Cần hoàn thiện pháp lý để Condotel phát triển

Còn nhiều tồn tại

Ông Châu chỉ ra nhiều hạn chế, bất cấp đang tồn tại của loại hình BĐS du lịch này. Cụ thể, đã có tình trạng phát triển nóng các dự án condotel trong thời gian qua, nhưng chưa thật sự đảm bảo tính minh bạch, ổn định và bền vững. Hiện nay, đã xuất hiện dấu hiệu cung vượt  cầu căn hộ du lịch.

Đã xuất hiện hiện tượng cá nhân nước ngoài "nấp bóng, mua chui" bất động sản tại một số vị trí "nhạy cảm", nhất là khu vực ven biển.

Chưa xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để tăng cường hiệu lực công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh condotel. Cụ thể về cấp "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở" (sổ đỏ), lẽ ra phải cấp "sổ đỏ" theo thời hạn của dự án, theo quy định của Luật Đất đai.

Nhưng do thiếu hướng dẫn, thiếu kiểm soát và có tình trạng một số địa phương "vượt rào" cấp "sổ đỏ" đất ở không hình thành đơn vị ở cho condotel, trái quy định pháp luật. Ngoài ra, chưa quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung của condotel để làm căn cứ cấp "sổ đỏ".

Bên cạnh đó, chưa quy định cụ thể điều kiện huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai và cũng chưa có "Hợp đồng mẫu" mua bán condotel, nên đã dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư đã tùy tiện huy động vốn ngay từ thời điểm triển khai dự án.

Chưa xây dựng đầy đủ quy chế quản lý, vận hành condotel trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng. Bởi lẽ, khu du lịch nghỉ dưỡng luôn được quản lý thống nhất, trong đó, khách sạn, tòa nhà condotel cũng phải được quản lý vận hành thống nhất. Nếu từng chủ sở hữu condotel tự khai thác kinh doanh căn hộ thuộc sở hữu của mình, kể cả theo phương thức Air-bnb, thì không thể đảm bảo yếu tố đồng nhất về đẳng cấp, về quản lý, về trang thiết bị, dịch vụ, an ninh và an toàn…

Một bất cập nữa theo ông Châu, là khi thị trường du lịch gặp khó khăn, đã có địa phương cho phép điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ "đất thương mại dịch vụ (du lịch)" thành "đất ở"; chuyển đổi công năng một số tòa nhà condotel thuộc dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, thành "nhà chung cư" theo đề nghị của chủ đầu tư, mà có thể đã chưa đánh giá đầy đủ các yếu tố tác động dựa trên các căn cứ khoa học và thực tiễn có tính thuyết phục. Có thể việc địa phương cho phép chuyển đổi "căn hộ du lịch (condotel)" thành "căn hộ nhà chung cư", chủ yếu là để hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án.

Ngoài ra, để bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh, một số chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện các "chiêu thức", như cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp "sổ đỏ" đất ở ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở; đồng thời, đưa ra "miếng mồi" cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm, trong 8-12 năm, đẩy rủi ro cho khách hàng.

"Việc một số chủ đầu tư không thực hiện trả lợi nhuận cao và không làm được "sổ đỏ" như đã cam kết, thậm chí không bàn giao được căn hộ condotel cho khách hàng đúng hạn, đã dẫn đến "đổ vỡ" tại một số dự án "căn hộ du lịch (condotel)", gây thiệt hại cho khách hàng cũng là nhà đầu tư thứ cấp, ảnh hưởng đến trật tự và lợi ích công cộng", ông Châu cho hay.

Đề xuất cấp "sổ đỏ" có thời hạn cho condotel 

Theo HoREA, mặc dù Bộ Tài nguyên Môi trường đã có Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày14/02/2020 hướng dẫn các địa phương cấp "sổ đỏ" cho căn hộ du lịch (condotel), nhưngcho đến nay, khách hàng mua căn hộ du lịch (condotel) vẫn chưa được cấp "sổ đỏ".

Theo đó, Hiệp hội thống nhất với Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn cấp "sổ đỏ" có thời hạn cho condotel. Cụ thể, đề nghị cấp "sổ đỏ" có thời hạn theo thời hạn của dự án cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp, là người mua biệt thự du lịch, căn hộ du lịch và cả nhà phố du lịch, do Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên Môi trường chỉ hướng dẫn cấp "sổ đỏ" cho biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, không có nhà phố du lịch.

Về quy trình thủ tục, trước hết, chủ đầu tư dự án condotel xin cấp sổ đỏ condotel cho chủ đầu tư. Sau khi thực hiện hợp đồng mua bán condotel, chủ đầu tư làm tiếp thủ tục chuyển tên trên "sổ đỏ" cho "khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp". Cách làm này tương tự như cấp "sổ đỏ" cho căn hộ thuộc dự án nhà ở thương mại). Khi hết thời hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu, theo quy định của pháp luật đất đai.

Về xử lý chuyển tiếp, Hiệp hội đề nghị xem xét, giải quyết có lý có tình đối với các trường hợp khách hàng mua condotel trước đây và đã được cấp "sổ đỏ" đất ở ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở (trái pháp luật), nhưng nay bị thu hồi và được cấp lại "sổ đỏ" có thời hạn theo thời hạn của dự án. Hiệp hội đề nghị xem xét tính thời hạn sử dụng đất cho khách hàng mua condotel kể từ ngày khách hàng được cấp sổ đỏ, để khách hàng đỡ bị thiệt thòi.

Theo thống kê cả nước hiện có khoảng 82.900 căn hộ du lịch, 28.100 biệt thự du lịch, 15.660 nhà phố du lịch. Các dự án "căn hộ du lịch (condotel)" tập trung chủ yếu tại các địa phương có thế mạnh du lịch như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu… với tổng nguồn vốn đầu tư vào các dự án ước khoảng 100.000 tỷ đồng.