Cẩn trọng với hình thức huy động vốn lãi “khủng” trong bất động sản

"Muôn hình vạn trạng" cách huy động vốn

Mới đây, tại thị trường Bình Dương xôn xao với dự án được quảng cáo đây là dự án lớn nhất Bình Dương và được cam kết mua lại với lợi nhuận lên đến 25%.

Trước đó, một dự án khác là cũng được quảng cáo cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm. Hầu hết các dự án rao bán chưa có giấy phép xây dựng nhưng vẫn có những cam kết lãi khủng.

Ngoài ra, trên thị trường, một số doanh nghiệp tung ra những lời mời chào hấp dẫn góp vốn đầu tư hưởng lợi nhuận 36%/năm, mua trái phiếu lãi suất 18%/năm. Một vài hình thức kiểu như, khách hàng tham gia gói 1,5 tỷ đồng được nhận lãi 35%/năm trong 24 tháng, tặng xe, sau 42 tháng nhận tiền gốc hoặc BĐS có giá trị tương đương…

Bài học nhãn tiền cho việc cam kết lợi nhuận chính là vụ lừa đảo của địa ốc Alibaba

Theo các chuyên gia, để che lấp những hạn chế về pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ, một số doanh nghiệp đã tung ra chính sách cam kết mua lại sản phẩm cho khách hàng. Tuy nhiên, bài học nhãn tiền cho việc cam kết lợi nhuận chính là vụ lừa đảo của địa ốc Alibaba, và nhiều dự án condotel. 

Trước đó, tại Đắk Lắk vẫn cũng từng nổi lên với việc một doanh nghiệp địa ốc "huy động vốn" kinh doanh cho lãi suất "khủng" âm ỉ một thời gian dài. Trong đó, có nhiều dự án huy động vốn lãi suất rất cao. Hình thức của các công ty này khá giống nhau: Mở hội thảo, thuyết trình tại các nhà hàng, khách sạn sang trọng để lôi kéo khách mua các sản phẩm hữu hình như thực phẩm chức năng, đồ gia dụng… hoặc có thể là đầu tư sản phẩm vô hình như tiền ảo bitcoin, BĐS hay kinh doanh nhà hàng, khách sạn… để huy động tài chính. Chiêu trò của các "dự án" này thường lấy tiền của người sau trả cho người trước để tạo lòng tin, kéo thêm nhiều nạn nhân mới vào.

Huy động vốn cho BĐS không khó, cái khó là doanh nghiệp lấy gì để trả?

Các chuyên gia kinh tế cho rằng lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn. Thị trường BĐS đang trong giai đoạn khó khăn. Với mức lợi nhuận "khủng" như trên càng phải cân nhắc kỹ càng.

Câu hỏi đặt ra là nếu có những phương án kinh doanh tốt, dự án có chỉ số sinh lời cao, tại sao doanh nghiệp không tìm đến các ngân hàng để vay vốn? Nếu dự án thật sự tốt và hấp dẫn, chắc chắn các ngân hàng sẽ cho vay, thậm chí vay với lãi suất thấp. Phải chăng các dự án của doanh nghiệp chưa đủ sức thuyết phục ngân hàng cho vay?

Tại Diễn đàn về "Dòng tiền bất động sản 2020" diễn ra tại Tp.HCM, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực tài chính ngân hàng đã có những tranh luận về việc huy động vốn với doanh nghiệp BĐS.

Ông Lê Thành Trung, Phó Tổng giám đốc HD Bank cho biết việc ngân hàng siết tín dụng BĐS đến từ nhiều yếu tố, trong đó việc doanh nghiệp thiếu độ tin cậy đã gây ảnh hưởng đến dòng vốn từ ngân hàng rót cho BĐS.

Theo ông Trung, để huy động vốn tốt thì doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng cần phải có niềm tin vào thị trường. BĐS tuy có lúc thăng lúc trầm nhưng đây là lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, đứng sau chứng khoán nhưng mức lan tỏa mạnh hơn cả chứng khoán. Đây là thị trường có sức ảnh hưởng đến toàn thể người dân, bao gồm doanh nghiệp, nhà đầu tư, các công ty vật liệu, người dân có nhu cầu ở thực… đều tham gia vào thị trường này nên cần phải quan tâm tạo dựng nguồn vốn để phát triển.

Vị này khẳng định ngân hàng vẫn luôn tạo điều kiện để doanh nghiệp huy động vốn. Tuy nhiên, cái khó là doanh nghiệp liệu có đủ sức để trả, doanh nghiệp lấy gì để trả khi mà họ chỉ có 30% vốn tự có, 70% vốn đi vay nhưng "tiền lại luôn đi trước giấy tờ".

Thực tế thời gian qua, doanh nghiệp thường lo chạy đi huy động vốn trước khi triển khai dự án. Nhiều dự án chưa xong đấu giá đất, thủ tục giấy tờ còn treo mà đã huy động vốn mang về, sau đó thì vướng rủi ro pháp lý, tiền lãi ăn luôn vào tiền vốn khiến doanh nghiệp rơi vào vòng luẩn quẩn.

"Tôi ví dụ anh đến ngân hàng nói tôi có miếng đất này 3 ha, 5 ha, quy hoạch 1/500 rồi, sổ đỏ rồi, nhà nước duyệt đầy đủ hồ sơ rồi thì anh cứ ở nhà, chúng tôi sẽ tự mang tiền đến cho anh vay. Chúng ta thường nói là doanh nghiệp tay không bắt giặc, mà anh muốn làm thì anh phải có vốn, muốn có vốn thì phải đi vay. Nhưng vay ở ngân hàng mà giấy tờ chưa có thì không ai dám cho anh vay cả", ông Trung khẳng định.

Còn trên thực tế thì có rất ít doanh nghiệp làm được câu chuyện trên. Thông thường là tiền đi trước giấy ra sau, tiền ra cả năm nhưng giấy tờ chưa có. Do đó, theo ông Trung để tạo vốn thì trước tiên doanh nghiệp phải có đất sạch… Đây là bài toán phải giải trước tiên rồi mới tính đến bài toán vốn. Giải bài toán này xong thì sẽ có cơ chế giao đất, đấu giá đất, đền bù giải tỏa rõ ràng thì việc huy động vốn thông thoáng hơn rất nhiều.

Mặt khác, doanh nghiệp cũng phải có vốn tự có, sau đó đi huy động thêm chứ không thể tay không bắt giặc. Trong xu thế hiện nay, 30% vốn tự có, 70% đi vay không còn là tỉ lệ vàng mà chỉ là tương đối.

Theo các chuyên gia, quan trọng nhất là khả năng trả nợ của doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào kết quả hoạt động sản xuất, kinh doanh và hiệu quả sử dụng nguồn vốn huy động. Trường hợp thất bại, sẽ khó có thể trả vốn và lãi cho nhà đầu tư như cam kết.

Theo đó, NĐT cần đánh giá, xem xét kỹ các dự án cũng như năng lực của doanh nghiệp, không nên vì quá ham lãi mà dẫn đến rủi ro dòng tiền.

Theo ông Trung, tính minh bạch của doanh nghiệp BĐS là rất quan trọng. Minh bạch về sổ sách, kiểm toán, đưa ra được bằng chứng, doanh nghiệp phải dám mở sổ ra thì mới vay được tiền dù là trái phiếu hay tín dụng.

Tiếp đến là năng lực triển khai dự án. Nhiều doanh nghiệp có đất, có tiền, nhưng năng lực không có nên dự án cứ nằm đắp chiếu nhiều năm trời. NĐT phải xem xét đến nhiều yếu tố để quyết định đầu tư hay không.