Cấp sổ cho Condotel, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng liệu có hồi sinh ngoạn mục?

Sổ đỏ - bước tiến mới cho BĐS nghỉ dưỡng

Tại buổi góp ý dự thảo nghị định sửa đổi các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai ngày 20/4, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Tổng cục Đất đai cho biết, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) cho các công trình bất động sản nghỉ dưỡng đã được bổ sung. Thông tin này, ngay lập tức được quan tâm.

Chia sẻ về những tác động của thông tin cấp sổ đỏ cho condotel, officetel…đến thị trường BĐS nghỉ dưỡng, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho rằng, việc đề xuất cấp sổ đỏ cho condotel, officetel được xem là một bước tiến mới mang ý nghĩa quan trọng đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trên phạm vi cả nước. (Theo báo cáo của HoREA, hiện nay cả nước có đến khoảng 82.900 căn hộ condotel đang chờ được cấp sổ).

Động thái này góp phần khắc phục những vấn đề còn tồn đọng lâu nay của thị trường như: Giải quyết mâu thuẫn giữa khách hàng và chủ đầu tư trong vấn đề pháp lý (trước đây chủ yếu là hợp đồng thuê có thời hạn giữa chủ đầu tư và người mua); Có được sự hướng dẫn cụ thể, chính thống và thực hiện đồng bộ trên phạm vi cả nước; Tạo dựng niềm tin nơi người mua khi được công nhận quyền sử dụng bất động sản một cách hợp pháp. Đồng thời, mang đến cho người mua nhiều sự lựa chọn hơn trong việc lựa chọn ngân hàng cho vay thay vì bị lệ thuộc vào đơn vị liên kết với chủ đầu tư như trước đây.

Theo hầu hết chuyên gia, việc cấp sổ đỏ cho condotel, officetel... sẽ định vị lại thị trường bất động sản ven biển. Sổ đỏ condotel sẽ trao thêm cơ hội cho các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ; Condotel sẽ được định giá tốt hơn. Ngoài ra, sổ đỏ condotel sẽ tạo lực đỡ tâm lý cho thị trường đầu tư này sau loạt biến cố như dịch Covid-19, hay cú sốc phá vỡ cam kết lợi nhuận đầy tiêu cực của thị trường BĐS nghỉ dưỡng trước đó.

Ông Nguyễn Văn Hùng, Trưởng văn phòng Hội môi giới BĐS Việt Nam, khu vực miền Nam từng cho rằng, cá nhân ông rất ủng hộ việc làm này. Cấp giấy chứng nhận cho loại hình BĐS nghỉ dưỡng sẽ giảm rủi ro cho khách hàng. Khách hàng được vay ngân hàng khi có chủ quyền mà không cần thông qua chủ đầu tư. Trước đây, pháp lý Condotel phụ thuộc vào chủ đầu tư, còn khi có chủ quyền sẽ được nhà nước bảo hộ.

Còn về đầu tư lâu dài, theo ông Hùng, các tỉnh thành thuận lợi về giao thông, với các dự án của chủ đầu tư uy tín, đơn vị quản lý vận hành có thương hiệu vẫn sẽ có tiềm năng phát triển rất lớn. Theo TS Đinh Thế Hiển, điểm nghẽn lớn nhất của các chủ đầu tư và nhà đầu tư hiện nay là mong mua căn hộ du lịch có pháp lý rõ ràng. Do đó, thông tin này là một tin rất tốt, đã giải tỏa những băn khoăn, lo lắng và cũng là vấn đề cần triển khai để thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển lành mạnh.

Chưa kể, theo vị chuyên gia này, việc cấp giấy chứng nhận này giúp cho các dự án được xây dựng đúng chất lượng, đúng giấy phép xây dựng, nhà đầu tư cá nhân an tâm khi tham gia mua căn hộ du lịch.

Trả lời về vấn đề này, Luật sư Trần Đức Phượng, đoàn luật sư Tp.HCM cho hay, đây được xem là tin vui cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng ở giai đoạn này. Vấn đề quyết định điều chỉnh Luật ra sao thì tùy nội dung nhưng cần sớm dứt điểm về vấn đề pháp lý thì thị trường mới ổn định phát triển, còn nếu cứ "lập lờ" thì nhiều người chết.

Theo vị Luật sư này, thị trường cần một mô hình BĐS nghỉ dưỡng chính thức được văn bản luật công nhận. Các dự án trước đây có thể điều chỉnh, bổ sung đủ điều kiện theo.

Thị trường có hồi sinh?

Khi được hỏi, vậy đây có phải thời điểm "xuống tiền" mua BĐS nghỉ dưỡng hay không, ông Võ Hồng Thắng cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng là một kênh đầu tư có nhiều tiềm năng và dư địa phát triển bền vững. Đặc biệt, trong thời điểm hiện tại ngành du lịch đang từng bước chứng kiến sự hồi phục mạnh mẽ.

