Bất thường doanh nghiệp bất động sản 'bán mình' giá bèo cho vốn ngoại

PV Tiền Phong đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - xung quanh những thương vụ bán dự án của doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện nay.

Mất thể chủ động

Thưa ông, gần đây thị trường bất động sản xuất hiện các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) lên tới hàng tỷ USD. Trong đó, bên bán là các doanh nghiệp trong nước và bên mua là doanh nghiệp nước ngoài. Ông đánh giá như thế nào về tình hình này?

- Từ quý II/2022 trở về trước, tôi khẳng định thị trường bất động sản là sân chơi của doanh nghiệp doanh nghiệp trong nước. Doanh nghiệp Việt Nam làm chủ thị trường, nắm quỹ đất lớn, bán hàng tốt, đóng thuế cho nhà nước rất lớn…

Tuy nhiên, từ tháng 7/2022, tôi đã cảnh báo, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải bán mình để tồn tại. Việc bán dự án với giá hời tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thôn tính thị trường, làm mất đi lợi thế của doanh nghiệp nội địa đang thống lĩnh thị trường bất động sản hiện nay.

Theo ông điều này có bình thường?

- Đó là bất bình thường. Nhà đầu tư có vốn nước ngoài đang lợi dụng thị trường bất động sản ảm đạm, doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn về dòng tiền để trở thành những con kền kền ăn xác chết, kiếm được lợi nhuận “trong mơ”.

Trong giai đoạn đầu, chúng ta hợp tác với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để làm các dự án bất động sản như Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, cao ốc Saigon Centre, khách sạn New World Saigon… Khi đó, chúng ta bỏ đất để liên danh và nắm 30% vốn. Trong quá trình hoạt động, sau quá trình tăng vốn, chúng ta bị mất đi cổ phần khiến tài sản bị thất thoát.

Tuy nhiên, đó là giai đoạn sơ khai của FDI trong lĩnh vực bất động sản. Chúng ta buộc phải chấp nhận để học hỏi kinh nghiệm vận hành, cách thiết kế, bán hàng, quản lý dự án, xây dựng… Còn ở như ở hiện tại, tôi cảm thấy rất đau lòng.

Điều gì đã khiến doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình cảnh như hiện nay, thưa ông?

- Thị trường bất động sản đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền, thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý. Vướng mắc lớn nhất của thị trường hiện nay là vướng mắc pháp lý - chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng có thể kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

Tình trạng hiện nay do nhiều nguyên nhân, như: Lạm phát gia tăng tại nhiều nước có thể dẫn đến suy thoái kinh tế, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu… Nhưng cần nhận rõ nguyên nhân chủ quan là chủ yếu bắt nguồn từ nội tại nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta. Trong đó, có nguyên nhân từ phía nhà nước như một số quy định pháp luật chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Công tác thực thi pháp luật chưa thật hiệu lực, hiệu quả. Thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo, phức tạp. Một số cán bộ công chức sợ trách nhiệm, đùn đẩy công việc, không dám đề xuất, không dám quyết định.

Chúng ta cũng chưa phát triển đồng bộ các thị trường vốn, trước hết là thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản và các nguồn vốn xã hội hoá khác. Từ đó, dẫn đến thị trường bất động sản phụ thuộc quá lớn vào thị trường tín dụng, tiềm ẩn rủi ro cho cả thị trường tín dụng và thị trường bất động sản.

Cùng đó, có nguyên nhân từ phía doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản như đầu tư dàn trải, vượt quá năng lực tài chính, có xu hướng chạy theo lợi nhuận đơn thuần, muốn tối đa hoá lợi nhuận, chưa thật sự bảo đảm hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp, người dân và nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng

Nhưng thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều biện pháp tháo gỡ khó khăn cho bất động sản?

- Đúng! Chính phủ cũng như các bộ ngành đã vào cuộc quyết liệt, lắng nghe giải quyết được một số khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản nhưng thị trường đang tồn tại 4 vấn đề cần được tháo gỡ.

Thứ nhất, môi trường kinh doanh có chuyển biến tích cực nhưng vẫn chưa thực sự minh bạch, công bằng. Thị trường trước đây vẫn có hiện tượng nhóm lợi ích , nhất là các dự án hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) được thanh toán đối ứng bằng quỹ đất đô thị, dẫn đến việc cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện đợt rà soát, thanh tra, kiểm toán rất quyết liệt trong thời gian vừa qua.

Thứ hai, doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ đối diện với nhiều rủi ro, thậm chí có thể phá sản do thiếu tính ổn định, khó đoán về chính sách hoặc do hiện tượng áp dụng “hồi tố” đối với một số trường hợp trong thời gian gần đây. Hai năm qua TP.HCM có hơn 150 dự án bị rà soát, thanh tra.

Thứ ba, bất động sản cần nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn, tuy nhiên, hiện thị trường phụ thuộc lại phụ thuộc vào 2 dòng vốn chính là tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả doanh nghiệp và ngân hàng. Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản nhưng lại chưa có nguồn vốn khác thay thế, khi mà thị trường chứng khoán chưa thực sự trở thành kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản. Các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác chưa phát triển như kỳ vọng… Những yếu tố này đang tác động trực tiếp đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Thực hiện các biện pháp “đau đớn” để tồn tại

Như ông nói ở trên, có rất nhiều khó khăn bủa vây doanh nghiệp bất động sản, vậy các doanh nghiệp này đang “sống” ra sao?

- Thời gian qua, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các biện pháp “đau đớn” để tồn tại. Cụ thể, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, dừng IPO). Điều này sẽ tác động đến sự phục hồi, tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Doanh nghiệp bất động sản cũng phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động) tác động đến vấn đề an sinh xã hội hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống người lao động.

Do “tắc” nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu, nguồn vốn huy động từ khách hàng nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu lên đến 40% giá hợp đồng, tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Nghĩa là ở đây không phải chỉ là khó khăn về dòng tiền mà là những nút thắt hành chính khiến doanh nghiệp càng bi đát hơn, thưa ông?

- Thị trường bất động sản hiện như chiếc lò xo bị nén. Tuy nhiên, chỉ cần nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ, tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục hành chính và khai thông nguồn vốn tín dụng, sẽ bùng lên mạnh mẽ, tạo nên cú hích cho nền kinh tế. Doanh nghiệp bất động sản không xin nhà nước hỗ trợ bằng tiền, mà chỉ xin hỗ trợ về cơ chế chính sách.

Và khi đã có cơ chế, chính sách thuận lợi, trước hết, các doanh nghiệp bất động sản sẽ tập trung vào thị trường nội địa, chuyển hướng mạnh mẽ vào phân khúc thị trường nhà ở có giá vừa túi tiền, nhất là căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Chúng ta phải có chính sách vực dậy thị trường bất động sản, tăng nội lực. Tôi kiến nghị, Chính phủ tháo gỡ ngay các vướng mắc, chồng chéo, mâu thuẫn trong một số quy định pháp luật và xây dựng quy trình chuẩn về thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, xen cài thửa đất thuộc nhà nước quản lý.

Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định. Đồng thời, cần “có kết luận dứt điểm” các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc “đất công”, hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước... bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay để tăng nguồn cung nhà ở và tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bất động sản cần sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án , một phần dự án bất động sản mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan thì bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện.