‘Bốc thuốc’ gì, chữa ‘bệnh’ nào cứu thị trường bất động sản?

Tháo gỡ phân khúc nào?

Nửa cuối năm 2022 là thời điểm chứng kiến sự lao dốc mạnh của thị trường bất động sản với hàng loạt doanh nghiệp thua lỗ, không hoàn thành chỉ tiêu kinh doanh do nhiều dự án bị đình trệ. Chưa kể, các doanh nghiệp bất động sản chật vật với những khoản nợ đến hạn, trong khi các kênh dẫn vốn đều tắc nghẽn.

Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản đã giải thể trong năm 2022, tăng 39% so với năm trước đó.

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho rằng, cần cho phép doanh nghiệp bất động sản tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong 12 - 24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được tiếp cận khoản vay tín dụng mới. Cốt lõi của vấn đề này chính là tạo điều kiện để dòng tiền mới được “bơm” vào thị trường.

Cần cho phép doanh nghiệp bất động sản tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong 12 - 24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được tiếp cận khoản vay tín dụng mới.

“Chúng tôi không sợ lãi suất vay, không xin giảm lãi, chỉ cần được tiếp cận khoản vay mới. Việc nhảy nhóm nợ khiến các doanh nghiệp bất động sản không thể vay được tín dụng mới. Do đó, nếu ngân hàng nới lỏng đối với nợ nhóm 2 - 3 với dự án khả thi thì nên giải ngân cho doanh nghiệp. Nếu muốn các khoản nợ không nhảy nhóm thì chỉ có cách cơ cấu lại nợ và giữ nguyên nhóm nợ”, ông Châu nói

Trao đổi với Tiền Phong, chuyên gia tài chính Lương Duy Sinh - Công ty HBIC - nói rằng, quy mô thị trường bất động sản hiện tại lớn hơn rất nhiều so với giai đoạn 2008 - 2013. Theo đó, bài toán kinh doanh, duy trì hoạt động và phát triển thị trường của các doanh nghiệp cũng đứng trước nhiều thách thức hơn so với giai đoạn trước đó. Do đó, nếu cứu bất động sản một cách đại trà sẽ gây nguy hiểm cho nền kinh tế.

“Chỉ nên cấp tín dụng và gỡ pháp lý cho những dự án đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, các dự án sắp hoàn thành xây dựng và bàn giao, có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đảm bảo tính pháp lý, có thanh khoản tốt, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án nhà ở thương mại với giá phù hợp...”, ông Sinh nói.

Theo chuyên gia này, số lượng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản phá sản tăng gần 40% trong năm qua cho thấy thị trường đang ở mức độ sàng lọc rất lớn. Thị trường hiện rõ những doanh nghiệp, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức và đang mắc kẹt với các khoản vay. Vì vậy, trước khi giải cứu cần làm rõ việc các ngân hàng đang cho vay bất động sản thế nào, vướng mắc ở đâu, tại sao không giải ngân được, dự án bất động sản đã hoàn thiện thủ tục chưa, đã hoàn thiện thủ tục thì phải giải ngân tiếp như thế nào…

Ngoài ra, hiệu quả của dự án và các dự án đang giải ngân nhưng thủ tục chưa đầy đủ thì xử lý thế nào cũng là vấn đề cần được tính tới. Từ đó mới có giải pháp để tháo gỡ và ban hành tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào dự án bất động sản cao cấp.

Chủ đầu tư nào được gỡ khó?

Một điểm quan trọng khác để giải cứu thị trường bất động sản được ông Sinh chỉ ra là nhanh chóng khơi thông các kênh dẫn vốn khác ngoài ngân hàng. Trong đó, điểm sáng là Bộ Tài chính đang lấy ý kiến sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng sẽ cho doanh nghiệp thêm 2 năm để giãn nợ trái phiếu, giảm áp lực đáo hạn. Nếu được thông qua, ban hành sẽ giúp các doanh nghiệp phát hành có thêm 2 năm để xoay xở nguồn tiền đảo nợ, bán tài sản, tái cơ cấu nợ.

“Tuy nhiên, không nên dùng vốn ngân sách để giải cứu thị trường, mà phải dùng cơ chế, chính sách. Đây mới là thứ quý giá, cần thiết cho thị trường bất động sản lúc này”, ông Sinh nói.

Ngoài ra, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản. Do đó, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu lại sản phẩm, rà soát các dự án đảm bảo phù hợp với nguồn lực, khả năng thực thi, bán bớt dự án để có nguồn lực tài chính xây dựng các dự án có hiệu quả hơn.

Chia sẻ tại tọa đàm “Nhận diện 2023: Cơ hội đầu tư mới trong môi trường mới”, diễn ra mới đây, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định, nếu nhà phát hành không đủ khả năng trả nợ sẽ xảy ra hiện tượng vỡ nợ, thậm chí vỡ nợ hàng loạt nếu Chính phủ không có biện pháp mạnh hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản.

Bản thân các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu lại sản phẩm, rà soát các dự án đảm bảo phù hợp với nguồn lực, khả năng thực thi, bán bớt dự án để có nguồn lực tài chính xây dựng các dự án có hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, ngoài việc đề xuất những giải pháp khẩn trương của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, điều quan trọng là nội tại của mỗi doanh nghiệp. Bản thân các doanh nghiệp bất động sản cần phải tái cấu trúc, phải có sản phẩm hợp lý với thị trường thì mới phát triển được.

Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước tổng hợp báo cáo của các ngân hàng thương mại cho thấy, vướng mắc khi cấp tín dụng cho các dự án bất động sản tập trung về hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đất đai, quy hoạch, đầu tư... Thị trường bất động sản cũng đang có sự mất cân đối cung cầu tại các phân khúc dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế.

Ngân hàng Nhà nước đề xuất các bộ, ngành, địa phương tiếp tục xử lý, giải quyết các vướng mắc về thủ tục pháp lý với lĩnh vực bất động sản. Về phía Ngân hàng Nhà nước, sẽ tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát rủi ro cấp vốn đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung; kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường ; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng, nhóm khách hàng lớn, khách hàng liên quan cổ đông lớn, người liên quan cổ đông của tổ chức tín dụng nhằm bảo đảm an toàn hoạt động của ngân hàng.