Căn hộ Tp.HCM tiếp tục “lội ngược dòng”, xuất hiện động thái mới của người mua trước khi Luật có hiệu lực từ 1/8

Nhu cầu tăng do đâu?

Chia sẻ trong sự kiện báo cáo thị trường quý 2/2024 diễn ra mới đây tại Tp.HCM, bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường căn hộ chung cư Tp.HCM vẫn là điểm sáng của bất động sản phía Nam. Song, nguồn cung chưa cải thiện trong 6 tháng đầu năm 2024.

Sau quý 1/2024 chỉ có 500 căn hộ chung cư mở bán mới, đến quý 2/2024 thị trường đã ghi nhận thêm gần 1.200 căn hộ chào bán, nằm tại khu Đông và khu Nam thành phố. Con số này vẫn rất khiêm tốn so với giai đoạn trước và hầu hết là từ các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo.

Theo bà Dung, do nguồn cung mới hạn chế nên các dự án căn hộ có đợt ra hàng mới trong 6 tháng đầu năm đều đạt tỷ lệ bán tốt. Đà tăng trưởng sức cầu đang trở lại kì vọng thị trường căn hộ Tp.HCM sẽ bước vào chu kì phát triển mới trong giai đoạn 2025-2026.

Giám đốc CBRE dẫn chứng, một dự án trung cấp tại khu Nam thành phố mở bán với giá bình quân 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các ưu đãi) thấp hơn trung bình thị trường Tp.HCM khoảng 16%, ghi nhận thanh khoản hơn 90% trong ngày mở bán. Hay, tại khu Đông một dự án chung cư hạng sang có giá 170 triệu đồng/m2 ghi nhận giao dịch hết các căn còn lại trong ngày mở bán. Một dự án cao cấp khác cũng bán được hơn 70% trên số căn mở bán với giá bán bình quân khoảng 130 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT)…

Một số dự án cận trung tâm Tp.HCM có mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 cùng chính sách bán hàng ưu đãi đang nhận được phản hồi tích cực từ phía người mua. Điều này cho thấy, tâm lý đón đầu đã xuất hiện tại các dự án trong bối cảnh nguồn cung mới chưa cải thiện.

Chẳng hạn, dự án căn hộ hoàn thiện Flora Panorama (thuộc Mizuki Park 26ha) của Nam Long đang bung quỹ căn cuối cùng kèm chính sách bán hàng hấp dẫn, nhiều ưu đãi nhận được sự quan tâm tích cực từ người mua. Hay dự án Akari City ngay mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, quận Bình Tân của chủ đầu tư này thời gian qua cũng liên tục ghi nhận tín hiệu khả quan về sức cầu, nhất là nhu cầu mua ở thực. Ngoài với mức giá hợp lý, vị trí đẹp, dự án này còn được Nam Long liên tục hỗ trợ chính sách thanh toán tốt. Khách hàng chỉ cần vốn tự có 30% giá trị căn hộ, ngân hàng cho vay hạn mức 70%, không trả lãi suất trong 18 tháng, ân hạn nợ gốc 24 tháng, chưa kể các ưu đãi thêm nếu booking sớm. Trường hợp khách hàng không sử dụng chính sách này sẽ được chủ đầu tư chiết khấu trực tiếp 10% vào giá bán. Được biết, thời gian qua, doanh nghiệp này bắt tay với các ngân hàng top đầu, hỗ trợ mức lãi suất thấp để người mua dễ dàng tiếp cận chốn an cư là động thái cho thấy sự nỗ lực từ phía chủ đầu tư trong câu chuyện định hướng phát triển chốn an cư thật, cho nhu cầu thật.  

Cùng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam cho hay, sức cầu căn hộ Tp.HCM đã hồi phục trong nửa đầu năm 2024. Điều này đến từ nguồn cung mới hạn chế, niềm tin người mua trở lại; lãi suất tiền gửi cùng với dư nợ tín dụng bất động sản tăng. Đặc biệt, việc triển khai khung pháp lý vào ngày 1/8/2024 tới đây là những dấu hiệu tích cực cho sự phục hồi của thị trường.

Theo bà Trang, các Luật có hiệu lực sớm đã hình thành tâm lý tranh thủ “xuống tiền” của người mua trước khi các Luật đi vào vận hành. Họ hiểu rằng, với các quy định siết chặt hoạt động của chủ đầu tư thì trong thời gian tới, giá bán bất động sản sẽ tăng còn nguồn cung tiếp tục khan hiếm.

