BĐS nghỉ dưỡng qua giai đoạn khó nhất, những khu vực nào đang sôi động trở lại?

Những khó khăn dần qua đi

Tại Diễn đàn "Khơi thông dòng chảy bất động sản du lịch nghỉ dưỡng" vào ngày 18/5 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Văn Sinh cho biết, từ năm 2020 đến nay, lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng có dấu hiệu chững lại do nguồn cung hạn chế, lượng giao dịch ghi nhận giảm sút trầm trọng. Khó khăn đến từ thủ tục pháp lý chưa đồng bộ, chồng chéo dẫn tới việc ra quyết định đầu tư còn có nhiều thận trọng.

Trình tự thủ tục đầu tư mất quá nhiều thời gian để thực hiện như chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh đầu tư, xác định giá đất, quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất… Vướng mắc trong việc công tác lập điều chỉnh quy hoạch cũng ảnh hưởng đến xây dựng bất động sản nghỉ dưỡng tại những khu vực mới phát triển. 

Không chỉ vậy, chủ đầu tư cũng gặp khó khăn về tiếp cận nguồn vốn, nguồn lực để phát triển dự án do có những chính sách quản lý chặt chẽ về tín dụng, trái phiếu thời gian vừa qua. Ngoài ra, một số chủ đầu tư triển khai dự án chậm, không đảm bảo cam kết, điều này cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, ảnh hưởng niềm tin của khách hàng đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng cũng cho rằng, thị trường bất động sản đã qua được giai đoạn khó khăn, tuy nhiên phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn trầm lắng hơn so với các phân khúc còn lại.

Cụ thể, quý 1/2024, bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam có 9.970 sản phẩm mở bán, trong đó hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án đã triển khai từ trước. Toàn thị trường chỉ có 5 dự án mở bán mới, cung cấp 326 sản phẩm, giảm 64% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, ông Hải đánh giá, giao dịch ở quý này đã có sự cải thiện và tốt hơn so với quý 4/2023.

Trước những tình hình khó khăn đó, ông Hải cho biết, Thủ tướng Chính phủ cũng đã có nhiều chỉ đạo quyết liệt, ban hành các Nghị quyết, Chỉ thị, đôn đốc địa phương tích cực tháo gỡ khó khăn vướng mắc để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là bước tiến lớn, tạo nên một khung pháp lý quan trọng tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Hai bộ Luật này được thông qua đã luật hóa nhiều điểm nghẽn. Trong đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung quy định mới về điều tiết thị trường bất động sản liên quan tới nguồn vốn, thẩm định giấy phép... Các công năng của nhà ở sẽ được phân định rõ: Condotel, officetel...trong Nghị định 10/2023/NĐ-CP. Khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, dự kiến nguồn cung sẽ cải thiện 20% so với năm 2023.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định chặt chẽ về điều kiện kinh doanh bất động sản, quy định năng lực của chủ đầu tư... Quy định vấn đề đầu tư đối với người Việt Nam ở nước ngoài cũng được thể hiện rõ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hạn chế phát sinh đối với dự án khi đưa vào kinh doanh.

Vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản cũng được quy định rõ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như bỏ bớt những phần không cần thiết khi dự án đã được triển khai... Đây cũng là một điểm nhấn để hoàn thiện, phát triển thị trường bất động sản thời gian tới.

Nhiều động lực tháo gỡ để bứt phá

Mặc dù, kinh tế Việt Nam vẫn còn gặp phải những thách thức và rủi ro đến từ tình hình kinh tế thế giới, song, theo chuyên gia Cấn Văn Lực, khả năng phục hồi thị trường bất động sản tại Việt Nam năm 2024 - 2025 sẽ tốt hơn năm 2023, trong khi thế giới đi ngang hoặc giảm nhẹ. Bởi lẽ, lạm phát đang trong tầm kiểm soát và lãi suất liên tục được điều chỉnh giảm, ở mức thấp. 

