Cam kết lợi nhuận “vô tội vạ” có thể dẫn đến khủng hoảng condotel?

Nếu chủ đầu tư cố gắng tối đa hóa lợi nhuận thì nhiều dự án có thể sẽ “vỡ trận” như Cocobay

Trường hợp dự án cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” trong cam kết lợi nhuận với khách hàng là lời cảnh tỉnh cho cả CĐT lẫn khách mua dự án.

Nhìn từ câu chuyện này, ông Nguyễn Văn Hùng, Trưởng văn phòng Hội môi giới BĐS Việt Nam khu vực miền Nam đã có những phân tích.

Theo ông Hùng, đối tượng mua sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng chủ yếu là các NĐT, đó là những người có thu nhập khá cao, thích đi du lịch, doanh nhân….

Điều cần quan tâm đầu tiên của NĐT về sản phẩm là tính pháp lý. Dự án có sổ hồng lâu dài, có được sở hữu lâu dài hay không, thậm chí được nhà nước cấp có thời hạn 50-70 hay không, vì ít ra khi đó người mua sẽ được nhà nước bảo hộ quyền lợi cho mình.

Các tỉnh thành ra hàng Condotel từ 1/1/2019-30/10/2019. Ảnh: Nguồn Hội môi giới BĐS Việt Nam

Thứ hai là khu vực dự án condotel có phải là nơi có lợi thế về du lịch biển như Phú Quốc, Vũng Tàu, Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long… và hệ thống giao thông thuận tiện, đặc biệt khu vực đó có sân bay hay không.

Yếu tố thứ ba là giá sản phẩm và thương hiệu của CĐT dự án như thế nào. NĐT phải xem xét CĐT đã có kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS nghỉ dưỡng hay chưa hoặc là kí kết với đối tác quản lý vận hành nào uy tín, chuyên nghiệp không.

Cuối cùng mới là lãi suất cam kết lợi nhuận cho thuê và ngân hàng hỗ trợ tín dụng.

Như vậy, theo ông Hùng lợi nhuận chỉ là câu chuyện đi sau tính pháp lý, vị trí dự án, thương hiệu của CĐT. “Nhưng vì pháp lý của condotel hiện nay không rõ ràng nên các CĐT đua nhau đánh vào tâm lý khách hàng bằng cam kết lợi nhuận hấp dẫn từ 8-12%/năm”, ông Hùng nhấn mạnh.

Với tình trạng cam kết lợi nhuận condotel “vô tội vạ”, cộng thêm quản lý không chuyên nghiệp, chưa kể bản thân CĐT cố gắng tối đa hóa lợi nhuận và mong muốn bán sạch hàng, theo ông Hùng chắc chắn nhiều dự án sẽ xảy ra tình trạng “vỡ trận” như cocobay và sẽ có một đợt khủng hoảng condotel.

Với tình trạng condotel bùng nổ mạnh mẽ ở các tỉnh thành trên cả nước thì việc chỉ dựa vào cam kết lợi nhuận nhưng lại không thành hiện thực thì tiên đoán về một đợt khủng hoảng rất dễ xảy ra.

Theo số liệu của Hội môi giới BĐS Việt Nam, năm 2017 là năm bùng nổ condotel khi có đến 26.364 căn. Nha Trang chiếm hơn 1 nữa trong số này. Năm 2018 chậm lại khi chỉ có 9.395 căn được chào bán. Đà Nẵng và Quảng Ninh nhiều nhất. 10 tháng đầu năm 2019, condotel tập trung mạnh ở Ninh Thuận và Vũng Tàu.

Nên chăng, không cần cam kết lợi nhuận condotel, thị trường sẽ tốt hơn?

Thực tế thì có khá nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng đang có xu hướng từ bỏ cam kết lợi nhuận để đưa BĐS về giá trị thực, đồng thời giúp cả chủ đầu tư lẫn khách hàng tránh được rắc rối trong quá trình vận hành.

Trên thị trường đã có khá nhiều dự án đi theo hướng không cam kết lợi nhuận. Chẳng hạn, tổ hợp nghỉ dưỡng The Arena Cam Ranh của chủ đầu tư Vịnh Nha Trang đưa ra hai lựa chọn cho khách hàng là được tự vận hành hoặc ủy thác cho CĐT và đơn vị quản lý.

Hay dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né của chủ đầu tư IDJ với quy mô gần 3.000 căn hộ khách sạn cũng đi theo xu hướng này. Theo đó, đối với những căn hộ không cam kết, các khách hàng có thể tự vận hành quản lý hoặc cho CĐT thuê lại và chia sẻ lợi nhuận với tỷ lệ 80% dành cho người mua.

Cũng tại Mũi Né, Phan Thiết, dự án Goldsand Hill Villas và NovaHills ra mắt cuối năm ngoái cũng không tham gia cuộc đua cam kết lợi nhuận như đa số các dự án nghỉ dưỡng khác trên thị trường.

Trước đó, dự án khu biệt thự nghỉ dưỡng Novotel Villas Phú Quốc đã rất thành công khi áp dụng chính sách không cam kết lợi nhuận. Bên cạnh mức cam kết lợi nhuận 9% trong vòng 9 năm đối với khách hàng mua biệt thự, CEO Group đã đưa thêm cho khách hàng một lựa chọn khác là không cam kết lợi nhuận bằng con số cụ thể, lợi nhuận người mua thu được dựa trên tình hình kinh doanh thực tế.

Ông Adam Bury, Phó chủ tịch cấp cao, JLL Hotels & Hospitality Group từng cho biết, tại một số dự án condotel rất thành công khi bán được sản phẩm mà không cần cam kết lợi nhuận. Thay vào đó, chủ đầu tư cung cấp cho những người mua condotel một kế hoạch kinh doanh khả thi. Cũng nhờ vậy, chủ dự án không gặp gánh nặng nợ nần, áp lực lợi nhuận.

Theo các chuyên gia trong ngành, đây cũng là một trong những cách mà giúp giảm bớt sự hệ lụy từ việc cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư với khách hàng trong trường hợp không đúng như cam kết. Bởi, việc cam kết lợi nhuận một mặt tạo ra tâm lý an tâm cho khách hàng, nhưng mặt trái đã đẩy giá trị căn hộ lên cao để bù cho phần lợi nhuận cam kết với khách hàng. Trong khi đó, khi dự án đi vào hoạt động lại không hiệu quả, khiến khách hàng mất niềm tin với các CĐT.

Thế nhưng, theo ông Hùng, nếu không cam kết lợi nhuận thì nhà nước phải có chính sách rõ ràng hơn nữa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho condotel.

Cùng quan điểm, ông Luis Mesquita de Melo, Asian Coast Development Ltd. Cho rằng, condotel cũng chỉ là một trong rất nhiều mô hình thôi, tương tự như time sharing, muốn thành công, chúng ta phải có khung pháp lý hoàn chỉnh để vận hành.Về cơ bản, condotel là một mô hình BĐS tạo dòng tiền tốt, nhưng lợi nhuận 10-15%/năm chỉ là con số mang tính quảng bá, và chưa thực sự khả thi tại thị trường Việt Nam.