Bong bóng tài sản dần thành hình tại các thành phố ở Trung Quốc

Nhưng giá nhà quá cao cũng như khoản đặt cọc bắt buộc quá lớn khiến cho giấc mơ của Song ngày càng rời xa tầm với.

Thị trường bất động sản tại Trịnh Châu bùng nổ trong năm 2016 sau khi chính phủ Trung Quốc có những chính sách hỗ trợ nhằm nâng cao tỷ lệ sở hữu nhà ở cũng như chi tiêu tiêu dùng tại các tỉnh nằm sâu trong lãnh thổ Trung Quốc, như Hà Nam.

Giá cả tăng cao đã đem lại những nguồn tài sản mới cho rất nhiều người sinh sống trong thành phố này, tuy nhiên, trong đó lại không có Song. Cô năm nay 25 tuổi và đang có ý định kết hôn.

Tuy nhiên, tháng 11/2018, Song nhận được một lời đề nghị đầy hấp dẫn: một thỏa thuận đến từ một nhà phát triển bất động sản nhằm tránh khoản đặt cọc lên đến 30% giá trị căn nhà bằng cách thực hiện khoản vay toàn bộ giá trị của ngôi nhà mà không cần trả trước.

Thỏa thuận đó mang lại khá nhiều rủi ro cho đơn vị phát triển bất động sản này. Đó cũng là dấu hiệu cảnh báo rằng thị trường bất động sản tại Trịnh Châu đang chững lại, giữa bối cảnh tốc độ tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc đạt mức thấp nhất trong gần 3 thập kỷ qua.

Sau 2 năm phát triển chóng vánh, thị trường bất động sản tại các thành phố trực thuộc tỉnh như Trịnh Châu cuối cùng đã đảo chiều vào cuối năm 2018. Thực trạng này đặt ra một thách thức trong việc ban hành các chính sách mới của chính phủ Trung Quốc sau thời kỳ nỗ lực thu hẹp chênh lệch tốc độ phát triển giữa khu vực nằm sâu trong đại lục với các khu vực giáp biển.

Điều này cũng phản ánh việc các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đang phải vật lộn vất vả thế nào đối với thị trường bất động sản lớn nhất trên thế giới này, đóng một vai trò quan trọng trong tốc độ tăng trưởng kinh tế, nhưng đang có xu hướng "bong bóng hóa" tại các địa điểm ngoài mong đợi, trong đó có những thành phố thuộc tỉnh Hà Nam.

Người dân đi xe máy qua một biển quảng cáo bất động sản ở Trịnh Châu, tỉnh Hà Nam, Trung Quốc. Ảnh: Reuters.

Cho dù đã xuất hiện những dấu hiệu cảnh báo, Song cho rằng khoản vay là cơ hội “nghìn năm có một” để có thể sở hữu một ngôi nhà ở Trịnh Châu.

Cô đã trả trước khoản đặt cọc 1/3 giá trị một căn hộ 2 phòng ngủ nằm tại khu vực ngoại ô của thành phố Trịnh Châu, nơi hàng loạt dãy nhà cao tầng mọc lên như nấm sau mưa trong vài năm qua.

Tuy nhiên, Song cũng sớm nhận ra rằng giá nhà đang giảm tại một số khu vực, trong đó có khu nhà bạn cô đang sinh sống.

Song từ lâu đã mong muốn tận hưởng cuộc sống của tầng lớp trung lưu giống như những người bạn, với những căn hộ chất đầy đồ đạc. Nhưng cô cũng không muốn mua nhà khi bong bóng bất động sản có nguy cơ vỡ.

Cô quyết định dừng lại và cuối cùng theo đuổi một vụ kiện để đòi lại khoản đạt cọc.

“Tôi có cảm giác rằng mọi người xung quanh tôi ai cũng có nhà ở và luôn cảm thấy áp lực so với những người bạn cùng trang lứa”, Song cho biết. “Theo cách này hay cách khác, đã từng có một sự ảo tưởng trên thị trường bất động sản”.

Không còn là vùng trũng

Vốn là một thành phố kém năng động, nhưng trong một vài năm trở lại đây, Trịnh Châu đã chứng kiến những bước phát triển nhanh chóng, chuyển mình thành một trung tâm vận tải và logistic của Trung Quốc. Foxconn của Đài Loan cũng đã chọn nơi đây là địa điểm đặt nhà máy với hơn 230.000 lao động đang hàng ngày lắp ráp hàng nghìn iPhone phục vụ thị trường toàn thế giới.

