“Siết van” bất động sản: Thị trường mới chỉ nhen nhóm đà tăng

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến về dự thảo thông tư thay thế Thông tư số 36/2014/TT-NHNN. Tinh thần của dự thảo thông tư có 2 điểm chính đáng chú ý, bao gồm:

Thứ nhất, ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa 40%, thay vì mức 60% hiện hành.

Việc điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của từng khối theo lộ trình giảm dần nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản; giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (chủ yếu là cho vay trung dài hạn).

Thứ hai, thay đổi hệ số rủi ro của “Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250%.

Việc sửa đổi hệ số rủi ro đối với “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250% nhằm “phát đi tín hiệu” đối với thị trường và hệ thống ngân hàng nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực này.

Đánh giá về động thái này của các nhà hoạch định chính sách, tại Hội thảo "Kịch bản Thị trường Bất động sản 2016" do BizLIVE tổ chức sáng nay (12/3), GS.TS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, chưa nên ngăn luồn tín dụng vào bất động sản.

“Tôi cho rằng ý tưởng việc rà soát lại tín dụng bất động sản là cần thiết, để các trường hợp thế chấp 2 lần cần được xử lý, nhưng ngăn luồng tín dụng vào bất động sản thì là chưa nên, vì thị trường vừa nhen nhóm đà tăng mà chặn lại ngay là chưa nên”, ông Đặng Hùng Võ bày tỏ quan điểm.

Theo chuyên gia, việc đầu tiên NHNN cần làm là rà soát lại, sau này có những vấn đề xử lý chưa nổi, thì mới nên tăng hệ số rủi ro.

Còn theo chuyên gia ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu, trước khi nói đến việc sửa đổi thông tư 36 có tác động thế nào đến thị trường bất động sản thì phải hiểu hơn về thị trường bất động sản thời điểm này.

"Thị trường bất động sản Việt Nam thường hoạt động theo chu kỳ 4 năm. Từ năm 2006-2010, người người làm bất động sản, ngân hàng đổ tiền làm bất động sản, đến giai đoạn 2010-2014 lại là chu kỳ đi xuống, và bắt đầu từ 2015 lại đi lên. Theo chu kỳ này thì bất động sản Việt Nam đang ở đỉnh cao của chu kỳ đi lên nên có thể NHNN đang nhìn thấy nguy cơ đầu tư nóng vào bất động sản", ông Hiếu nói.

Việc sửa đổi này có hai quy định đáng chú ý. Thứ nhất, là tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn bị kéo xuống từ 60% còn 40%. Nó sẽ kéo hoạt động cho vay xuống.

Thứ hai, quy định nâng tỷ lệ rủi ro, từ 150% lên 250%, theo ông Hiếu điều này nghe hơi kỹ thuật nhưng thực chất nó có thể giải thích đơn giản rằng, một ngân hàng có 100 đồng, trong đó có 9 đồng vốn chủ sở hữu, nếu muốn giữ tỷ lệ an toàn vốn là 9% thì trong trường hợp hệ số rủi ro là 100% ngân hàng này sẽ có quyền cho vay tối đa 100 đồng.

Khi hệ số rủi ro tăng lên 100%, nếu ngân hàng vẫn giữ tỷ lệ an toàn vốn 9% thì 100 đồng chỉ có thể cho vay tối đa 67 đồng. Tương tự như vậy, khi hệ số rủi ro tăng lên 250% thì 100 đồng chỉ có thể cho vay tối đa được 40 đồng. Điều này nó sẽ thắt chặt lại tín dụng bất động sản rất mạnh.

Chắc chắn ngân hàng lớn có tỷ lệ an toàn vốn cao nhưng những ngân hàng nhỏ cho vay bất động sản nhiều thì tỷ lệ an toàn vốn đã gần đến 9% do đó phải tăng vốn lên. Nhiều ngân hàng đang chuẩn bị để đáp ứng được tỷ lệ an toàn vốn để khi Thông tư 36 chính thức có hiệu lực thì vẫn đủ mức an toàn vốn cho vay trung hạn và dài hạn.

“Nhìn chung, việc siết tín dụng bất động sản chỉ tác dụng đến cho vay kinh doanh bất động sản nhưng không tác động đến đầu tư bất động sản”, ông Hiếu khẳng định.

Người trong cuộc nói gì?

Nhận định về việc sửa đổi thông tư 36, bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC, một trong những "ông lớn" trong ngành bất động sản, cho biết, đây là một hình thức điều tiết lại thị trường.

Theo bà, thông tư này giúp các ngân hàng có cơ hội đưa ra những điều kiện khắt khe hơn để lựa chọn nhà đầu tư, đào thải chủ đầu tư không có năng lực. Đây cũng là cơ hội tốt cho các chủ đầu tư triển khai bài bản, có năng lực uy tín, đảm bảo cho khách hàng một sự đầu tư hữu ích.