Cắt lỗ bất động sản tại sao vẫn khó bán?

Cắt lỗ bất động sản vẫn khó bán

Trong bối cảnh không khí ảm đạm bao trùm khắp thị trường bất động sản, theo đó, thời gian gian gần đây hầu hết các khu vực đều có lượng người bán ra tăng nhưng người quan tâm, chấp nhận xuống tiền mua bất động sản trong giai đoạn này lại giảm. Mặc dù, nhiều người ôm đất thời gian qua đã chấp nhận bán "cắt lỗ" những vẫn không có người mua.

Đang rao bán cắt lỗ đất nền, anh Hải Nam, nhà đầu tư tay ngang tại Nam Từ Liêm (Hà Nội), thời điểm tháng 10/2021 có mua một mảnh đất rộng 90m2 tại Hưng Yên với giá 3 tỷ đồng, tương đương hơn 33 triệu đồng/m2. Theo dự định ban đầu, anh Bắc chỉ tính "lướt sóng" vài tháng, khi thị trường vẫn đang còn "nóng". Tuy nhiên, mọi toan tính của nhà đầu tư này đổ vỡ khi thị trường bất ngờ hạ nhiệt.

"Tôi rao bán nhưng nhiều người mua với mục đích xây nhà ở nên trả giá thấp hơn. Thực tế, lúc mua thị trường vẫn đang nóng nên tôi quyết định vay tới 50% giá trị mảnh đất. Dù bây giờ chưa quá cần tiền nhưng tôi muốn bán để thanh toán ngân hàng cho xong. Giờ bán bằng giá là rất khó, nên tôi rao bán cắt lỗ khoảng gần 500 triệu đồng, nhưng vẫn chưa có người mua", anh Nam nói.

Tương tự anh Nam, anh Nguyễn Văn Thành, nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội, đầu năm 2021 thấy thị trường bất động sản "nóng" anh đã không ngần ngại vay tiền để mua một lô đất tại Bắc Giang. "Từ năm 2021, thấy bạn bè tôi kéo nhau về Bắc Giang mua đất, nghe nói thời điểm đó thị trường không có hàng để bán, cứ ra lô nào là hết ngay lô đấy. Chỉ trong vài ngày tôi đã chốt mua lô đất rộng 150m2, với giá 22 triệu đồng/m2, tổng 3,3 tỷ đồng, trong đó, khoảng 2 tỷ đồng là tôi đi vay", anh Thành nói.

Đến đầu năm 2022, thấy môi giới tại khu vực này tiếp tục đồn thổi "sốt đất", vì cũng đang cần tiền nên anh tranh thủ "ăn theo" bán lô đất đang nắm giữ. Nhưng rao bán suốt 4 tháng chỉ có 2 người thiện chí đến tận nơi xem đất, còn lại người ta chỉ hỏi để biết giá mà không có nhu cầu mua thực. Mà muốn bán cho người có nhu cầu thực thì đều bị "chê" giá cao.

"Môi giới còn khẳng định để thêm chắc chắn có lãi thêm nhưng giá thì vẫn đồn thổi tăng mà bán thì không bán được. Cuối cùng, đầu tư hơn 1 năm lời lãi chưa thấy đâu nhưng mỗi tháng tôi phải lo mấy chục triệu đồng mỗi tháng để trả ngân hàng. Thấy thị trường sang năm nay cũng chững hơn nên tôi đành rao bán 3 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được chủ mới", anh Thành than thở.

Dù cắt lỗ nhưng giá vẫn chưa tương xứng

Một thực tế đang hiện hữu, dù người có đất chấp nhận cắt lỗ nhưng vẫn rao bán trong một thời gian dài không thể thanh khoản. Nhiều ý kiến cho rằng, dù cắt lỗ nhưng giá bất động sản vẫn cao so với hạ tầng trong khu vực.

Theo anh Vũ Thanh Tùng - nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội chia sẻ, thực tế thời gian gần đây tại nhiều khu vực đã xuất hiện tình trạng bán "cắt" lỗ bất động sản. Tuy nhiên, mới chỉ đến từ nhà đầu tư dùng đòn bẩy quá lớn, sợ ngân hàng tăng lãi suất và những người mua phải bất động sản có vị trí xấu hoặc những nhà đầu tư đang ôm quá nhiều đất, muốn cơ cấu lại danh mục đầu tư. Còn tình trạng bán tháo hiện nay vẫn chưa thể xảy ra được, bởi thời gian này mới chỉ bắt đầu giai đoạn mới.

"Tuy nhiên, một việc đã xảy ra gần đây là dù nhà đầu tư có cắt lỗ đến cả nửa tỷ đồng nhưng vẫn không thể giao dịch được. Để giải thích điều này, chúng ta cần nhìn lại giai đoạn thị trường bất động sản mấy năm qua. Các cơn sốt đất liên tục hoành hành thật - ảo lẫn lộn ở nhiều địa phương, không ít nhìn thấy giá đất cứ tăng mãi nên tin rằng không bao giờ có chuyện giảm. Do đó, thời điểm mua vào nhà đầu tư không tham khảo giá kỹ, người bán thì hét giá cao, người mua thì chỉ nghĩ làm sao để mua được đất. Như vậy, giá đầu vào vốn đã cao chót vót", anh Tùng nói.

Phân tích thêm, anh Tùng cho biết, giá mua vào bất động sản đã cao nên thời gian gần đây, nhà đầu tư dù cắt lỗ nhưng vẫn không có giao dịch vì người mua cảm thấy vẫn băn khoăn về mức giá. Nhiều người cho rằng, giá vẫn cao hơn so với hạ tầng, tốc độ phát triển ở nhiều khu vực. Đặc biệt khi thị trường bất động sản đang bất định như hiện nay việc thì nhà đầu tư lại càng cân nhắc kỹ lưỡng.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, tại Việt Nam, nhiều năm qua nguồn cung bất động sản nhà ở rất hạn chế. Người dân chủ yếu đầu tư đất nền, còn đất và các tài sản trên đất chiếm tỷ lệ thấp hơn. Nếu lạm phát tăng nhanh và nguồn cung bất động sản tiếp tục khan hiếm, lượng đầu tư vào tài sản nhà ở và thương mại sẽ tăng đáng kể.

Tuy nhiên, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cảnh báo, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, giới đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ.

Ông Khương phân tích, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.