“Bắt mạch” bất động sản 2024

Theo TS Lê Xuân Sang (Viện Kinh tế Việt Nam), mặc dù còn khó khăn song nếu trụ vững và trải qua được, doanh nghiệp (DN) sẽ trưởng thành và mạnh mẽ hơn. Thị trường sẽ không còn thế hệ DN làm ăn chộp giật. “Để phát triển bền vững và nâng tầm, DN cần tự “thoát xác” về tư duy, chiến lược quản trị mới. Tất nhiên, vai trò của Chính phủ rất quan trọng trong ươm dưỡng, phát triển thế hệ doanh nhân mới - doanh nhân 4.0”, TS Sang nêu ý kiến.

Doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư cùng thận trọng

Theo báo cáo của Fiingroup (công ty cung cấp dịch vụ thông tin và dữ liệu tài chính cũng như các dịch vụ phân tích khác), dựa trên nền tảng dữ liệu đã có thì triển vọng thị trường bất động sản (BĐS) năm 2024 vẫn chưa rõ ràng. Ghi nhận từ hoạt động phát hành của các DN, sẽ có gần 300.000 tỷ đồng trái phiếu cần đáo hạn vào năm 2024. Trong đó, riêng nhóm BĐS chiếm khoảng 123.000 tỷ đồng.

Đó là khó khăn lớn mà DN BĐS gặp phải nếu muốn tăng tốc trong năm 2024.

Tuy nhiên, trong năm 2023, Chính phủ và các cơ quan bộ ngành đã vào cuộc quyết liệt nhằm khôi phục lại thị trường BĐS. Chưa bao giờ cùng một thời điểm Quốc hội thông qua hàng loạt dự án luật, như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), thời gian tới thị trường BĐS sẽ được cải thiện khi các biện pháp điều hành kinh tế của Chính phủ thực sự phát huy tác dụng. Nhưng ông Đính cho rằng sẽ rất khó đạt mức đột biến nếu các động thái từ các cơ quan, bộ ngành và phía ngân hàng không có sự khác biệt, khi mà nguồn vốn vẫn là một trong những khó khăn của DN BĐS. Khảo sát của VARS, cả 3 dòng tiền chính của DN BĐS là từ khách hàng, phát hành trái phiếu và vốn tín dụng ngân hàng đều đang vướng.

Các chuyên gia từ Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam (VIRES) nhìn nhận, việc khơi thông nguồn vốn từ kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai là cấp thiết đối với sự phục hồi các DN BĐS. Kể cả việc DN được gỡ về pháp lý nhưng “sức cùng lực kiệt”, không có vốn mồi thì cũng không thể triển khai dự án, không có dự án thì không thể tạo ra dòng tiền từ khách hàng.

Tại thời điểm này, tâm lý của nhiều nhà đầu tư dù đã tích cực hơn nhưng vẫn khá thận trọng. Nhiều người vẫn chọn gửi tiền ngân hàng dù lãi suất đang giảm sâu.

Giá nhà neo cao, người mua chần chừ

Gần đây, lãi suất cho vay của nhiều ngân hàng thương mại đã theo chiều đi xuống. Tuy nhiên, người vay mua nhà vẫn đợi lãi suất xuống tiếp, cùng với việc đợi giá nhà đi xuống.

Với Ngân hàng SHB, lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà là 7,5%/năm, kỳ hạn vay tối đa 25 năm. Còn tại MB lãi suất ưu đãi 7,5%/năm, kỳ hạn cho vay tối đa 20 năm. VietinBank lãi suất ưu đãi 8,2%/năm, kỳ hạn cho vay tối đa 20 năm…

Như vậy, lãi suất đã về dưới 10%/năm, song không phải ai cũng có khả năng trả lãi đều đặn trong khi giá nhà vẫn neo cao.

Người mua nhà cho biết, căn hộ diện tích 77m2, gồm 3 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh tại quận Bắc Từ Liêm (Hà Nội) rao bán với giá 3,1 tỷ đồng, tương đương hơn 40 triệu đồng/m2. Giá này so với năm 2022 không giảm mà còn tăng.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng giá bán căn hộ Hà Nội và TPHCM đều tăng. Tại Hà Nội, giá bán trung bình các căn hộ mở bán mới trên thị trường sơ cấp quý 3 tăng gần 7% theo quý, 14% theo năm, 50,8 triệu đồng/m2. Ở thị trường thứ cấp, tất cả các quận đều tăng giá bán so quý trước. Trong đó, quận Đống Đa, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Tây Hồ và Gia Lâm tăng trên 3%.

Còn tại TPHCM, giá bán thứ cấp tăng 3% so quý trước, 45 triệu đồng/m2. Mức tăng chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án gần trung tâm như quận Bình Thạnh, TP Thủ Đức.

Theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Phát triển nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) thì cơ cấu sản phẩm nhà ở hiện nay không hợp lý, dư thừa sản phẩm phân khúc cao cấp trong khi thiếu nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của đối tượng thu nhập thấp khu vực đô thị.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cũng cho rằng có sự “lệch pha cung - cầu”, dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Thị trường rõ ràng đã lệch về phân khúc nhà ở cao cấp. Từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70-80% sản phẩm nhà ở trên thị trường, phần còn lại ít ỏi là nhà ở trung cấp và nhà ở bình dân.

Theo ông Châu, nếu căn hộ bình dân giá 2-3 tỷ đồng như hiện nay thì người thu nhập trung bình thấp có tiền để dành 100 triệu đồng/năm, cũng phải mất khoảng 25 năm mới mua nổi nhà.

Vì sao giá nhà ở không chịu xuống?

