"Cần xem xét lại điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất để thúc đẩy phát triển"

Tiếp tục giữ phương pháp thặng dư

Ông đánh giá thế nào về Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP về định giá đất mới nhất được ban hành ngày 5/8 mới đây?

So với các phiên bản trước, Dự thảo đã có sự thay đổi khi tiếp tục giữ phương pháp thặng dư là một trong các phương pháp định giá đất.

Dự thảo đã có những điều chỉnh quan trọng liên quan đến phương pháp thặng dư so với quy định hiện hành. Những điều chỉnh này về cơ bản là có tính định lượng hơn, giảm thiểu rủi ro cho việc định giá đất theo phương pháp này. Tuy nhiên, để đảm bảo tính khả thi và hợp lý, cần cân nhắc một số vấn đề liên qussan đến điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, thông tin áp dụng định giá đất.

Theo ông điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất mới được quy định tại khoản 3 Điều 1 Dự thảo sửa đổi Điều 5 Nghị định 44 đã thực sự sát với thực tiễn?

Theo quy định hiện hành, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư là: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”

Quy định tại Dự thảo là: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng”.

Như vậy, so với quy định hiện hành, các trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư đã thu hẹp đáng kể. Điều này cần được xem xét lại.

Bởi vì, phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai. Phương pháp này có thể áp dụng để định giá lô đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình hoặc đã được đầu tư xây dựng công trình nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. Việc thu hẹp điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư có thể khiến cho việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô đất, thửa đất có tiềm năng phát triển.

Đề nghị cân nhắc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư như quy định hiện hành, tức là “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”.

Mỗi loại đất cần phương pháp định giá khác nhau căn cứ theo mục đích

Việc quyết định giá đất cụ thể được quy định tại khoản 10 Điều 1 Dự thảo (sửa đổi Điều 15 Nghị định 44) yêu cầu áp dụng phương pháp thặng dư luôn phải kèm theo thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh. Như vậy có hợp lý không, thưa ông?

Khoản 3 Điều 15 quy định “Khi xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này phải đồng thời xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất với hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 5e Nghị định này. Trường hợp giá đất thấp hơn giá đất xác định theo hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 5e Nghị định này thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định bằng giá đất được tính theo hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 5e Nghị định này”.

Quy định này được hiểu: đối với thửa đất định giá theo phương pháp thặng dư sẽ dùng phương pháp hệ số điều chỉnh để so sánh, nếu giá đất thấp hơn với giá đất xác định theo hệ số điều chỉnh giá đất thì quyết định bằng giá đất được tính theo hệ số điều chỉnh.

Cần xem xét lại tính hợp lý của quy định này: như vậy áp dụng phương pháp thặng dư luôn phải kèm theo thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh.

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, mỗi loại sẽ cần phương pháp định giá khác nhau, với giá trị riêng không thể thay thế. Dùng Phương pháp hệ số điều chỉnh để định giá cho thửa đất chỉ phù hợp xác định giá theo phương pháp thặng dư dường như là chưa phù hợp.

Theo ông, việc ước tính doanh thu phát triển của dự án theo phương pháp thặng dự được quy định tại khoản 2 Điều 5d dự thảo Nghị định đã sát với thực tế?

Đối với doanh thu phát triển cần có tiêu chí hoặc xác định cụ thể để xác định tổng doanh thu phát triển hoặc giới hạn theo phương pháp so sánh. Cụ thể đề nghị sửa lại như sau:

Tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án dựa trên phương pháp so sánh và cân nhắc tham khảo các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy.

Việc áp dụng phương pháp so sánh để xác định tổng doanh thu phát triển cần bảo đảm điều kiện so sánh với thửa đất, khu đất đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.

Bởi vì, doanh thu bán hàng có thể có chênh lệch theo thời gian bán hàng, và không thể dự tính được tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ hoặc kinh doanh bất động sản. Do vậy, để bảo đảm tính chính xác thì cần áp dụng phương pháp so sánh đối với doanh thu của hoạt động kinh doanh bất động sản dựa trên cơ sở sở hạ tầng đã được hình thành hoặc hoạt động kinh doanh dịch vụ đối với đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được xây dựng. Bên cạnh đó, các yếu tố như: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy chỉ mang tính chất tham khảo để áp dụng đối với việc tính tổng doanh thu phát triển.

Theo ông, việc xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng theo phương pháp thặng dư khoản 8 Điều 1 Dự thảo bổ sung Điều 5đ Nghị định 44 đã hợp lý chưa?

Điểm c, d khoản 4 Điều 5đ quy định về việc xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng như sau:

“c) Trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc bản vẽ tổng mặt bằng xây dựng đã được phê duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo Sở Xây dựng tại địa phương và các cơ quan có liên quan tiến hành kiểm tra, nghiệm thu khối lượng, giá trị chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án.

d) Trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày có văn bản kiểm tra, nghiệm thu theo điểm c khoản này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo các cơ quan, tổ chức có liên quan rà soát, đối chiếu với chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong phương án giá đất; trường hợp chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đã được kiểm tra, nghiệm thu thấp hơn chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong phương án giá đất thì người sử dụng đất phải nộp bổ sung khoản tiền chênh lệch vào ngân sách nhà nước bằng mức chênh lệch đó; trường hợp chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đã được kiểm tra, nghiệm thu cao hơn chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong phương án giá đất thì khoản tiền chênh lệch đó được tính vào vốn đầu tư của dự án.”

Đây là quy định mới so với hiện hành, suy đoán, nhằm đảm bảo giảm thiểu độ sai lệch trong định giá đất của phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, quy định này cần được xem xét ở nhiều điểm.

Thứ nhất, theo quy định “Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình tối đa) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Như vậy, các yếu tố tính của phương pháp này đều là “ước tính”. Việc cơ quan nhà nước tiến hành kiểm tra, nghiệm thu khối lượng, giá trị chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án để xác định lại chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong phương án giá đất trước đó là chưa phù hợp với bản chất của cách tính của phương pháp này;

Thư hai, theo quy định tại khoản 3 Điều 5đ thì chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật dự án là một phần của tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất. Việc cơ quan nhà nước chỉ xem xét đến yếu tố này và yêu cầu chủ đầu tư phải nộp chênh lệch (nếu có) liệu có hợp lý? Và đây được xem là khoản tiền gì?

Thứ ba, tính công bằng với nhà đầu tư: theo quy định thì nếu “chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đã được kiểm tra, nghiệm thu thấp hơn chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong phương án giá đất” thì người sử dụng đất phải “nộp bổ sung khoản tiền chênh lệch vào ngân sách nhà nước bằng mức chênh lệch đó” trong khi đó chiều ngược lại tại sao người sử dụng đất lại không được lấy lại tiền của Nhà nước.

Thứ tư, quy định này có thể phát sinh thêm thủ tục hành chính của việc thực hiện dự án đầu tư, khi nhà đầu tư phải chờ cơ quan nhà nước nghiệm thu, kiểm tra lại giá trị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng mới được xem là hoàn thành công trình. Mặt khác, quy định này có được xem như nhà đầu tư vẫn chưa hoàn thành thủ tục tài chính với Nhà nước không (cần phải chờ cơ quan nhà nước xem xét kiểm tra về chi phí đầu tư xây dựng công trình và không rõ mình có phải nộp thêm tiền hay không)? Vì điều này ảnh hưởng đến thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà.

Tóm lại, đề nghị cân nhắc bỏ quy định này.

Xin cảm ơn ông!