Cần nhiều giải pháp tăng nguồn cung nhà ở xã hội

PV: Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định nhiệm vụ của các địa phương trong nghiên cứu nhu cầu, lập quy hoạch tạo quỹ đất cho NOXH. Điều này đặt ra kỳ vọng các vướng mắc pháp lý NOXH dần được tháo gỡ. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Ông Nguyễn Văn Đính: Trước đây chúng ta chưa có các quy hoạch để phát triển NOXH phù hợp với nhu cầu, với sự phát triển, đặc biệt là nhu cầu của các đối tượng trong nhóm chính sách nhà nước đang cần quan tâm.

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định nhiệm vụ của các địa phương trong nghiên cứu nhu cầu, lập quy hoạch tạo quỹ đất cho NOXH. Điều này là rất cần thiết. Phải có quy hoạch NOXH, có chính sách mang tính chiến lược về phát triển NOXH và các khu NOXH phải có tính đồng bộ rất lớn cả về hạ tầng lẫn chất lượng sống của người dân, chi phí đầu tư được tính toán một cách hợp lý nhưng vẫn đảm bảo chất lượng dịch vụ, đồng bộ với dân trí, mức thu nhập của các đối tượng này. Trong lập quy hoạch và phát triển NOXH, tạo quỹ đất cho NOXH thì Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo, các doanh nghiệp (DN) có nhiệm vụ hỗ trợ giúp cho Nhà nước phát triển loại hình này.

Về phía DN, bên cạnh trách nhiệm với cộng đồng họ cũng phải hướng đến mục tiêu lợi nhuận. DN Việt Nam phần lớn là DN nhỏ và vừa nên nguồn vốn của DN sẽ tập trung vào phân khúc có lợi nhuận cao, trong khi đó lợi nhuận của NOXH bị khống chế, quỹ đất hạn chế, quy trình thủ tục phức tạp… sẽ không hấp dẫn, đặc biệt đối với NOXH cho thuê “găm tiền tấn, thu tiền lẻ”, rất khó để phát triển loại hình này và điều đó cần đến vai trò chủ đạo của Nhà nước. Nếu chỉ đơn thuần hô hào DN tự giác vì cộng đồng mà không quan tâm đến câu chuyện phát triển của DN thì sẽ rất khó.

Nhà nước có cơ chế, chính sách tạo điều kiện để DN có được những lợi ích. Tuy nhiên, những ưu đãi cho DN phát triển lĩnh vực NOXH thời gian qua được đánh giá là không hấp dẫn, thưa ông?

- Nhà nước muốn DN tham gia vào phát triển NOXH thì DN cũng phải nhận thấy được những lợi ích, nếu thấy đảm bảo DN sẽ tham gia. Đây là câu chuyện của thị trường. Theo đó, khu vực triển khai xây dựng phải phù hợp dựa trên nền tảng quy hoạch, đảm bảo quỹ đất sạch. Về lợi nhuận, hiện đang được quy định 10%. Về vấn đề này, chúng tôi cho rằng không nên quy định mức lợi nhuận mà nên quy định mức giá bán tối đa cho khu vực đó là bao nhiêu và DN tự cân đối, nhưng sẽ phải đảm bảo tiêu chuẩn, chất lượng. Về nguồn vốn DN, Nhà nước cần hỗ trợ nguồn vốn.

Tôi cho rằng, tất cả những chính sách, cơ chế hỗ trợ đó đều cần hướng tới việc làm cho giá thành NOXH thấp xuống, người hưởng lợi cuối cùng là người mua nhà, chứ không phải là chủ đầu tư. Chủ đầu tư cần lợi nhuận, vậy để đảm bảo việc đầu tư NOXH đủ sức hấp dẫn thì phải giải quyết căn cơ những điểm nghẽn tác động đến vấn đề lợi nhuận của chủ đầu tư. Đơn cử như, việc phải dành 20% lượng căn hộ để cho thuê, thu tiền hàng tháng không hấp dẫn khi DN phải bỏ tiền chẵn thu tiền lẻ. Hoặc việc quy định về đối tượng được mua rất chặt chẽ khiến nhiều người có nhu cầu rất khó tiếp cận.

Thời gian qua, chính sách phát triển NOXH chưa thực sự hấp dẫn các chủ đầu tư, cho nên điều chỉnh luật phải trên nền tảng tháo gỡ các điểm nghẽn, những quy định chưa phù hợp, DN tham gia cùng với Nhà nước bằng các ưu đãi để DN có thể lựa chọn.

Theo ông, muốn phát triển NOXH cần những đột phá gì?

- Thứ nhất, cần phải có sự điều chỉnh các quy định, quy trình về xử lý thủ tục đầu tư phát triển NOXH trên nền tảng hỗ trợ và rút gọn, rất gọn gàng, khoa học. NOXH là sản phẩm chính sách của Nhà nước, là sản phẩm đầu tư công, quy trình cần gọn gàng trên tinh thần hỗ trợ quyết liệt, những thủ tục gì có thể giảm thiểu được thì cần phải giảm thiểu.

Cần xây dựng các chuẩn mực, tiêu chuẩn, quy chuẩn về thiết kế, quy mô, về hạ tầng giao thông, cây xanh, các hạ tầng khác... của loại hình sản phẩm NOXH, các dự án NOXH có thể lấy khung quy định chung đó để đưa vào áp dụng, không cần phải thông qua nhiều ban bệ, hội đồng, điều đó mới tăng tính hấp dẫn đối với chủ đầu tư.

Với quy trình như thực tế hiện nay thì thủ tục triển khai NOXH còn khó, phức tạp hơn nhiều so với nhà ở thương mại, trong khi đó làm nhà ở thương mại có lãi hơn, hấp dẫn hơn. Trong bối cảnh đó, DN sẽ đặt câu hỏi tại sao lại phải chọn NOXH. Như vậy, để thúc đẩy tiến trình phát triển NOXH, để có thể sớm “rã đông” thị trường bất động sản thì việc đơn giản hóa thủ tục, quy trình triển khai dự án NOXH cũng là điều rất cần thiết.

Trân trọng cảm ơn ông!

“

Tốc độ phát triển nhà ở xã hội hiện nay đang rất chậm. Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết giai đoạn 2021-2025, cả nước hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở công nhân với quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn. Như vậy là đã quá nửa thời gian của giai đoạn 2021-2025 nhưng số căn hộ hoàn thành thực tế chỉ đạt khoảng 4,5% so với kế hoạch.