Chỉ trong hai năm, thị trường bất động sản tại đây đã bùng nổ.

Thành phố giờ đây dày đặc các tòa tháp văn phòng tại các quận mới. Những trung tâm thương mại cao cấp bán những mặt hàng xa xỉ chen chúc nhau trong khu vực trung tâm thành phố. Những dãy nhà chung cư trải dài ra đến tận khu vực ngoại ô.

Thị trường bất động sản của Trình Châu “cất cánh” khi chính phủ Trung Quốc gỡ bỏ những điều kiện siết chặt cho vay cũng như nâng cao các hạn mức tín dụng trong năm 2015 và 2016, và đó là khởi nguồn cho “cơn sốt” mua bán nhà đất trên quy mô toàn quốc.

Bị thu hút bởi mức giá rẻ hơn tại các tỉnh nằm sâu trong đại lục như Hà Nam, những nhà đầu tư trên khắp cả nước đổ về Trịnh Châu. Họ sẵn sàng trả toàn bộ giá trị căn nhà, hoàn toàn bằng tiền mặt để có thể mua được những căn hộ thông thường sẽ cháy hàng chỉ sau một vài phút mở bán.

Trong tháng 9/2016, tại dự án khu phức hợp căn hộ Evergrande, một cặp vợ chồng đang ở độ tuổi 40 không giấu khỏi sự thất vọng khi họ lái xe một quãng đường dài đến Trịnh Châu chỉ để nhận lại một thông báo toàn bộ căn hộ đã hết hàng.

Giá cả ngày một leo thang.

Tại Beilonghu, một quận giàu có nằm tại vùng rìa phía bắc Trịnh Châu, hàng dãy biệt thự có thiết kế mái chảy theo kiểu hoàng cung xưa có giá lên đến 10 triệu nhân dân tệ. Chi tiết hơn, số tiền mà người mua phải bỏ ra để mua 1 m² tại dự án này ngang bằng với mức giá 1 m² đất tại thành phố Sydney của Australia.

Một góc Trịnh Châu, Trung Quốc. Ảnh: Reuters.

Nhưng trong tháng 9/2018, thị trường bất động sản ở Trịnh Châu lao dốc không phanh, theo những đơn vị phân phối. Tồn kho thị trường bất động sản tại Trịnh Châu đã tăng 26,5% trong năm ngoái trong khi trong năm 2016, thời kỳ đỉnh điểm của thị trường, con số này thậm chí còn giảm 26,9%.

Trên quy mô cả nước, tổng doanh số bất động sản tính trên diện tích sàn đã tăng 1,3% trong năm 2018 so với năm trước đó, trong khi trong năm 2017, con số này là 7.7%. Tại Hà Nam, tốc độ tăng trưởng chậm lại thậm chí còn nghiêm trọng hơn khi giảm từ mức 17,8% của năm 2017 xuống 5,1% trong năm 2018. Nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản tại Hà Nam cũng chứng kiến sự sụt giảm lần đầu tiên một năm về trước.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lại của Trung Quốc được cho rằng là nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng này. Nó cũng là hệ quả của những nỗ lực của chính phủ nhằm “cầm cương” hiện tượng đầu cơ nhà đất cũng như cải tổ lại hệ thống tài chính đầy rủi ro và hỗn loạn của quốc gia này, nhưng đồng thời cũng khiến tỷ lệ chi tiêu và sở hữu nhà tại các địa phương như Hà Nam tăng nhanh chóng.

Cơ quan quản lý nhà đất Trung Quốc từ chối bình luận.

Tác động lan tỏa

Giờ đây, ai ai cũng cảm nhận được những tác động của sự trùng xuống trên thị trường bất động sản Trịnh Châu. Một trong số đó là Zhang Chenzuan, người đang điều hành một công ty chuyên về thiết kế thành lập 7 năm về trước. Kể từ năm ngoái, thu nhập của anh đã giảm từ 20 đến 30% khi mà lượng đơn hàng từ những người mua nhà giảm sút.

“Khách hàng giờ đây chỉ muốn những thứ gì đó thiết thực và đơn giản để tiết kiệm tiền thay vì đòi hỏi một cuộc sống xa hoa”, Zhang cho biết trong lúc anh đang lắp đặt nội thất cho căn hộ mới của một khách hàng với phong cách tối giản với gạch lát nền màu xám.

