và phải bồi thường thiệt hại nếu làm mất mát, hư hỏng tài sản gửi giữ", ông Đức cho biết thêm.

Ngoài ra, cũng theo ông Đức, các đơn vị bảo hiểm xe cũng có thể xem xét trách nhiệm nếu trong hợp đồng bảo hiểm có các điều khoản liên quan.