Bức tranh đối lập trên khu phố sang xịn nhất Hà Nội: Nơi được Dior, Louis Vuitton săn đón, nơi phố đi bộ cắt qua giá thuê chỉ còn 1/4

Các thương hiệu nắm bắt cơ hội gia nhập thị trường

Theo ghi nhận của Tổng Cục Thống kê, 11 tháng năm 2023, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng toàn quốc theo giá hiện hành ước đạt 5.667 nghìn tỷ đồng, tăng 9,6% so với cùng kỳ năm 2022, trong đó doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống tăng 15,3%, doanh thu du lịch lữ hành tăng 50,5%.

Doanh thu bán lẻ hàng hóa trong 11 tháng năm 2023 ước đạt 4.420 nghìn tỷ đồng, chiếm 78% tổng mức và tăng 8,6% so với cùng kỳ năm trước (loại trừ yếu tố giá tăng 6,8%). Trong đó, nhóm hàng vật phẩm văn hoá, giáo dục tăng 14,7%; lương thực, thực phẩm tăng 11,4%; may mặc tăng 7,6%; đồ dùng, dụng cụ, trang thiết bị gia đình tăng 6,3%; riêng phương tiện đi lại (trừ ô tô) giảm 3,3%.

Quan sát của Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho thấy, thị trường Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng, đang trở thành điểm đến lý tưởng cho các thương hiệu quốc tế, từ thời trang nhanh đến phân khúc bán lẻ xa xỉ và cao cấp. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định: "Tính từ giai đoạn sau Covid-19, Việt Nam nổi lên như một thị trường tiềm năng với sức hút mạnh mẽ. Sự gia tăng trong sức tiêu dùng nội địa được xem là một trong các yếu tố thúc đẩy sự quan tâm ngày càng tăng của các thương hiệu quốc tế đối với thị trường này".

Cũng theo bà Minh, một yếu tố quan trọng khác tạo nên sức hút của thị trường bán lẻ tại Việt Nam là so với các quốc gia lân cận như Singapore, Thái Lan, Indonesia, số lượng các thương hiệu quốc tế có mặt tại Việt Nam hiện vẫn còn hạn chế. Điều này tạo ra một cơ hội lớn cho các thương hiệu muốn mở rộng thị trường, đặc biệt khi họ tìm kiếm những bước tiến đầu tiên tại đây.

Trong đó, Hà Nội đang thu hút sự chú ý như một điểm nóng cho sự phát triển của bán lẻ nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số đông, mật độ dân số cao, số lượng hộ dân có thu nhập trung bình gia tăng đi kèm lực lượng trong độ tuổi lao động lớn. Các yếu tố nền tảng mạnh mẽ này đã tạo nên nhu cầu khổng lồ về bán lẻ đối với thị trường thủ đô.

Thị trường đồng thời ghi nhận sự sôi động hơn của phân khúc bán lẻ cao cấp với các hoạt động mở rộng và khai trương của hàng mới. Các thương hiệu cao cấp sử dụng chiến lược một cửa hàng tại các địa điểm đắc địa. Tại Hà Nội, khu vực Hoàn Kiếm, đặc biệt tại trục phố Ngô Quyền, Lý Thái Tổ và Tràng Tiền đã liên tục chào đón sự xuất hiện và mở rộng cửa các thương hiệu từ cao cấp đến xa xỉ từ năm 2021 tới nay, có thể kể đến như: Louis Vuitton, Dior, Berluti, Tiffany & Co., Maje, Longchamp hay gần đây nhất là Piaget, Watches of Switzerland…

Một trong số những lý do thị trường thu hút các thương hiệu nổi tiếng phải kể tới số người siêu giàu tại Việt Nam được ghi nhận tăng gấp đôi và số người giàu tăng thêm 70% trong 5 năm qua, dự báo tiếp tục tăng vọt trong 5 năm tới. Thêm vào đó, triển vọng doanh số của các nhãn hàng xa xỉ tại Việt Nam đồng thời góp phần tạo động lực cho việc tiếp tục mở rộng và kéo các hãng mới mở về thị trường Việt Nam.

Tuy nhiên, khó khăn hiện nay đối với các thường hiệu bán lẻ, đặc biệt bán lẻ cao cấp là về nguồn cung mặt bằng. Bà Minh chia sẻ: "Hiện nguồn cung đạt được yêu cầu của các nhãn hàng cao cấp của cả Hà Nội mới đang đạt 3.500m2 sàn. Trong khi nhu cầu mở rộng, và mở mới của các thương hiệu cao cấp về Việt Nam ngày càng gia tăng. Số lượng các mặt hàng và nhãn hàng cao cấp tại Việt Nam vẫn là con số quá nhỏ nếu so với thị trường Bangkok, Singapore hay Indonesia trong khu vực. Việc thiếu nguồn cung dẫn đến cạnh tranh về giá và đẩy giá thuê mặt bằng tại trục Tràng Tiền, khu vực không thuộc phố đi bộ lên cao".

