Cách nào để hạn chế rủi ro khi đầu tư vào BĐS Long Thành?

Giao dịch tiếp tục “tăng nhiệt”

Thời điểm này, làn sóng ngầm đầu tư vào BĐS Long Thành ngày càng rõ nét. Bên cạnh việc bắt nhịp theo tiến độ triển khai dự án sân bay quốc tế thì thị trường nơi đây tăng trưởng cả về giá lẫn giao dịch là do hạ tầng đã và đang được đầu tư mạnh tay.

Về giá bán, trong vòng 3 năm qua giá đất nơi đây đã tăng trưởng khoảng 100-200%. Mức tăng trung bình mỗi năm đạt gần 35%. Cụ thể từ con số 5 – 6 triệu đồngm/2 đến đầu năm 2019 đã tăng lên 10-12 triệu đồng/m2 ở các xã Tân Hiệp, Phước Bình, thậm chí đạt ngưỡng 25 triệu/m2 đối với các dự án gần quốc lộ 51.

Khảo sát các dự án ở các khu vực này cho thấy, mức giá thứ cấp tăng đáng kể trong những năm qua. Riêng tính từ đầu năm đến nay, giá tăng ít nhất khoảng 15%. Những dự án đã có sổ hồng và hạ tầng đường hoàn thiện mức tăng đạt khoảng 18-20% trong vòng 9 tháng.

Theo ghi nhận, mấy tháng qua, ngày nào phòng công chứng Long Thành cũng trong tình trạng bị quá tải. Ảnh:HV

Con số giao dịch mua bán đất nền vì thế cũng tăng nhiệt ở thời điểm này. Tìm đến một văn phòng công chứng trên địa bàn huyện Long Thành, nhận thấy rất nhiều người xếp hàng để thực hiện giao dịch đất đai. Tình hình này khác rõ nét so với thời điểm cuối năm 2018.

Một công chứng viên tiết lộ, mấy tháng qua, ngày nào phòng công chứng này cũng bị quá tải. Mỗi ngày văn phòng tiếp nhận trung bình hàng trăm hồ sơ hồ sơ chuyển nhượng, công chứng giao dịch cho hàng trăm khách hàng. Trong đó, đa số là khách hàng đến từ khu vực Tp.HCM.

Khảo sát tình hình giao dịch trong quý 3/2019 của một số dự án quanh khu vực sân bay, cho thấy, tỷ lệ giao dịch đạt 85%. Vài dự án ở khu vực phía Nam sân bay như Long Thành Airport City tỷ lệ giao dịch thành công đạt 96%.

Hay dự án Long Thành Phát Residence, Long Thành Central  đều có tỉ lệ giao dịch cũng đạt trên 80%. Trước đó, dự án KDC Cát Linh cũng giao dịch thành công với tỉ lệ 100% ở các giai đoạn.

Trong khi đó, tại khu vực này, một số dự án án mới “manh nha” ra thị trường như Long Thành Airport Village, dự án Rich City cũng đang nhận được sự quan tâm của nhiều NĐT.

Tìm hiểu được biết, hầu hết các dự án chào thị trường nơi đây đều có pháp lý đầy đủ nên thu hút lượng lớn người mua từ các khu vực đổ về, trong đó NĐT từ Tp.HCM vẫn chiếm tỉ lệ nhiều nhất. Theo các sàn môi giới tại khu vực này, số lượng NĐT mua từ 2 đến 3 nền trở lên khá nhiều.

Nguyên tắc hạn chế rủi ro khi đầu tư vào BĐS Long Thành

Theo các chuyên gia trong ngành, khi mà thị trường đang được nhiều người “nhòm ngó” thì bên cạnh câu chuyện về lợi nhuận, người mua cũng cần cẩn trọng để xem xét các yếu tố rủi ro có thể xảy ra.  

Thực tế cho thấy, rất nhiều người đi mua đất nền ở các điểm nóng theo phong trào và mua phải những dự án chưa sạch pháp lý. Do đó, cần có những nguyên tắc bất di bất dịch trong đầu tư BĐS và trang bị kiến thức đầy đủ để tránh “tiền mất tật mang”.

