“Bẫy rủi ro” trái phiếu bất động sản

TS. Nguyễn Trí Hiếu

Chuyên gia tài chính

308 bài viết

• Việc can thiệp tỉ giá bằng cách bán ngoại tệ ra thị trường cần cẩn trọng, vì đây là con dao 2 lưỡi trong bối cảnh dự trữ ngoại tệ của Việt Nam đang ở xung quanh 3 tháng nhập khẩu - ngưỡng an toàn
  Tại: Tìm cách hạ nhiệt tỷ giá

- Các doanh nghiệp bất động sản đang có “cuộc đua ngầm” phát hành trái phiếu. Vì sao ông lại cho rằng điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro? 

 Trước tiên, phải khẳng định trái phiếu doanh nghiệp là một kênh huy động vốn cũng như đầu tư rất tốt. Tuy nhiên, đối với loại hình trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản phát hành, xét trong bối cảnh thực tế, tôi đánh giá bên cạnh rất nhiều mặt lợi ích cũng còn một số nguy cơ.

Về lợi ích, việc các doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu sẽ làm giảm gánh nặng cho hệ thống tín dụng vì dư nợ tín dụng hiện tại đã lên mức rất cao, hiện ở mức khoảng 137% GDP, tức GDP cả nước ước khoảng 6 triệu tỷ đồng thì dự nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng đang lên đến 8,2 triệu tỷ đồng.

Với tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao như thế nếu các doanh nghiệp bất động sản có thể phát hành trái phiếu để bán ra cho công chúng nhằm huy động vốn thay vì đi vay ngân hàng là việc tốt, giảm gánh nặng trên hệ thống ngân hàng.

Bên cạnh đó, đây cũng sẽ là một kênh đầu tư sinh lời tốt cho các nhà đầu tư bởi bất động sản vốn là một kênh đầu tư nhiều tiềm năng.

Tuy nhiên, điều này cũng tiềm ẩn một số rủi ro cho các nhà đầu tư như việc nhiều trái phiếu do các doanh nghiệp BĐS yếu kém thực hiện, không có hoặc báo cáo tài chính không đầy đủ, phát hành trái phiếu ở mức lãi suất cao để hút nhà đầu tư. Khi đó, nếu một NĐT vì lãi suất cao mua trái phiếu vào thay vì gửi tiền ngân hàng với lãi suất hiện ở mức 7-8% sẽ gặp phải nhiều rủi ro cho đồng vốn của mình.

Hiện tôi thấy có không ít NĐT chưa có khả năng phân tích tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành. Điều này vô hình chung đang tạo ra rủi ro lớn cho nền kinh tế khi nhiều trái phiếu doanh nghiệp có thể trở thành nợ xấu.

Nguy cơ này lại càng lớn hơn khi các doanh nghiệp BĐS sử dụng vốn huy động được từ trái phiếu không đúng mục đích hoặc không hiệu quả, họ có thể phá sản hoặc mất khả năng trả nợ cho NĐT.

- Vậy theo ông đối với trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS thì lợi nhuận cam kết ở mức nào là hợp lý?

Điều này còn tùy vào doanh nghiệp phát hành và tiềm năng của dự án sẽ được dùng vốn thu được từ trái phiếu. Tuy nhiên, ở góc nhìn của tôi thì nếu lấy cơ sở là lãi suất huy động của ngân hàng, hiện ở khoảng 8% thì +2% là lãi suất có thể hợp lý cho trái phiếu của doanh nghiệp BĐS.

Đối với những trường hợp cá biệt. Có thể có mức cam kết lợi nhuận cao hơn đến 5-6% so với mức lãi suất huy động ngân hàng thì cần xem xét kỹ, có thể là những loại trái phiếu tiềm ẩn nhiều rủi ro.

- Nhiều NĐT cũng băn khoăn việc khó theo dõi được dòng tiền mà các doanh nghiệp BĐS thu về, ông nghĩ sao về điều này?

Đúng vậy, khó mà mà giám sát được việc đó. Ngay cả các ngân hàng khi cho vay họ cũng bắt buộc khách hàng phải sử dụng tiền đúng mục đích, các ngân hàng có đầy đủ công cụ như bắt buộc mở tài khoản tại ngân hàng, kiểm soát dòng tiền ra vào mà nhiều khi còn chưa kiểm soát một cách hoàn hảo.