Tại cuộc họp “Tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh”, tháng 11/2023, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho rằng DN BĐS cần phải cân nhắc vấn đề giảm giá bán.

Đại diện giới ngân hàng thương mại cũng cho rằng DN BĐS cần nhìn lại và thay đổi chính mình, xem đã hoạt động lành mạnh, minh bạch thông tin chưa. Nếu trước đây, các DN BĐS tích lũy được nhiều dự án trong giai đoạn huy động vốn dễ dàng thì đến thời điểm khó khăn cần phải bán bớt tài sản, phải chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ một chút, phải phối hợp với ngân hàng để trả nợ chứ không thể ngồi im chờ ngân hàng hỗ trợ, gia hạn. Giá bán căn hộ cũng phải hạ xuống.

Nhưng DN BĐS cũng có khó khăn riêng. Có DN quá khó khăn rất muốn bán dự án để trả nợ, thậm chí không muốn làm BĐS nữa nhưng không dễ, chủ yếu do dự án vướng pháp lý, vướng các quy định về chuyển nhượng... Còn nếu tiếp tục dự án, tới lúc có sản phẩm ra thị trường thì giá cũng không thể rẻ được vì phải gánh rất nhiều chi phí.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa cho biết, trong khó khăn DN phải rất nỗ lực để tự cứu mình, để tồn tại. Nhiều DN bằng cách này hay cách khác đã chủ động giảm giá sản phẩm, giảm giá chuyển nhượng dự án để thu hồi vốn nhưng ít có chủ đầu tư nào tuyên bố công khai.

“Theo tôi được biết, giá chuyển nhượng nhiều dự án đã giảm 20%-30% so với năm ngoái. Thậm chí có dự án chủ đầu tư bị ép vào thế phải giảm 40%-50% vì quá khó khăn. Còn trên thị trường sơ cấp, sản phẩm bán trực tiếp cho khách hàng, DN không thể công bố giảm giá bán so với trước mà thực hiện bằng cách đưa ra các chính sách ưu đãi như khuyến mãi, chiết khấu giá bán từ 5%-10%, thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi vay, chiết khấu cao nếu khách hàng thanh toán sớm... Tính chung lại, những chính sách này gián tiếp đã giảm 20%-30% so với giá thị trường” - ông Quang cho biết.

Ông Quang cũng cho biết, với cơ cấu giá thành dự án hiện nay, chi phí xây dựng đã tăng gần gấp đôi so với 4-5 năm trước: từ 7-7,5 triệu đồng/m3 hiện tăng lên hơn 12 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, đại diện HoREA cho rằng người dân có nhu cầu thật luôn sẵn sàng “xuống tiền” mua nhà, vấn đề là giá nhà phải hợp lý. Tuy nhiên, nói như ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM tại tọa đàm “Mua nhà để ở: Bây giờ hay đợi thêm?”, thì về cơ cấu giá thành, thực tế rất khó để có căn hộ chung cư với giá dưới 25 triệu đồng/m2 bởi suất đầu tư đối với các công trình đã 11 triệu đồng/m2.

Thời điểm chứng minh thực lực

Tuy nhiên đến nay cũng đã xuất hiện một số dấu hiệu cho thấy thị trường BĐS đã chuyển biến. Một số chuyên gia kinh tế còn lạc quan khi cho rằng giai đoạn “tĩnh lặng” đang qua, và đây chính là lúc để DN BĐS sản chứng minh thực lực, thông qua tái cấu trúc và đưa ra chiến lược đầu tư phù hợp.

Theo dữ liệu từ 20 DN BĐS có tổng tài sản lớn thì trong năm 2023 lượng nhân sự bị cắt giảm đã lên tới hơn 40%. Không những thế, các DN BĐS còn phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh. Thậm chí dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO…

Riêng lĩnh vực môi giới BĐS, số lượng nhân sự cắt giảm là 60-70%.

Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng từ thực tế của DN BĐS cũng như chuyển động thị trường thì đây là thời điểm cần chú trọng nguồn cung sản phẩm BĐS phù hợp nhu cầu thực tế. Trong khi đó, Chủ tịch VARS cho rằng DN BĐS muốn bán được hàng thì chất lượng, pháp lý, tiến độ dự án phải luôn được đặt lên hàng đầu. Thay vì ngồi chờ và bỏ nhiều tiền vào marketing, PR dự án, cần chú trọng vào chất lượng, đầu tư thực chất. Nếu có bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai cũng phải hướng đến lợi ích khách hàng.

Còn theo TS Lê Duy Bình (Economica Việt Nam), sau mỗi lần đối diện cùng khó khăn hay thách thức, khủng hoảng, DN Việt Nam sẽ đứng dậy mạnh mẽ, quyết tâm hơn. Với “cơn bão lớn” lần này, cộng đồng DN trong đó có DN BĐS đang tiến hành tái cấu trúc mạnh mẽ - một chuyển động tích cực sau cuộc khủng hoảng. Và điều đó sẽ rất rõ rệt trong năm 2024.

“

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), thị trường sẽ phục hồi, phát triển lành mạnh, minh bạch và chuẩn mực hơn từ quý 2 hoặc quý 3/2024. Đối với căn hộ chung cư, phân khúc này có thể phục hồi từ giữa năm 2024. Trong khi đó, theo GS.TS Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội, trong giai đoạn nền kinh tế còn đang khó khăn, việc thị trường BĐS trầm lắng là tất yếu. Ông Cường cũng cho rằng với những hành động của Chính phủ từ các nghị quyết kịp thời, diện mạo của thị trường đã thay đổi. Điều này được thể hiện rõ ràng thông qua sàn chứng khoán khi nhiều mã BĐS đang đứng đầu danh sách tăng giá.