Các phân khúc BĐS đồng loạt thiết lập mặt bằng giá mới

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn vừa công bố, trong quý III/2024, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội ghi nhận những tín hiệu khởi sắc đáng chú ý. Đến thời điểm hiện tại so với quý 1/2023, đất nền Hoài Đức đã tăng 81%, từ mức giá trung bình toàn thị trường là 55 triệu đồng/m2 lên mức 100 triệu đồng/m2; đất nền Đông Anh tăng 53%, từ mức giá trung bình 41 triệu đồng/m2 lên mức 63 triệu đồng/m2. Đất nền Thanh Oai tăng 90%, từ mức giá trung bình 21 triệu đồng/m2 lên mức 40 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, giá nhà riêng tại miền Bắc tăng từ mức 95 triệu đồng/m2 vào quý I/2021 lên mức 173 triệu đồng/m2 tại quý III/2024.

Còn tại khu vực miền Nam, biến động giá đất nền và nhà riêng không quá lớn. Giá nhà riêng tăng lên mức 106 triệu đồng/m2 và giá đất nền cũng tăng nhẹ từ 13 triệu đồng/m2 lên mức 17 triệu đồng/m2.

Nhiều dự án mở bán mới tại Hà Nội và TPHCM đều có mức giá khá cao, quý III tại thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng gần 10 dự án có sản phẩm mở bán mới bao gồm cả dự án mới và cũ, mức giá trung bình dao động từ 45 triệu đồng/m2 đến 135 triệu đồng/m2.

Còn tại TPHCM, chỉ có số ít dự án mở bán sản phẩm còn lại trong giỏ hàng. Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm thị trường sẽ dồi dào nguồn cung hơn với khoảng 9 dự án có kế hoạch mở bán. Mức giá trung bình dao động từ 45 triệu đồng/m2 đến 180 triệu đồng/m2.

Dự báo về xu hướng giá bất động sản thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, hành lang pháp lý mới với việc 3 bộ luật mới là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ làm tăng giá nhiều loại hình bất động sản.

Chi phí đất và nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Sở dĩ giá đất tăng do tần suất cập nhật giá đất tăng lên khi bỏ khung giá đất và bảng giá đất cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đó.

Giá đất tăng còn do độ chính xác tăng khi bỏ phương pháp chiết trừ và đến từ quy định các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất .

Ngoài ra, chứng nhận pháp lý ngặt nghèo hơn khi bổ sung các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp cũng sẽ khiến giá đất tăng khi các yêu cầu về đất rõ ràng pháp lý ngày càng được đề cao và chú trọng.

Không chỉ giá đất tăng mà giá bất động sản sơ cấp cũng tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo giá đất.

Bên cạnh đó, các quy định về thủ tục bố trí tái định cư sẽ đẩy mặt bằng giá bất động sản sơ cấp khi chủ đầu tư phải bố trí nhà tái định cư trong dự án, thực hiện trước khi thu hồi, giải tỏa.

Cùng với đó, điều kiện nhà tái định cư cũng rõ ràng và khắt khe hơn khi phải bằng hoặc tốt hơn chỗ ở trước đó của người dân. Khu tái định cư phải hoàn thiện hạ tầng.

Ông Quốc Anh cho biết, giá bất động sản thứ cấp cũng sẽ tăng do tăng theo giá sơ cấp. Cụ thể, ở mỗi loại hình thì nhà riêng tăng theo giá đất, thị trường mở rộng. Đất nền cũng tăng giá khi nguồn cung phân lô bị siết, yêu cầu sát giá. Dự án khu đô thị nhà ở sẽ phổ biến hơn dự án đất nền và với việc đầu tư về hạ tầng, tiện ích, các dự án khu đô thị nhà ở cũng xác lập mức giá mới.