Theo số liệu của Bộ Văn hóa - Thể thao - Du lịch: trong Quý 1/2022, khách quốc tế đạt gần 91.000 lượt người, tăng 89,1% so với cùng kỳ, trong đó khách đến bằng đường hàng không đạt 82,3 nghìn lượt người, chiếm gần 90,5% lượng khách quốc tế đến Việt Nam, tăng 165,2%. Du lịch nội địa cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực với lượng khách ước đạt 26,1 triệu lượt. Tổng thu từ du lịch 3 tháng đầu năm ước đạt 111,2 nghìn tỷ đồng.

Bên cạnh đó, còn một số lý do khác có thể kể đến như: Mặt bằng giá bán vẫn còn tương đối thấp so với các nước trong khu vực (Malaysia, Phillippin, Indonesia,…) và trên thế giới.

Dự thảo cấp sổ đối với loại hình condotel, officetel có khả năng được áp dụng trong thời gian sắp tới (dự kiến bổ sung điều 32a vào nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Tầm nhìn định hướng phát triển cụ thể, rõ ràng của Chính phủ để phát triển ngành du lịch trong trung và dài hạn (Nghị quyết 08-NQ/TW; Quyết định 147-QĐ/TTg trong đó nêu rõ tầm nhìn đến năm 2025 ngành du lịch phấn đấu đón ít nhất 35 triệu lượt khách quốc tế và đạt ít nhất 50 triệu lượt vào năm 2030. Năm 2022 mục tiêu đón trên 5 triệu lượt khách quốc tế, phục vụ 60 triệu lượt khách nội địa, tổng thu từ du lịch 400.000 tỷ đồng).

Ông Thắng cho rằng, với việc triển khai "hộ chiếu vaccine" và mở cửa đón khách du lịch quốc tế từ ngày 15/3/2022, ngành du lịch nói chung và loại hình bất động sản nghỉ dưỡng trên phạm vi cả nước đã chứng kiến nhiều chuyển biến rõ rệt. Đồng thời, theo số liệu thống kê của DKRA Vietnam, trong Quý 1/2022, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đã có những điểm sáng đáng ghi nhận, nổi bật là phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng với nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng mạnh, lần lượt gấp 12,4 lần và 14,6 lần so với cùng kỳ năm trước.

"Mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn, trở ngại đến từ những yếu tố khách quan và chủ quan như: bất ổn chính trị trên thế giới; chính sách Zero-Covid của một số quốc gia đóng góp tỷ trọng lớn trong cơ cấu khách du lịch đến Việt Nam; những khó khăn, bất cập trong công tác triển khai cấp sổ cho condotel và officetel;… gây nguy cơ làm ảnh hưởng đến ngành du lịch cũng như thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, tầm nhìn từ trung và dài hạn vẫn có thể lạc quan về sự tăng trưởng của ngành du lịch Việt Nam nói chung cũng như thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng trong thời gian sắp tới. Trong tương lai, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là một trong những phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường bất động sản", ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, sau 2 năm chịu tác động nặng nề từ dịch bệnh Covid-19, từ cuối năm 2021 thị trường du lịch bắt đầu bước vào đà hồi phục mạnh mẽ vào những tháng đầu năm 2022, một số điểm sáng như việc mở cửa lại đường bay quốc tế từ ngày 15/3/2022, chương trình "Hộ chiếu Vaccine" kỳ vọng thu hút lượng lớn khách quốc tế, góp phần thúc đẩy sự hồi phục của du lịch Việt Nam.

Trong quý 1/2022 loại hình bất động sản nghỉ dưỡng chứng kiến sự sôi động trở lại ở một số phân khúc như Biệt thự nghỉ dưỡng, Nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng với nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Cùng với sự hồi phục kinh tế, khởi sắc du lịch, đây được xem là tiền đề cho sự phục hồi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2022 cũng như tạo động lực cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong những năm tiếp theo.

Riêng loại hình Condotel, trong 3 tháng đầu năm, thị trường đón nhận 613 căn mở bán đến từ 4 dự án, tăng 71% so với quý trước nhưng giảm 18% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 32% nguồn cung mới, tương đương 199 căn, gấp 3.3 lần so với Q4/2021 nhưng chỉ bằng 43% so với cùng kỳ năm 2021.

Nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng so với quý trước, tuy nhiên vẫn còn ở mức thấp và tập trung chủ yếu vào tháng 1/2022 – giai đoạn trước Tết Âm lịch.

