Khách sạn hạng sang ở Việt Nam: Các ông chủ châu Á ra mặt

Hoạt động mua - bán khách sạn hạng sang vẫn nóng giữa cảnh đóng băng của thị trường bất động sản (BĐS). Nếu trước đây, hạng mục khách sạn 5 sao tại Việt Nam là mảnh đất chỉ dành riêng cho các nhà đầu tư (NĐT) phương Tây, với những tên tuổi lớn như Marriott International Hotel, Accor, Starwood Hotels & Resorts, thì nay, các NĐT từ Nhật Bản và Hàn Quốc lại dư dả tiền mặt hơn.

Sau khi "hụt chân" trong thương vụ mua lại khách sạn Daewoo, Lotte đã kịp ghi tên sở hữu khách sạn Legend, kịp mua một khách sạn cao cấp tại Đà Nẵng trong khi đang xây dựng khách sạn 5 sao tại dự án 65 tầng Hà Nội City Complex, vối tổng vốn đầu tư 400 triệu USD, nằm ngay cạnh khách sạn Daewoo.

Năm 2012, Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) phải "ngậm đắng nuốt cay" trong cuộc chạy đua mua lại 70% khách sạn Daewoo (Hà Nội) trước Công ty Điện tử Hanel (Việt Nam). Nếu thương vụ này thành công, Lotte sẽ cùng lúc sở hữu hai khách sạn liền kề nhau tại "khu đất vàng" thuộc quận Ba Đình, Hà Nội.

Thời điểm mà không ít NĐT ngoại thu hẹp danh mục đầu tư tại thị trường Việt Nam, sự kiện Lotte sẵn sàng chi hơn 100 triệu USD để mua lại cổ phần từ Công ty TNHH Daewoo (Hàn Quốc), gần gấp đôi con số mà Hanel trả ban đầu, quả thực chẳng phải chuyện đùa!

Tham vọng của tập đoàn này những tưởng sẽ "ngủ yên", nhưng gần đây, người Sài Gòn lại chứng kiến khách sạn Legend (2A-4A, Tôn Đức Thắng, Q.1) thay tên, đổi chủ thành Lotte Hotel.

Khách sạn 5 sao này được cấp phép vào tháng 12/1993, do Công ty Liên danh Khách sạn Hải Thành Kotobuki (Việt - Nhật) làm chủ đầu tư (tổng vốn 80 triệu USD), với quy mô 17 tầng, bao gồm 238 phòng cùng các tiện ích khác như: hồ bơi, khu nhà hàng...

Tuy nhiên, thông tin chính thức về thương vụ này vẫn chưa được tiết lộ cụ thể. Trước đó, vào quý IV/2012, Quỹ Vietnam Oppurtunities Fund (VOF), thuộc Tập đoàn VinaCapital đã công bố thoái vốn khỏi khách sạn Legend. Song, đây cũng là khoản thoái vốn thứ hai của VOF trong năm 2012 bị lỗ sau Nhiệt điện Phả Lại.

Theo đó, giá trị đầu tư của VOF vào Legend (tháng 3/2012) ở mức 27 triệu USD nhưng vào tháng 12/2012, khi thoái vốn, tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của khoản đầu tư này lại -5%.

Đại diện của VinaCapital từ chối bình luận về đối tác mua lại khoản đầu tư của họ trong thương vụ này và lý do tại sao VOF chấp nhận bán lỗ khi thời gian nắm giữ khoản đầu tư tương đối ngắn hơn các khoản mà VOF từng thoái vốn.

VinaCapital cũng không khẳng định có bán cho Lotte hay không. Trong khi, theo một nguồn tin riêng, đến thời điểm này, Lotte Hotels & Resorts, thuộc Lotte Group đã sở hữu 70% cổ phần của Legend và họ mua chủ yếu từ đối tác Nhật.

Tuy nhiên, điều này thiếu cơ sở vì trước đó, vào tháng 1/2011, VinaLand (VNL), quỹ BĐS của VinaCapital đã mua 28,5% cổ phần của Kotobuki Holding Ltd., đơn vị sở hữu một tỷ lệ lớn cổ phần trong khách sạn Legend.

Đến tháng 6/2012, VNL nắm giữ 38% cổ phần tại khách sạn 5 sao này. Như vậy, có khả năng Lotte đã mua được cổ phần từ VinaCapital và một đối tác khác trong liên doanh khách sạn?

Thông tin mà báo chí Hàn Quốc đăng tải ngày 6/3/2013 cho biết, Lotte Hotels & Resorts, sau khi đổi tên khách sạn Legend Sài Gòn thành Lotte Legend Hotel Sài Gòn thì đây là khách sạn 5 sao thứ hai mà tập đoàn này đầu tư và điều hành trực tiếp (cùng với Lotte Hotel Moscow).

Lotte đã sở hữu 70% cổ phần của khách sạn, trong đó có việc mua lại 30% cổ phần từ một số đối tác Việt Nam. Theo nguồn tin từ phía các ngân hàng đầu tư mà giới truyền thông Hàn Quốc tiết lộ, Lotte đã đồng ý chi 70 triệu won cho việc mua lại 70% cổ phần khách sạn Legend.

Đồng thời, một trong những tập đoàn kinh tế lớn nhất Hàn Quốc này cũng đang lên kế hoạch mua 30% còn lại từ một đối tác Việt Nam (Công ty Hải Thành, thuộc Bộ Quốc Phòng) để sở hữu toàn bộ khách sạn Legend.

