Cách phân biệt sổ đỏ thật, sổ đỏ giả tránh nguy cơ bị lừa đảo

Nhà ở, đất đai là tài sản rất lớn, có khi là công sức tích cóp của một đời người, một gia đình. Với việc tăng đột biến các giao dịch đất đai thời gian qua, việc đối tượng xấu làm giả sổ đỏ một cách tinh vi để lừa đảo, trục lợi, người dân nên cảnh giác và cần xác định tính chính xác của giấy tờ trước khi đặt cọc và thực hiện giao dịch mua bán đất đai.

Phát hiện nhiều hành vi sử dụng sổ đỏ giả để lừa đảo, trục lợi

Thời gian qua, lực lượng chức năng liên tục xử lý, truy tố nhiều đối tượng liên quan đến hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua hình thức làm giả sổ đỏ.

Ngày 7/3/2023, tại Văn phòng Công chứng Bà Rịa (xã Hòa Long, TP.Bà Rịa), trong quá trình làm việc, công chứng viên phát hiện và nghi ngờ một giao dịch ủy quyền đối với thửa đất số 750, tờ bản đồ số 57, có địa chỉ tại phường Hắc Dịch, TX.Phú Mỹ bằng sổ đỏ số DB 318226.

Theo đó, sổ đỏ trên do bà N.T.Q. (SN 1989, ngụ tỉnh Đồng Nai) nắm giữ có màu sắc mờ nhạt, lòe loẹt, có dấu hiệu làm giả. Đối chiếu số CCCD của người này, công chứng viên không kiểm tra được thông tin sổ. Tiếp tục xác minh từ số CMND, đơn vị phát hiện sổ đỏ này được đứng tên đồng sở hữu bởi 8 người. Như vậy, bà Q. có hành vi làm sổ giả, thay đổi thông tin từ CMND sang CCCD và đứng tên chủ thửa đất. Nhận được tin báo, cơ quan công an vào cuộc điều tra mời bà N.T.Q. về trụ sở để làm việc.

Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đã ra quyết định khởi tố bị can đối với Tạ Thị Yến (SN 1956, trú tại TP.Hà Nội) và Nguyễn Sử Thành (1972, ngụ TP.Bà Rịa) để điều tra hành vi “Làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức và sử dụng con dấu hoặc tài liệu giả của cơ quan, tổ chức”.

Theo điều tra, từ năm 2019, Yến đến phường Kim Dinh, TP.Bà Rịa mua đất làm nhà. Thấy khu đất tại đây không ai canh tác và không biết chủ đất là ai nên Yến liên hệ Thành hỗ trợ làm giả sổ đỏ đứng tên Yến và con gái tại các khu đất này. Thành liên hệ một số đối tượng làm giả cho Yến 26-28 sổ đỏ với diện tích khoảng 4,5ha. Yến trả công cho Thành hơn 6 tỷ đồng.

Sau đó, Yến giao cho con gái giữ 11 sổ, 1 sổ giao cho người bạn để vay 1,1 tỷ đồng. Số còn lại, Yến liên hệ chính quyền địa phương để xin san lấp mặt bằng. Qua xác minh, nghi ngờ các sổ đỏ này là giả nên lực lượng chức năng đã thu giữ, điều tra xác minh. Tại cơ quan công an, Yến thừa nhận hành vi phạm tội.

Tương tự, tháng 10/2022, Công an TX.Phú Mỹ cũng tiếp nhận, điều tra Đ.N.H. (SN 1992, quê tỉnh Đồng Nai) có hành vi làm giả, sử dụng con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức. Cụ thể, Đ.N.H. đã thuê các đối tượng trên mạng xã hội làm giả sổ đỏ rồi đến Văn phòng Công chứng Phú Mỹ (phường Phú Mỹ) làm thủ tục chuyển nhượng cho người khác thì bị phát hiện.