Lượng tiêu thụ trong quý ghi nhận ở mức rất thấp. Những khu vực phát triển mạnh về nghỉ dưỡng như Quảng Ninh, Đà Nẵng, BR-VT đều ghi nhận lượng giao dịch khiêm tốn, các dự án mới mở bán có tình hình bán hàng khá chậm, tỷ lệ tiêu thụ dưới 50%, thời gian truyền thông bán hàng kéo dài 3 – 4 tháng. Mức giá chào bán ghi nhận tăng 5% - 8% so với quý trước. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã đưa ra các ưu đãi nhằm kích cầu.

Các dự án được vận hành quản lý bởi đơn vị quốc tế ghi nhận mức giá bán cao hơn khoảng 23% so với các dự án được vận hành bởi đơn vị trong nước. Đối với các dự án do đơn vị quốc tế vận hành có tỷ lệ giao dịch thành công cao, chiếm 86% tổng lượng tiêu thụ trong quý với thời gian truyền thông bán hàng kéo dài 3 – 4 tháng.

Sức cầu vượt dự báo, nhưng khó khăn vẫn còn

Nguồn cung condotel dự kiến tăng với khoảng 1.000 căn được đưa ra thị trường trong quý tiếp theo. Các dự án tập trung chủ yếu tại BR-VT, Đà Nẵng và Quảng Nam. Nguồn cung mới biệt thự nghỉ dưỡng tăng, dao động khoảng 1,700 căn, tập trung chủ yếu tại những địa phương quen thuộc như Bình Thuận, Thanh Hóa, BR-VT,... Nguồn cung nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự kiến tương đương Q1/2022 với khoảng 2,700 căn, tập trung chủ yếu ở Bình Thuận, Thanh Hóa, Quảng Ninh, BR-VT và Bình Định.

Sức cầu chung thị trường dự kiến tăng nhẹ so với Q1/2022, giao dịch tập trung chủ yếu vào phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng và tập trung vào những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín. Mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort) tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng.

Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, BĐS nghỉ dưỡng và bất động sản du lịch sẽ là điểm sáng hấp dẫn đầu tư của năm 2022, với vai trò tiên phong trong thúc đẩy đô thị hoá.

Đặc biệt là các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, rõ ràng, đáp ứng được các điều kiện và tiêu chuẩn về môi trường du lịch, nghỉ dưỡng, được đầu tư tốt về hạ tầng, vị trí giao thông thuận lợi và được đầu tư bởi các Chủ đầu tư có uy tín cao trên thị trường có tỉ lệ hấp thụ tương đối tốt.

Cũng theo đơn vị này, thị trường xuất hiện một số dự án nhà ở được sử dụng theo hình thức du lịch - nghỉ dưỡng. Phần lớn các dự án có tỉ lệ hấp thụ ổn định (khoảng 30-40%) mỗi đợt chào bán trong khi các dự án còn lại vẫn có giao dịch nhưng thấp.

Theo các chuyên gia, năm 2022 được nhận định là năm quan trọng quyết định sự phục hồi của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, tuy nhiên bên cạnh những điều kiện thuận lợi vẫn có không ít thách thức.

Phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã trải qua một năm 2021 nhiều khó khăn khi hứng chịu tác động bất lợi kép của đại dịch Covid-19 cũng như những vướng mắc liên quan đến pháp lý.

Trong đó, Condotel hay còn được biết đến là căn hộ khách sạn/căn hộ nghỉ dưỡng, là một phân khúc BĐS nghỉ dưỡng mới du nhập vào Việt Nam 10 năm trở lại đây. Là loại hình BĐS nghỉ dưỡng giá rẻ, condotel được dự đoán sẽ gặt hái được nhiều thành công tại thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, qua thời gian, loại hình này chưa chứng minh được tiềm năng thực sự nên chưa thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Chia sẻ tại Toạ đàm mới đây, Chuyên gia BĐS Hồ Bá Tình nhận định, quá trình phát triển của dòng sản phẩm này chưa thực sự phù hợp trong đó yếu tố chủ chốt là tính pháp lý. Ngoài ra các chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm khai thác nên phương án triển khai chưa mang đến hiệu quả mong muốn. Đây là lý do làm lung lay niềm tin của các nhà đầu tư vào loại hình này nói riêng và toàn bộ phân khúc BĐS nghỉ dưỡng nói chung, đặc biệt trong thời kỳ dịch bệnh.

Còn đối với dòng sản phẩm nhà phố/shophouse, sự phục hồi của phân khúc này là do du lịch được khởi động và ghi nhận những bước tăng trưởng đáng chú ý. Từ cuối năm 2021 đến nay, sự tự do di chuyển trong bối cảnh bình thường mới đã giúp thị trường du lịch nội địa nóng trở lại.

Dự báo, du lịch phát triển sẽ thúc đẩy thị trường BĐS nghỉ dưỡng "trở lại đường đua" và có thể "điểm rơi" sẽ bắt đầu từ quý 2/2022.