BIDV rao bán nợ của Nhà Bách Giang tới lần 5 có "thoát ế"?

Đây là khoản nợ theo hợp đồng tín dụng mà ngân hàng BIDV cho Công ty TNHH Xây dựng kinh doanh nhà Bách Giang (Công ty Bách Giang) và Công ty TNHH XD TM Cao Nguyên (Công ty Cao Nguyên) vay.

Cả hai doanh nghiệp này có tổng dư nợ tại BIDV tạm tính đến ngày 4/3/2021 tổng cộng gần 476 tỷ đồng. Trong đó, Công ty TNHH Xây dựng Kinh doanh Nhà Bách Giang có giá trị dư nợ tạm tính đến ngày 10/3/2021 là 233,7 tỷ đồng (dư nợ gốc 97 tỷ và dư nợ lãi 136 tỷ đồng). Còn Công ty TNHH XD TM Cao Nguyên có giá trị dư nợ tạm tính đến ngày 10/3/2021 là 242 tỷ đồng (dư nợ gốc 100,69 tỷ và dư nợ lãi 141 tỷ). Khoản nợ rao bán chưa bao gồm lãi phát sinh 3 tháng vừa qua và kế tiếp cho đến khi trả hết nợ gốc cùng thuế Giá trị gia tăng.

Ngân hàng BIDV đã rao bán tài sản là "đất thành phố" của công ty Bách Giang 5 lần nhưng vẫn chưa thành công.

Tài sản đảm bảo khoản nợ là tài sản hình thành từ vốn vay là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản đầu tư trên đất bao gồm toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất: cả giá trị đền bù, giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng và các chi phí đầu tư khác tại Khu đất I, II, III và IV thuộc về Công ty, thuộc Dự án KDC khu phố 4, Phường Phước Long A, Quận 9 (nay là TP Thủ Đức); Toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất: cả giá trị đền bù, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và các chi phí đầu tư khác tại khu đất I5 và I7 thuộc Công ty Bách Giang;

Bên cạnh đó còn có tài sản đảm bảo được phát mãi theo khoản nợ là toàn bộ quyền lợi của Công ty Cao Nguyên hình thành từ vốn vay và vốn tự có trong việc liên doanh đầu tư – kinh doanh dự án Đầu tư khu hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu nhà ở I5 và I7 KDC Khu phố 4, Phường Phước Long A, Quận 9.

Liên quan đến Dự án KDC khu phố 4, phường Phước Long, TP Thủ Đức, UBND TP.HCM đã có quyết định giao đất cho Công ty Bách Giang từ năm 2004. Tuy nhiên, đến năm 2018 dự án kéo dài đã hơn 14 năm nhưng chủ đầu tư vẫn chưa làm xong cơ sở hạ tầng.

Suốt thời gian này, người dân sinh sống tại đây vô cùng khổ sở khi nhà xuống cấp không được sửa, nhà đông người không được mở rộng, không được nhập hộ khẩu vì chủ nhà không được cấp sổ đỏ. Mọi mua bán, chuyển dịch tại dự án phải thông qua ngân hàng vì chủ đầu tư đã thế chấp các nền đất.

Được biết, đây là lần thứ 5 BIDV đem khoản nợ xấu này ra rao bán. mặc dù đây là tài sản địa ốc có vị trí ở khu vực nóng nhất trong thời gian qua liên quan đến hiệu ứng TP Thủ Đức.

Sở dĩ các khu đất thuộc quyền sở hữu Bách Giang và Cao Nguyên bị BIDV siết nợ, mang phát mãi bán đấu giá vẫn không có ai mua, theo giới chuyên môn trước hết nguyên do là đang vướng tranh chấp tài sản nhiều bên, bên ngân hàng khởi kiện còn có cả tranh chấp người dân mua nền đất theo hình thức góp vốn.