Một trường hợp khác xảy ra tại TP Đà Nẵng, Công an huyện Cam Lộ cũng đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can với Nguyễn Thị Thuận (33 tuổi, trú quận Hải Châu, TP Đà Nẵng) về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Bà Thuận mở một văn phòng môi giới bất động sản ở huyện Cam Lộ, sau đó làm giả 17 sổ đỏ cho người dân rồi lừa chiếm đoạt 900 triệu đồng.

Cách phân biệt sổ đỏ thật giả

Hiện nay, việc mua sổ đỏ giả trên mạng là rất dễ, tình trạng làm giả sổ đỏ còn đang có xu hướng gia tăng. Thủ đoạn của bọn tội phạm có thể là sử dụng sổ thật nhưng làm giả thông tin người bán hoặc làm giả sổ đỏ.

Để tránh những kẻ lừa đảo có cơ hội “qua mặt”, dưới đây là một số cách nhận biết sổ đỏ giả giúp bạn yên tâm khi mua bán nhà đất. 

Thứ nhất, kiểm tra thật kỹ các thông tin cơ bản ghi trên sổ đỏ. Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 23/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì sổ đỏ gồm một tờ có 4 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, có thể có trang bổ sung nền trắng và phải có những nội dung như Quốc hiệu, Quốc huy, tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Sổ đỏ cũng phải bao gồm thông tin thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…

Nếu thiếu 1 trong các thông tin cần có tại 4 trang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã phân tích ở trên thì có thể nghi ngờ sổ đỏ giả.

Thứ hai, cần đánh giá được màu sắc trên sổ đỏ. Thông thường, sổ đỏ giả được in màu kỹ thuật số và không cùng kỹ thuật in với sổ thật nên màu sắc nhạt hơn và các hoạ tiết không sắc.

Thứ ba, kiểm tra hình quốc huy in nổi trên sổ đỏ. Phương pháp làm sổ đỏ giả phổ biến là quét lại sổ gốc rồi in màu riêng từng mặt sau đó dán lại với nhau chứ không in 2 mặt vì khó canh đều. Để khắc phục tình trạng để lại dấu vết, các đối tượng sẽ đem ép plastic để tránh bị phát hiện. Với sổ đỏ thật thì phần Quốc huy Việt Nam được in nổi lên, nội dung rất rõ ràng. 

Thứ tư, kiểm tra sự thống nhất giữa con dấu và chữ ký trên sổ đỏ. Thực tế cho thấy, một số trường hợp chức danh đề ký thay chủ tịch UBND nhưng phần con dấu lại ghi Chủ tịch. Do vậy, nếu thấy dấu hiệu này thì có thể đó là sổ giả.

Thứ năm, kiểm tra các dấu hiệu bất thường như bị tẩy xóa số sổ, loại đất, số vào sổ, hình thức sử dụng, thời hạn, diện tích, sơ đồ. Nếu sổ đỏ có trang bổ sung thì cần kiểm tra dấu giáp lai, thông tin có bị tẩy xóa. Với sổ đỏ đã thế chấp nhiều lần thì cần kiểm tra dấu, chữ ký của Phòng Tài nguyên Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

Trước tình trạng làm giả sổ đỏ nhiều như hiện nay, người dân khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà đất tốt nhất là nên mang sổ đỏ đến cơ quan có thẩm quyền như Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh hiện trạng nhà đất, tính chính xác của giấy chứng nhận rồi mới giao tiền. Một cách khác là cũng có thể xác minh sổ đỏ tại các văn phòng công chứng lớn bởi họ có máy soi hiện đại, đội ngũ công chứng viên giàu kinh nghiệm sẽ giúp dễ dàng phát hiện ra giấy tờ nhà đất giả.

Đặc biệt, trong quá trình giao dịch, mua bán nhà đất, nếu thấy đối tác có các dấu hiệu bất thường như đưa ra mức giá bán thấp hơn hoặc giá mua cao hơn nhiều so với mặt bằng chung của thị trường; luôn hối thúc giao dịch nhanh; quá thoải mái, dễ dãi khi thực hiện đàm phán; cung cấp thông tin mập mờ… thì cũng cần phải chú ý và kiểm tra giấy tờ thật cẩn thận.