Ông Nguyễn Thái Huy, Phó Tổng giám đốc kinh doanh và tiếp thị công ty CP Yeshouse cho rằng, thị trường Long Thành đang đang ở thời kì đầu tăng trưởng với mức giá còn mền và tỷ suất sinh lời cao. Chính những điều này sẽ kích thích nhu cầu mua BĐS để đầu tư, kinh doanh, đón đầu cơ hội.

Tuy nhiên, theo ông Huy, để đầu tư an tòan ở thị trường đang có dấu hiệu nóng như Long Thành, NĐT cần chú ý các nguyên tắc sau:

Nguyên tắc một, vị trí đắc địa: Lựa chọn sản phẩm có vị trí thuận lợi, tiện ích liền kề: bệnh viện, trường học, chợ, trung tâm hành chính, kết nối trực tiếp đến sân bay quốc tế,…. Những khu đất đáp ứng đủ điều kiện bán kính “vàng” sân bay (8-25km) thì sẽ mang đến giá trị sinh lời cao.

Pháp lý vẫn là nguyên tắc "bất di bất dịch" khi quyết định đầu tư BĐS tại khu tỉnh lân cận Sài Gòn. Ảnh:HV

Nguyên tắc hai, pháp lý an toàn: Đây là nguyên tắc “bất di bất dịch” khi “xuống tiền” mua BĐS, đặc biệt trước bối cảnh thị trường bđs Long Thành đang sôi động như hiện nay. Cả NĐT lẫn người mua thực chỉ nên rót vốn vào những khu đất đã có sổ hoặc đủ điều kiện pháp lý (đất sạch và đã có quyết định chủ trương đầu tư) để có những sản phẩm an toàn tuyệt đối.

Nguyên tắc ba, đầu tư vào những dự án “sống”: Nên mua những dự án đã hình thành những cụm dân cư với mật độ từ vừa phải đến đông đúc hoặc những dự án đã có chủ trương hình thành cụm dân cư, công nghiệp, cầu cảng trong tương lai. Tuyệt đối không chọn những nơi “đồng không mông quạnh”.

Nguyên tắc bốn, định giá trước khi mua: Tìm các chuyên gia BĐS, chuyên viên tư vấn giá đất nền định mua đã hợp lý hay chưa. Lưu ý, chỉ mua khi giá nền đất bằng hoặc thấp hơn một chút so với giá thị trường, tỷ lệ 5%.

Nguyên tắc năm, dùng đòn bẩy tài chính hợp lý: Nhà đầu tư nên hạn chế đầu tư quá khả năng tài chính của bản thân. Trường hợp, thiếu hụt, chỉ nên vay trong ngưỡng an toàn. Và trước khi vay nên tính đến bài toán lãi suất trước áp lực tài chính theo nguyên tắc 2 lần 50: không vay quá 50% giá trị sản phẩm và không trả lãi lẫn vốn quá 50% thu nhập/tháng.

Nguyên tắc sáu, tính thanh khoản cao: Tiến hành cuộc khảo sát sơ bộ về các giao dịch ở khu vực mình chọn mua để xem tình hình giao dịch nơi này có thường xuyên diễn ra không? Định hình ngắn – trung – dài hạn sẽ như thế nào?

Nguyên tắc bảy, môi trường xung quanh: Một khu dân cư với đầy đủ tiện ích xung quanh và sinh thái trong lành luôn mang đến giá trị vàng cho nhà đầu tư cũng như cư dân an sinh. Nếu giới đầu tư chú trọng nhiều đến giá cả và tỷ suất lợi nhuận 100%-200% trong thời gian tới của thị trường; thì nhóm khách hàng an cư như chuyên gia hàng không, nhà kinh doanh tiểu thương hoặc như doanh nhân trẻ đặc biệt quan tâm đến chất lượng không gian sống của những dự án xung quanh sân bay quốc tế Long Thành. Do đó, môi trường xung quanh là yếu tố không thể thiếu khi chọn mua sản phẩm đất nền.