CBRE: Nguồn cung căn hộ Tp.HCM thấp chưa từng thấy, giá bán trên dưới 50 triệu đồng/m2 ngày càng khó tìm kiếm

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam khẳng định, thị trường căn hộ Tp.HCM chưa có dấu hiệu cải thiện nguồn cung mới trong bối cảnh nguồn cầu đã dần tích cực. Trong Quý 3/2024, thị trường nhà ở tại Tp.HCM chỉ có thêm 127 căn chung cư chào bán mới. Dẫu vậy, có một tín hiệu đáng mừng là có 300 căn hộ dự án cũ bị vướng pháp lý trước đó triển khai lại trong quý; 2.700 căn đã nhận đặt giữ chỗ và dự kiến mở bán trong quý cuối năm hoặc đầu năm sau.

Do nguồn cung khan hiếm nên các dự án căn hộ đang chào bán trên thị trường có tỉ lệ tiêu thụ tích cực, nhất là dự án trong khoảng giá trên dưới 50 triệu đồng/m2. Đây cũng là mức giá sẽ dần biến mất trên thị trường căn hộ Tp.HCM.

Theo CBRE, trong quý 3/2024 hơn 2.000 căn hộ giao dịch thành công, tăng gần gấp đôi so với quý trước. Người mua quay trở thị trường với tâm trạng hồ hởi dịp cuối năm. Đáng nói, nhiều nhà đầu tư vào thị trường khi Luật mới có hiệu lực thúc đẩy tỉ lệ hấp thụ dự án tăng trong quý vừa qua.

Đại diện đơn vị này chia sẻ, quý 3/2024 là quý quyết định giai đoạn mới của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, chủ đầu tư có dự án ra thị trường đều kì vọng mức giá cao hơn sau khoảng thời gian chờ đợi khâu pháp lý. Chẳng hạn, một số dự án căn hộ tái khởi động trong quý 3 như D-Homme (Q6), D-Aqua (Q8) và Lavida Plus (Q7) đều điều chỉnh tăng giá bán sơ cấp từ 10% - 30% so với giá bán giai đoạn trước.

Ngược lại, một số dự án có sự điều chỉnh giá phù hợp thực tế thị trường, thấp hơn so với thời điểm công bố trước đó, tạo hiệu ứng tích cực trên thị trường. Tuy nhiên, dự án căn hộ sơ cấp quanh ngưỡng giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 vẫn rất khó kiếm tại Tp.HCM. Thay vào đó, nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, hạng sang với mức giá trên 100 triệu đồng mỗi m2.

Tại Tp.Thủ Đức, hiện chỉ có một số dự án căn hộ sơ cấp có giá hợp lý còn xuất hiện trên thị trường. Chẳng hạn, dự án FIATO Uptown (khoảng từ 48,6 triệu/m2, chưa VAT) của Thang Long Real Group là nguồn hàng giá hợp lý hiếm hoi phù hợp với nhu cầu ở thực. Dự án nằm trong khu dân cư Thang Long Home - Hưng Phú 9,2 ha, đã bàn giao sổ, hiện có 90% cư dân vào sinh sống. Dự án tọa lạc gần trục Vành đai 2 khu Đông sắp khởi công khép kín; tiếp nối với đại lộ Phạm Văn Đồng, Võ Văn Ngân, Quốc lộ 1A, dễ dàng di chuyển đến Q.1, Q.Bình Thạnh, sân bay Tân Sơn Nhất. Đáng nói, khu căn hộ này đáp ứng hoàn hảo quy hoạch tổng thể của thành phố Thủ Đức với 4 block cao 15 tầng, tuân thủ chặt chẽ tiêu chuẩn công trình, giảm mật độ xây dựng khối tháp xuống chỉ còn 25-28%, tạo không gian sống xanh cho cư dân.

Cũng theo CBRE, giá bán sơ cấp chưa ngừng đà tăng trên thị trường căn hộ Tp.HCM. Tính đến quý 3, giá bán sơ cấp chung cư tăng 4% theo quý và tăng gần 8% theo năm, phần lớn do các dự án cũ điều chỉnh tăng giá bán trong giai đoạn mở bán mới.

Cùng với đó, thị trường thứ cấp tại Tp.HCM tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng trung bình 3% theo quý và tăng 5% theo năm, đạt bình quân 48 triệu đồng/m2. Một số dự án nằm ở vị trí đắc địa của Tp.Thủ Đức có giá chuyển nhượng tăng từ 10 đến 20% so với cùng kỳ năm trước nhờ chất lượng bàn giao cao cấp và khả năng cho thuê cao.

Báo cáo quý 3/2024 của Savills cũng chỉ ra, nguồn cung căn hộ sơ cấp (bao gồm cả hàng tồn kho & nguồn cung mới) giảm 13% theo quý và 36% theo năm xuống còn 4.871 căn. Sự thay đổi về cơ cấu nguồn cung trong quý đã góp phần làm thay đổi giá bán sơ cấp trung bình của toàn thị trường. Các dự án mới gần đây vẫn ở mặt bằng giá cao và có xu hướng tăng giá cho các giai đoạn mở bán sau.

Theo đơn vị này, điểm nghẽn về nguồn cung vẫn chưa được tháo gỡ hoàn toàn; nguồn cầu tập trung chủ yếu vào các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, tiến độ xây dựng được đảm bảo.  Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam đánh giá, nguồn cung sơ cấp tiếp tục hạn chế,  kì vọng sẽ cải thiện hơn từ đầu năm 2025. Luật sửa đổi, quy hoạch cập nhật và các dự án hạ tầng trọng điểm được là lực đẩy hỗ trợ thị trường.

Còn bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, trong ba tháng cuối năm 2024, ngoài dự án mới, Tp.HCM dự kiến sẽ có thêm các dự án hoàn thiện pháp lý tái khởi động sau nhiều năm ngừng triển khai, củng cố niềm tin của người mua nhà ở thực lẫn các nhà đầu tư.