Căn hộ ngoại thành Hà Nội tăng giá, giấc mơ an cư của người thu nhập thấp ngày càng xa vời

4 năm trước, làn sóng dịch chuyển ra vùng ven Hà Nội tăng mạnh. Với người có thu nhập trung bình và thấp, những căn hộ chung ở ngoại thành Hà Nội trở thành sự lựa chọn hợp lý với  mức giá từ 700-1,2 tỷ đồng/ căn, trong khi giá nhà nội thành đắt đỏ. 

Giai đoạn năm 2015-2016, dự án Gemek Tower được rao bán với mức giá từ 13-15 triệu đồng/m2. Tại dự án Thăng Long Victory, cách Gemek Tower khoảng 1km xuôi về phía Láng Hoà Lạc, mức giá đưa ra thị trường dao động 12-14 triệu đồng/m2. Trong khi đó, dự án nhà ở xã hội Ecohome, sát cầu Thăng Long được rao bán với mức giá 10-12 triệu đồng/m2. Mức giá này tương đương với các căn hộ chung cư tại HH2 Linh Đàm.

Khảo sát của CBRE  trước đó đã từng đưa ra nhận định, với cơ cấu dân số vàng cùng tốc độ đô thị hoá nhanh, nhu cầu về nhà ở của nhóm người trẻ là lớn, đặc biệt tại những khu đô thị lớn như Hà Nội đang tăng mạnh. 

Tuy nhiên, nghịch lý đã xảy ra, khi lượng người trẻ có thu nhập trung bình và thấp có nhu cầu sở hữu nhà ở liên tục gia tăng thì ở chiều ngược lại, giá nhà cũng không ngừng tăng theo hướng tỷ lệ thuận.

Xu hướng dịch chuyển về vùng ven Hà Nội đã không còn là sự đánh đổi, chấp nhận ở một nơi xa, hạ tầng thấp nhưng có được căn nhà với giá rẻ mà giờ đây, muốn sở hữu một căn nhà ngoại thành đã là một giấc mơ xa xỉ với người có thu nhập thấp.

Giá căn hộ tại vùng ven Hà Nội ngày càng trở nên "đắt đỏ".

Khảo sát trên thị trường hiện nay cho thấy, mức giá căn hộ tại Gemek Tower đã tăng lên tới 19-21 triệu đồng/m2. Trong khi đó, một số dự án như ICID Complex, hay Thăng Long CT1, mức giá dao động từ 20-22 triệu đồng/m2. Với mức giá như này, để sở hữu một căn 2 phòng ngủ, người trẻ phải bỏ ra khoảng 1,3-1,5 tỷ đồng/căn tại các dự án bình dân. Tuy nhiên, đây chỉ là mức giá cho căn hộ thuộc dự án đã đi vào bàn giao từ 2-5 năm.

Đáng chú ý là dự án như Imperia Smart City, Vinhomes Smart City hay Masteri West Heights, dù cách Trung tâm Hội nghị Quốc gia từ 5-6km, nhưng mức giá lên tới 42 triệu đồng/m2. Với 42 triệu đồng/m2, người mua phải bỏ ra khoảng 2,1 tỷ đồng để sở hữu căn 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 55m2. 

Muốn sở hữu căn hộ thuộc dự án mới ở ngoại ô Hà Nội với tầm giá 1 tỷ đã thực sự là giấc mơ xa xỉ với người trẻ thu nhập trung bình và thấp.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2021 của Savills Việt Nam đã ghi nhận, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại khu vực như Long Biên, thanh Trì, Hoài Đức đều tăng. Tại Long Biên, mức giá sơ cấp tăng 12%/năm. Chênh lệch về giá bất động sản giữa khu vực thành thị và vùng lân cận đang được thu hẹp do cơ sở hạ tầng cải thiện và các dự án ở xa sẽ có nhiều tiện ích đa dạng để bù đắp cho bất lợi về vị trí.  

Savills Việt Nam cũng đưa ra nhận định, "cùng với sự mở rộng đô thị của Hà Nội, nguồn cung đã mở rộng từ các khu vực thành thị đến các huyện ngoại thành. Năm 2017, các huyện Hoài Đức và Thanh Trì cung cấp 6% nguồn cung. Trong 6 tháng đầu năm 2021, 4 huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh chiếm 32% thị phần. Từ năm 2021 trở đi, các huyện ngoại thành sẽ cung cấp 27% nguồn cung. 

Tuy nhiên, theo Savills Việt Nam, nguồn cung mới hạn chế và hàng tồn kho giá cao khiến các chủ đầu tư chuyển hướng sang các tỉnh lân cận. Cơ sở hạ tầng được cải thiện đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh. 

Sự phát triển của các trung tâm loại hai được cho là sẽ tiếp diễn. Xu hướng làm việc tại nhà sau Covid-19 có thể là một yếu tố góp phần, tuy nhiên thực tế là người mua ngày càng quan tâm về giá. Giá căn hộ sơ cấp trung bình ở Hưng Yên hiện thấp hơn khoảng 20% so với Hà Nội. 

Như vậy, người mua nhà muốn sở hữu căn nhà tại các huyện ngoại thành Hà Nội đã không còn dễ dàng khi nguồn cung mới hạn chế trong khi hàng tồn kho giá cao. Muốn sở hữu nơi an cư lạc nghiệp, trong tương lai, người Hà Nội có thể phải chấp nhận một căn hộ tại các tỉnh lân cận như Hưng Yên, nơi đang có mức giá thấp hơn.