Cận Tết, đất nền phía Nam diễn biến lạ

Giao dịch và giá vẫn chưa “quay đầu về bờ”

Thị trường đất nền năm 2023 ghi nhận sụt giảm mạnh về giá và giao dịch ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Theo dự báo, loại hình này vẫn chưa hết khó khăn trong năm 2024.

Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS, thị trường đất nền không còn tình trạng "sốt nóng" như thời kỳ trước. Các sản phẩm đất nền trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ đến 30-40% nhưng vẫn khó thanh khoản. Tuy nhiên, mức giảm này được hiểu là so với đỉnh sốt, vẫn chưa thực sự tiệm cận sát với giá trị thực.

Cũng theo số liệu từ Bộ xây dựng, nguồn cung thứ cấp đất nền trong năm qua tập trung chủ yếu ở một số địa phương như Long An, Khánh Hòa, Tp.HCM và giảm nhiều so với năm trước. Cụ thể, nguồn cung thứ cấp đất nền dự án năm 2023 so với năm 2022 tại Hà Nội giảm khoảng 46,4%, Tp.HCM giảm 56,3%, Đà Nẵng giảm 44,5%, Bình Dương giảm khoảng 45,3%, Hải Phòng giảm khoảng 58,6%.

Lượng giao dịch thứ cấp cũng giảm tương ứng. Cụ thể, đất nền dự án Hà Nội giảm khoảng 45,4%, Tp.HCM giảm 60,1%, Đà Nẵng giảm 49,4%, Bình Dương giảm 48,1%, Hải Phòng giảm 30,3%, Đồng Nai giảm 59,4%.

Báo cáo từ DKRA Group chỉ ra, thị trường đất nền Tp.HCM và vùng phụ cận phía Nam chỉ có 22 dự án ra thị trường, trong đó chỉ có 6 dự án mới, còn lại là giai đoạn mở bán tiếp theo. Với nguồn cung 1.850 nền ra thị trường chỉ có 751 nền được tiêu thụ trong năm 2023. Nguồn cung giảm mạnh 73% so với năm 2022, sức cầu chỉ tương đương khoảng 16% so với năm 2022. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá 12,9 – 14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến từ 70 – 90m2.

Khó khăn trong việc tiếp cận dòng vốn và niềm tin vào chủ đầu tư là những rào cản nhất định trong quyết định sở hữu đất nền của khách hàng. Theo Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm 10% – 13% so với năm 2022, giá bán thứ cấp ghi nhận mức giảm 15 – 30%, mức giảm ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng – pháp lý.

Giá có thể nhích nhẹ nhưng cầu vẫn hạn chế

Nhiều chuyên gia trong ngành cùng nhận định, năm 2024 thị trường đất nền có thể sẽ trải qua một năm khó khăn. Khả năng thanh khoản thấp trong năm 2023 và tâm lý của nhà đầu tư vẫn cẩn trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư khiến cho thị trường đất nền 2024 vẫn cần thêm thời gian để hồi phục.

Việc quy định siết chặt hoạt động phân lô bán nền của Luật Kinh doanh bất động sản được dự báo sẽ làm giảm nhu cầu mua và giá giao dịch đối với các lô đất có diện tích lớn. Ngược lại, đối với các lô đất có diện tích nhỏ tính thanh khoản sẽ cải thiện hơn và giá giao dịch thứ cấp có thể tăng nhẹ so với năm 2023.

Theo dự báo của VARS, sự khan hiếm nguồn cung đất nền trong thời gian tới có thể đẩy giá bán đất nền tăng khoảng 5-7% so với năm 2023 tại các đô thị lớn. Còn các khu vực phát triển, hạ tầng bài bản có xu hướng đi ngang.

Khảo sát về loại hình bất động sản được quan tâm nhất trong năm 2024 do Batdongsan thực hiện mới đây cho thấy, 33% số người được hỏi cho biết, họ quan tâm tới đất nền, dù loại hình này có lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Kế đó mới đến nhà riêng, nhà liền kề, với 26%. Chung cư đứng thứ ba, với 24%. Còn nhà phố và biệt thự lần lượt là 9% và 6%. Điều này cho thấy đất nền vẫn là sản phẩm được thị trường chào đón.

Tuy nhiên thị trường đất nền dự báo còn gian nan trong năm 2024, khi tâm lý đầu tư vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi tích cực. Do đó, đất nền khả năng là phân khúc có sự cải thiện chậm nhất thị trường. Nhanh phải cuối năm 2024, thậm chí là sang giữa năm 2025 mới tìm thấy cơ hội tăng trưởng trở lại.

Với kinh nghiệm nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, ông Trần Khánh Quang cho rằng, giai đoạn đầu năm 2024 vẫn chưa phải là thời điểm thích hợp để đất nền hồi phục. Phải từ cuối năm 2024, sự đảo chiều về sức cầu mới có thể xuất hiện. Nếu xác định bỏ tiền vào phân khúc đất nền, nhà đầu tư phải xác định bài toán đầu tư trung - dài hạn, trong 2 - 5 năm.

Phân tích kỹ hơn về nhận định này, ông Quang cho hay, từ đầu năm 2025, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chính thức có hiệu lực sẽ siết chặt hoạt động phân lô, bán nền. Điều này sẽ làm thay đổi “cuộc chơi” của cả thị trường bất động sản, nhất là phân khúc đất nền ở 105 thành phố, thị xã trên cả nước (những nơi trước đây vốn không bị siết).

Bên cạnh đó, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng có rất nhiều điều khoản được sửa đổi theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân (người sở hữu đất). Cụ thể, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo người dân sẽ không bị thiệt. Đây được coi là sự ghi nhận của Nhà nước đối với người dân có đóng góp cho lợi ích chung của địa phương, khu vực và đất nước. Mọi trường hợp đều được đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp.

Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn dịch vụ DKRA Group cũng cho rằng, thị trường này sẽ có những biến động lớn sau khi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật đất đai (sửa đổi) đi vào thực thi từ năm 2025.

Theo đó, ở phân khúc đất nền trong ngắn hạn nguồn cung sẽ hạn chế khi các dự án mới khó được duyệt hơn. Song, quan hệ cung - cầu làm giá các sản phẩm này tăng, chứ khó giảm. Giá những lô đất nền tách thửa đã có sổ hồng chắc chắn sẽ tăng.

Cùng chia sẻ mới đây về tác động của Luật đất đai sửa đổi đến thị trường bất động sản, Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam khẳng định cả giá và nguồn cung bất động sản sẽ tăng.

Thứ nhất, giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai sửa đổi thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Cụ thể, theo luật, sẽ bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Điều này sẽ đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi.

Thứ hai, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện. Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn.

Nếu như trước đây việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng thì hiện đã có các quy định cụ thể trong Luật Đất đai (sửa đổi), xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá. Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại.

Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn khuyến cáo không nên quá kỳ vọng việc Luật Đất đai sửa đổi sẽ khiến thị trường phục hồi nhanh chóng vì thường có độ trễ khoảng 8 - 12 tháng để luật được được thẩm thấu và thực thi. Đó cũng là lý do Quốc hội thông qua sớm, để từ đây đến năm 2025, các bên tham gia thị trường cùng thảo luận, lĩnh hội và chuẩn bị phương án thích nghi, áp dụng.