Đối với dòng tiền thu về từ các đợt phát hành của doanh nghiệp, khi không có cơ chế kiểm soát nào nên NĐT chỉ còn biết tin vào doanh nghiệp phát hành. Điều này cũng dẫn đến rủi ro rất cao, nếu không cẩn thận thì có lẽ sẽ tạo nên bong bóng nợ xấu trong thời gian 3-5 năm nữa.

Bên cạnh đó, cũng có thể doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu cho dự án chưa rõ ràng về pháp lý, doanh nghiệp dùng tiền thu được để đầu tư vào những dự án có mức rủi ro cao, thậm chí dùng để mua đi bán lại bất động sản,…

Khi đó nếu người dân và các thành phần kinh tế lại đổ vốn ồ ạt vào vào thì thật sự có nguy cơ đây là một cái bẫy của trái phiếu doanh nghiệp BĐS. Thực tế cũng cho thấy, ngay cả ngân hàng cũng phát sinh nhiều nợ xấu từ cho vay BĐS, huống hồ người dân và các NĐT.

- Nhiều nhận định cho rằng, hành lang pháp lý vẫn thiếu cơ chế bảo vệ cho quyền và lợi ích hợp pháp của NĐT, nhất là NĐT nhỏ lẻ. Từ kinh nghiệm quốc tế cũng như thực tế tại Việt Nam, ông có đánh giá ra sao về nhận định này?

Đầu tiên, tất cả việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nên thông qua Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, vì Ủy ban này sẽ có đầy đủ kỹ năng và công cụ để lựa chọn những nhà phát hành có khả năng trả nợ. Việc phát hành riêng lẻ rất nguy hiểm khi không thông qua hoặc thông qua ở mức độ chưa đầy đủ, không có sự kiểm soát của những cơ quản lý nhà nước thì NĐT sẽ phải chịu rủi ro rất lớn.

Do đó, theo tôi, thứ nhất rất nên đưa ra một kế hoạch bắt buộc các doanh nghiệp phát hành phải tuân thủ những quy định và thông qua Ủy ban Chứng khoán Nhà nước.

Thứ hai, cần có sự giám sát các trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp BĐS.

Thứ ba, nhanh chóng cho phép những tổ chức xếp hạng tín dụng ra đời, hoạt động. Cái thiếu nhất trong hệ thống tín dụng của chúng ta hiện nay là không có những tổ chức xếp hạng tín dụng độc lập đủ uy tín thì các NĐT phải chịu rủi ro rất lớn.

Thứ tư, cần sớm xây dựng hệ thống chấm điểm tín dụng cho các doanh nghiệp theo đúng những chuẩn mực quốc tế. Chỉ có dựa trên những cơ sở độc lập, khách quan thì các NĐT mới có thể "chọn mặt gửi vàng", nếu cứ vàng thau lẫn lộn thì cứ chỗ nào có trái phiếu lãi suất cao thì NĐT nhảy vào mà không lường được bẫy rủi ro.

- Bên cạnh những rủi ro thì trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS phát hành vẫn là một kênh đầu tư nhiều ưu điểm. Ông có lời khuyên nào để các NĐT khôn ngoan hơn khi tham gia thị trường này?

Đúng vậy, đầu tiên, theo tôi phải hiểu doanh nghiệp BĐS phát hành là ai, phải tìm hiểu họ qua tất cả phương tiện thông tin đại chúng… cuối cùng có thể thông qua các cơ quan chức năng như Bộ Tài Chính, Ủy ban chứng khoán nhà nước.

Thứ hai, cần xem tình hình tài chính của doanh nghiệp ra sao, yêu cầu họ cho xem báo cáo tài chính (BCTC) để xác định khả năng trả nợ của họ. Nếu BCTC có kiểm toán độc lập là điều tốt nhất. Cẩn thận hơn thì BCTC đó phải được các công ty kiểm toán lớn quốc tế hoặc các công ty kiểm toán được công nhận bởi Ủy ban Chứng khoán nhà nước.

Cuối cùng, khi mua trái phiếu doanh nghiệp, hợp đồng đó phải được một luật sư tham vấn vì ngay cả những nhà đầu tư tài chính chuyên nghiệp cũng không thể nắm được hết nội dung các điều khoản nên cần sự tư vấn tư pháp của các luật sư về trái phiếu. Nếu làm được tất cả những việc đó sẽ giảm rủi ro rất nhiều.

- Xin cảm ơn ông!