Cũng chia sẻ trong sự kiện mới đây, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – bất động sản Dat Xanh Services cho rằng, thị trường Tp.HCM đã xuất hiện tình trạng “săn” bất động sản trước thềm các Luật có hiệu lực và trước khi mặt bằng lãi suất có dấu hiệu tăng. Tuy nhiên, sự thanh lọc của thị trường trong giai đoạn tới sẽ mạnh mẽ hơn. Cơ hội chỉ dành cho các chủ đầu tư đủ năng lực tài chính để triển khai các dự án ra thị trường.

Theo dữ liệu mới nhất của DXS – FERI, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Tp.HCM tăng gần 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Lượt khách hàng đăng ký tham quan dự án và nhà mẫu tăng 5-10 lần so với cùng kỳ; nhu cầu thuê căn hộ tại các khu vực trung tâm và đô thị vệ tinh vẫn có xu hướng tăng, cho thấy người mua nhận diện thời điểm tốt để vào thị trường.

Số liệu của Savills cũng ghi nhận giao dịch căn hộ Tp.HCM trong quý 2/2024 đã tăng gấp đôi theo quý và tăng 606% theo năm lên 2.302 căn. Với lãi suất cho vay giảm, pháp lý rõ ràng và chính sách bán hàng hiệu quả đã kích thích thanh khoản các dự án. Nhiều chủ đầu tư đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn như trả trước 5% để nhận bàn giao, lãi suất cố định đảm bảo trong 15 năm và đặc biệt có dự án chiết khấu lên tới 20%.

“Soi” giá và nguồn cung tương lai theo từng khu vực

Theo số liệu từ Cushman & Wakefield, khu Đông Tp.HCM vẫn là khu vực có nguồn cung căn hộ dồi dào trong tương lai, trong khi khu Tây, Bắc và Nam Tp.HCM chưa có dấu hiệu về nguồn cung mới, ít nhất là đến năm 2027.

Về giá bán, đơn vị này cho hay, giá căn hộ sơ cấp Tp.HCM trung bình đạt 3,480 USD/m2 trong quý 2/2024, tăng 9% so với quý trước và tăng 8% so với cùng kỳ năm trước.

Còn theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, tại Tp.HCM, giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng khoảng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt trên 63 triệu đồng/m2. Chỉ riêng trong quý 2, hơn 70% nguồn cung mở bán mới nằm tại các vị trí gần trung tâm được chào bán với định vị dự án từ cao cấp đến hạng sang. Theo đó, giá sơ cấp cao gấp 2-3 lần mức giá trung bình trên thị trường.

Với đà tăng giá trên thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp căn hộ Tp.HCM cũng ghi nhận mức tăng 4% theo quý, và 3% theo năm nhờ các thông tin tốt về hoàn thiện, khai trương tiện ích mới trong dự án và tiến độ hạ tầng khu vực quanh dự án.

Báo cáo quý 2/2024 của Avison Young cũng chỉ ra, giá sơ cấp trung bình của căn hộ tại Tp.HCM đã tăng khoảng 5-7% trong các dự án tiến độ đúng kế hoạch, có tiện ích nội bộ và có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Nguồn cung và giá sơ cấp trong tương lai sẽ tiếp tục tăng khi các dự án hiện có hoàn thành các khung pháp lý và chuyển sang giai đoạn tiếp theo. Thêm vào đó, những cải thiện trong cơ sở hạ tầng như việc mở rộng đường Liên Phường, đường Võ Văn Kiệt, đường nối từ Vành Đai 3 với đường Võ Nguyên Giáp, cầu Tân Kỳ Tân Quý, đường sắt Tp.HCM – TP.Cần Thơ… dự kiến sẽ có tác động tích cực đến mặt bằng giá của thị trường bất động sản.

Theo các chuyên gia trong ngành, thị trường căn hộ Tp.HCM đang có những “gam màu” thú vị trong nửa đầu năm 2024. Nếu các vấn đề pháp lý dự án được khơi thông, dự báo nguồn cung trong tương lai sẽ hồi phục trở lại, thị trường sẽ năng động hơn trong nửa cuối năm 2024. Tuy vậy, phải từ năm 2026 trở đi, đà hồi phục sức cầu của thị trường mới rõ nét hơn.