Bà Minh phân tích: "Mặt bằng khu Tràng Tiền tại Hà Nội hiện chia thành hai nhóm. Nhóm thứ nhất, tại khu vực tập trung nhãn hàng xa xỉ như Louis Vuitton và Dior, những tuyến phố không thuộc tuyến phố đi bộ, có giá thuê cao cùng hạng với giá thuê khu vực Đồng Khởi tại thành phố Hồ Chí Minh. Nhóm thứ hai tại khu vực phố đi bộ, giá thuê chỉ bằng 1/3, thậm chí 1/4 nhóm thứ nhất".

Mới đây, báo cáo của Cushman & Wakefield cũng xếp con đường Đồng Khởi tại TP.HCM ở vị trí thứ 13 trên bảng xếp hạng giá thuê mặt bằng bán lẻ cao cấp toàn cầu, với giá 390 USD/feet vuông/năm (khoảng 102 triệu đồng/m2/năm), tăng 1 bậc so với năm ngoái. Trong khi đó, đường Tràng Tiền của Hà Nội cũng nằm trong danh sách khu vực Châu Á - Thái Bình Dương với mức giá thuê 334 USD/feet vuông/năm.

Giá thuê bán lẻ tại tầng 1 hoặc mặt phố khu vực trung tâm Hoàn Kiếm, các trục phố lớn như Tràng Tiền, Lý Thái Tổ, Ngô Quyền, ghi nhận giá thuê cao hơn 20% thời điểm trước Covid, và sẽ tiếp tục gia tăng trong tương lai do thiếu nguồn cung bán lẻ. Các cửa hàng đã thuê mặt bằng từ trước Covid cũng gặp nhiều khó khăn khi chủ nhà tăng giá và phải cạnh tranh mặt bằng với các nhãn hàng mới mở hoặc cần mở rộng tại khu vực trung tâm Hoàn Kiếm này, bà Minh phân tích.

Trung tâm thương mại (TTTM) trong cuộc đua thu hút nhãn hàng

Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho Thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết, các đơn vị bán lẻ trong nước và nước ngoài đang có xu hướng chuyển vào các trung tâm thương mại. Với lợi thế được phát triển bài bản hơn là thuê nhà phố nhỏ lẻ, các trung tâm thương mại đang làm ngày một tốt hơn bài toán xây dựng danh mục khách thuê, nâng cấp dịch vụ, tiện ích, hành lang pháp lý rõ ràng để hỗ trợ cho khách bán lẻ. Song song với đó, khu phố cổ vốn tập trung nhiều nhà phố và buôn bán nhỏ lẻ sẽ gặp khó khăn trong việc tìm khách thuê lấp đầy trong giai đoạn này..

Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số thách thức đáng kể là số lượng trung tâm thương mại tại Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của các thương hiệu quốc tế. Do đó, sự xuất hiện của các trung tâm thương mại mới trong tương lai sẽ là yếu tố quyết định, không chỉ tạo ra không gian cho các thương hiệu mới mà còn thúc đẩy sự cạnh tranh và đa dạng hóa trong thị trường bán lẻ. Thị trường Hà Nội, với tiềm năng chưa được khai thác hết, chắc chắn sẽ là một điểm đến hấp dẫn cho sự mở rộng của các thương hiệu quốc tế trong thời gian tới.

Nhận định về thị trường bán lẻ trong năm 2024, bà Minh cho biết: "Thị trường bán lẻ năm 2024 và 2025 sẽ ngày càng sôi động hơn, khi Việt Nam đang được đánh giá là thị trường trọng điểm trong Đông Nam Á để các đơn vị bán lẻ quốc tế mở rộng hoạt động, kéo theo nguồn cầu thị trường lớn. Thị trường cũng sẽ đón nhận nguồn cung mới chất lượng cao cho phân khúc TTTM tại Hà Nội trong 3 năm tới. Trong khi đó, phân khúc nhà phố và khối đế bản lẻ khu chung cư sẽ gặp khó khăn trong việc cho thuê, và giá thuê sẽ khó có thể tăng theo giá mặt bằng chung của TTTM do đặc thù về quy mô, dịch vụ, tệp khách thuê của từng dự án".