“80% khách hàng của tôi phàn nàn rằng họ đang gặp khó về tài chính và họ không có đủ tiền để có thể trang bị đầy đủ cho căn nhà của họ”, anh cho biết.

Chính quyền Trịnh Châu cũng đã nỗ lực nới lỏng một số rào cản trong việc mua bán bất động sản cũng như giới hạn các dự án đầu tư phát triển mới để khuyến khích giảm lượng hàng tồn kho. Nhưng cho đến thời điểm hiện tại, những biện pháp đó vẫn chưa phát huy được nhiều hiệu quả.

Sự đảo chiều của thị trường bất động sản cũng được cảm thấy rõ rệt tại Hứa Xương, một thành phố với khoảng 4 triệu dân nằm về phía nam của Trịnh Châu, đồng thời cũng là thủ phủ sản xuất tóc giả của thế giới.

Cũng giống như Trịnh Châu, thành phố này cũng chứng kiến quá trình bùng nổ của thị trường bất động sản trong vài năm gần đây. Để thu hút những nhà phát triển bất động sản và người mua nhà, chính quyền thành phố này đã di dời các cơ sở sản xuất tóc giả ra rìa thành phố, chi hàng tỷ nhân dân tệ để phá hủy các khu nhà ổ chuột và xây dựng hàng loạt công viên, hồ điều hòa trong đó bao gồm một đại công viên giống hệt với công viên Trung tâm tại thành phố New York.

Những nỗ lực đó đã giúp thành phố thu hút được sự chú ý của những nhà phát triển bất động sản có tiếng như Evergrande và Country Garden. Những đơn vị này đã xây các khu phức hợp lớn nhìn thẳng ra công viên.

Nhưng “cuộc vui sớm tàn”. Công ty tư vấn bất động sản Tonglitongcheng cho biết trong tháng 2, lượng căn hộ tồn kho của thành phố đã tăng một cách chóng mặt. Tổng số diện tích sàn chưa bán được đang ở mức 9,7 triệu m2, theo ước tính của công ty. Với lượng dư thừa này, phải mất đến 55 tháng mới có thể bán hết.

Xu Boyun, 27 tuổi, cho biết gia đình của anh đang sở hữu 3 căn nhà tại Hứa Xương, và cân nhắc mua một căn hộ khác tại một dự án xây dựng mới, được hưởng mức chiết khấu lên đến 20% khi bố mẹ anh là nhân viên đang làm việc trong một doanh nghiệp nhà nước.

“Đó thực sự là một mức giá tốt nhưng thị trường ở đây đã dần nguội lạnh và tôi đã khuyên bố mẹ rằng sẽ rất khó để giá có thể tăng thêm”, anh cho biết.

Một khu căn hộ đang xây dựng ở Trịnh Châu, Trung Quốc. Ảnh: Reuters.

Tại một vài dự án, giá nhà đã giảm nhanh chóng, khiến những người mua căn hộ trước đó với giá cao hơn như “đứt từng khúc ruột”.

Trong tháng 11/2018, những chủ nhân thiếu kiềm chế đã gây náo loạn tại một văn phòng bán hàng của Yango Group sau khi công ty giảm giá lên đến 15% cho những căn hộ trong một dự án của họ. Họ đã đập phá mô hình thu nhỏ của dự án, theo chia sẻ của các nhân viên.

Sau đó, Yango đã chấm dứt các động thái giảm giá. Công ty này đang quảng cáo những căn hộ là tốt nhất trong tầm tiền và cho rằng đây là cơ hội “có một không hai” để mua nhà.

Đối với Song, những khoản đầu tư mua nhà tại những địa điểm gần với những đô thị lớn như Bắc Kinh đang hấp dẫn cô.

Tháng 3, cô cho biết bạn trai đã trả trước toàn bộ khoản tiền mua một căn hộ tại Trương Gia Khẩu, một khu nghỉ dưỡng kết hợp trượt tuyết nằm gần thủ đô Bắc Kinh, nơi sẽ diễn ra một vài sự kiện thuộc khuôn khổ Olympic mùa đông 2022.

Các nhà đầu cơ đang để mắt đến địa điểm này, nhưng giá nhà ở đây vẫn chỉ ở mức 1/6 so với mức trung bình ở thủ đô Bắc Kinh.

“Cho dù giá nhà có giảm đi chăng nữa, bạn nghĩ nó sẽ giảm bao nhiêu?”.