Dự án KDC khu phố 4, phường Phước Long, TP Thủ Đức, nơi có các khu đất là tài sản đảm bảo thế chấp khoản vay của Công ty Nhà Bách Giang, vốn dĩ là khu vực "đất Thành phố" rất hấp dẫn, lại trở thành tài sản khó mua bán

Từ 2015, BIDV Chi nhánh Nam Sài Gòn đã thực hiện khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp dân sự theo Đơn khởi kiện số 695c/CNNSG ngày 05/08/2015. Tòa án nhân dân quận Thủ Đức đã thụ lý theo Thông báo số 55/TB-TLVA ngày 19/11/2015 v/v Thụ lý vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa BIDV Nam Sài Gòn và Liên danh Công ty 2 công ty. Tòa án nhân dân quận Thủ Đức đã chuyển cho Cơ quan cảnh sát điều tra Công an Tp HCM theo công văn số 392/TAQTĐ ngày 19/04/2019 v/v đề nghị xác minh dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự. Cơ quan cảnh sát điều tra đã vào cuộc xác minh vụ án.

Theo đó, dự án chưa hoàn thiện pháp lý tuy nhiên chủ đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính là Công ty Bách Giang đã tự ý bán 8.305,73 m2 thuộc phần diện tích đất thế chấp của Liên Danh Bách Giang và Cao Nguyên theo hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư không có sự đồng ý của Ngân hàng, dẫn đến tranh chấp giữa Ngân hàng, các khách hàng mua đất theo hình thức góp vốn, Công ty Nhà Bách Giang, Công ty Cao Nguyên, các thành viên góp vốn của Công ty Nhà Bách Giang.

Một chuyên gia cho biết một vướng mắc lớn là đối với tài sản đang có tranh chấp kiện tụng, nếu ngân hàng phát mãi, dù khoản nợ hấp dẫn thì trên thực tế người muốn tham gia đấu giá cũng sẽ có những e ngại. "Rất nhiều vụ việc khởi kiện yêu cầu phát mại tài sản lên tòa án do các cá nhân, tổ chức không trả được nợ nhưng trong nhiều trường hợp thủ tục phát mại tài sản không được đầy đủ, chặt chẽ, mà không phải ai cũng nắm được quy trình phát mãi tài sản dẫn đến các rắc rối không đáng có ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi thực hiện trình tự, thủ tục phát mại quyền sử dụng đất. Do đó, thông thường các nhà đầu tư muốn tham gia mua bán nợ xấu sẽ cân nhắc đối với những dự án có liên quan tới"đáo tụng đình", ông này nói.

Với trường hợp công ty Bách Giang, con nợ" của BIDV, doanh nghiệp này được thành lập năm 2001 do ông Trần Văn Bằng - Chủ tịch Hội đồng thành viên, làm người đại diện theo pháp luật. Công ty chủ yếu hoạt động tại lĩnh vực bất động sản và có trụ sở tại 268G khu phố 1 Linh Trung, phường Linh Trung, TP Thủ Đức.  Theo đăng ký kinh doanh mới nhất, Công ty Bách Giang có vốn điều lệ 135 tỷ đồng do hai thành viên sáng lập nắm giữ 100%. Trong đó, ông Trần Văn Bằng sở hữu 88% vốn (118,8 tỷ đồng) và ông Nguyễn Văn Lang sở hữu 12% vốn (16,2 tỷ đồng). Công ty không có dự án nào nổi bật cho đến dự án KDC xập xệ mà việc huy động vốn nhiều lần" - vừa vay vốn ngân hàng, vừa bán một phần đất thế chấp gọi góp vốn, vừa bán đất cho dân, tạo nên thế kẹt cho các bên và làm giảm sút đáng kể chất lượng tài sản nợ.

Cũng theo chuyên gia, với nhiều khoản cho vay đầu tư phát triển dự án bất động sản những năm trước đây, nhiều ngân hàng khá dễ dãi trong quy định thẩm định và phê duyệt hồ sơ tín dụng với tài sản hình thành từ vốn vay và trong tương lai, mà đặc thù tài sản hình thành trong tương lai là bao gồm chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, có thể có rủi ro không nhỏ. Không ít khoản vay của các nhà đầu tư kém năng lực tài chính, không có khả năng phát triển dự án, đã khiến các ngân hàng phải trích lập dự phòng rủi ro cho khoản nợ qua nhiều năm hoặc rao bán, điều chỉnh giá bán nợ nhiều lần. Chất lượng nợ của các tài sản tương tự như vậy gây lo ngại cho quá trình phát mãi thu hồi nợ của BIDV và các ngân hàng nói chung.