Vướng mắc về pháp lý dần được tháo gỡ, thể chế được quan tâm và hoàn thiện ví dụ như nhiều Luật liên quan đã được thông qua. Quy hoạch các cấp đang hoàn thiện, đặc biệt đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng cũng được đẩy mạnh. Nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất và tiếp cận vốn được duy trì. Vấn đề về cung – cầu và giá đang tiến tới cân bằng hơn, phù hợp hơn.

Đặc biệt, thời gian tới có rất nhiều các cơ chế, chính sách quan trọng tác động tích cực trực tiếp đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, như Nghị định 10/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (cấp GCN quyền sở hữu công trình XD trên đất TM-DV, có condotels, officetels, quy định giá đất, tiền thuê đất…); Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP về định giá đất; Nghị định 42/NĐ-CP ngày 16/4/2024 về lấn biển (hiệu lực 1/4/2024 thay vì 1/1/2025); Ban hành hướng dẫn Luật đất đai 2024, Luật nhà ở 2023, Luật kinh doanh bất động sản 2023, Luật TCTD 2024... Trong đó, Luật kinh doanh bất động sản tháo gỡ pháp lý cho bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng.

Còn theo PGS.TS Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, du lịch tại Việt Nam đang có dấu hiệu ấm lên, giúp bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có nhiều triển vọng khởi sắc.

Một số địa điểm rất đáng được quan tâm ví dụ như: Nghỉ dưỡng du lịch Hạ Long (Quảng Ninh), Sầm Sơn (Thanh Hóa), đi vào xa hơn nữa là Huế cũng đã bắt đầu trỗi dậy, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Ninh Thuận, Bình Thuận, Vũng Tàu cũng đang sôi động trở lại. Quy chiếu lại với Phú Quốc, đây là một điển hình của sau thời gian bị lắng xuống dữ dội thì ngay sau đó lại có sự phục hồi khá mạnh, với du lịch cao cấp gắn với khách du lịch quốc tế.

Để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thêm nhiều cơ hội phát triển, khởi sắc trong năm 2024 và cho thời gian tới, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng, chính quyền địa phương cần phải có sự chia sẻ với doanh nghiệp, điều này liên quan trực tiếp đến thu nhập, việc làm của người dân, thu nhập ngân sách của địa phương, thu nhập của chính cán bộ địa phương… Doanh nghiệp rất muốn làm, nhưng không gian các địa phương chủ động phần này không nhiều, tương đối hạn chế. Vì vướng vào đất đai không rõ ràng luật lệ không ai dám làm, biết là gỡ được nhưng không dám gỡ, thì phải có một cách tiếp cận giữa Trung ương và địa phương về mặt quyền lực, chủ động sáng tạo mạnh mẽ hơn.

"Về phía doanh nghiệp, cần phải ráo riết thúc đẩy hơn nữa với tinh thần "Tình thế bất thường thì giải pháp phải khác thường", vì nếu để tình thế khó khăn càng lâu thì càng bị kẹt", ông Thiên nhấn mạnh.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang đi sâu vào tiến trình phục hồi, tuy nhiên vẫn còn những khó khăn, vướng mắc cần tiếp tục tháo gỡ để có những kết quả rõ nét hơn.

"Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang được xếp sau những phân khúc còn lại, nhưng tôi tin rằng, từ những chất liệu có sẵn, cùng sự nhận thức một cách đúng đắn đầy đủ về vai trò bất động sản nghỉ dưỡng trong câu chuyện phát triển du lịch nói riêng và kinh tế nói chung, thời gian tới, phân khúc này sẽ có những thay đổi tích cực. Kết quả này sẽ đến sớm hơn, rõ nét hơn và hơn hết là cần sự chung tay của nhiều cơ quan ban ngành cả chính quyền địa phương lẫn các doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt, rất cần sự phát triển bất động sản nghỉ dưỡng trong câu chuyện tổng thể hơn của phát triển cả nền kinh tế và du lịch", ông Đính cho hay.