Ngoài ra, Lotte Group cũng đã mua một khách sạn cao cấp tại Đà Nẵng trong khi họ đang xây dựng khách sạn 5 sao tại dự án 65 tầng Hà Nội City Complex, với tổng vốn đầu tư 400 triệu USD, nằm cạnh khách sạn Daewoo, góc phố Liễu Giai - Đào Tấn.

Đây cũng là công trình cao thứ hai tại Hà Nội, sau Keangnam. Được biết, Lotte sẽ sử dụng 3 khách sạn tại Việt Nam như là điểm khởi đầu trong chiến lược mở rộng kinh doanh tại khu vực ASEAN.

Chiến lược "bành trướng" của Tập đoàn Lotte được tờ Korea Herald đề cập, Lotte Hotels & Resorts sẽ khai trương khách sạn 5 sao Lotte City Hotel Cebu ở Philippines vào năm 2014, một khách sạn 5 sao tại Trung Quốc vào năm 2017...

Riêng Lotte Hotel Hà Nội sẽ đi vào hoạt động trong năm 2014... Với những kế hoạch đang triển khai, Lotte đặt mục tiêu trở thành nhà phát triển khách sạn và khu nghỉ dưỡng hàng đầu thế giới với chuỗi hơn 40 khách sạn vào năm 2018.

Cũng trong những ngày đầu năm 2013, một nhà đầu tư Hàn Quốc khác là Asiana Airlines, thuộc Tập đoàn Kumho đã mua lại 50% khu phức hợp văn phòng - trung tâm thương mại - khách sạn Kumho Asiana Plaza (Q.1, TP.HCM) từ “người anh em” Kumho E&C.

Đây là dự án do Kumho E&C, Saigontourist và HDSC làm chủ đầu tư, trong đó Kumho chiếm 65% cổ phần trong liên doanh. Tổ hợp này, với hạng mục khách sạn 5 sao InterContinential cũng là “miếng mồi ngon” luôn nằm trong tầm ngắm của không ít NĐT nước ngoài tại Việt Nam.

Chỉ là một Legand

Các khách sạn 5 sao là những tài sản có giá trị, nằm ở những "khu đất vàng" và nằm trong tay các ông chủ lớn nên không có chuyện "hấp tấp" bán dù hoạt động kinh doanh khách sạn thời gian qua có phần giảm.

Giới đầu tư phân tích, nếu trước đây, hạng mục khách sạn 5 sao tại Việt Nam là "mảnh đất" chỉ dành riêng cho các NĐT phương Tây, với những tên tuổi lớn như: Marriott International Hotel (quản lý khách sạn New World và khách sạn Riverside Hotel Saigon), Accor, Starwood Hotels & Resorts... với vai trò vừa là nhà quản lý, vừa đầu tư trực tiếp, thì nay, các tập đoàn châu Á bắt đầu trỗi dậy.

Gần đây, theo ông Cao Thanh Hoàng, Tổng giám đốc Công ty Quản lý Quỹ đầu tư KHM Capital (Hàn Quốc), khá nhiều NĐT đến từ Nhật Bản quan tâm đến khoản đầu tư vào khách sạn.

Lẽ dĩ nhiên, giá bán sẽ cao nhưng đó là chuyện của các DN đầu tư thuần túy muốn dừng đầu tư; ngược lại, với các quỹ đầu tư tài chính, rõ ràng đây là thời điểm để người mua tiếp cận họ, bởi thời hạn thoái vốn đã gần kề.

Trong khi không ít khoản được đầu tư vào khách sạn 5 sao được các quỹ triển khai vào những năm 2007 - 2008, thời điểm giá phòng và tỷ lệ lắp đầy khách sạn 5 sao cao ngất, còn nay, hai chỉ số này liên tục giảm.

Theo Grant Thornton Việt Nam, giá phòng năm 2011 giảm còn 123 USD/đêm so với 131 USD năm 2010 và trong năm 2012 tiếp tục giảm, do cơ cấu khách châu Á tăng mạnh và họ có xu hướng sử dụng khách sạn 3 sao.

hiện nay so với giá giao dịch mua - bán các khách sạn trên thị trường thì việc thu hồi vốn đầu tư và có thêm lợi nhuận sẽ cần khá nhiều thời gian. Cũng liên quan đến cơ hội tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động mua - bán khách sạn, ông Rich Conti, Chủ tịch The Plasencia Group, hãng đầu tư và tư vấn cho các thương vụ M&A trong lĩnh vực khách sạn cao cấp, cho rằng, các NĐT sẽ khó tìm được lợi nhuận như mong muốn vì IRR của mỗi khoản đầu tư hiện chỉ dao động từ 16 - 18%, trong khi tỷ lệ này năm 2007 - 2008 là trên 20%.

Riêng tại Việt Nam, các khách sạn hạng sang chủ yếu nằm ở các tuyến đường chính, trong các "khu đất vàng" nên để sở hữu cổ phần, NĐT chắc chắn sẽ bỏ ra số tiền không nhỏ.

"Giá trị quyền sử dụng đất trong giá giao dịch khách sạn vẫn rất cao, do vậy, người mua tại thời điểm này chủ yếu là các nhà quản lý, kinh doanh khách sạn chuyên nghiệp vì chỉ có thế mới đảm bảo hiệu quả về mặt kinh doanh", ông Hà nhấn mạnh.

Đại diện của Thiên Minh cũng cho rằng, ngoài thế mạnh là khách sạn 3 - 4 sao, công ty này cũng đang thẩm định một số dự án khách sạn 5 sao và trong thời gian tới có thể hoàn thành một số giao dịch.