CEO kể gian khổ khi làm dự án bất động sản

Đủ thứ chông gai

Ông Bùi Ngọc Đức, Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh cho biết, là doanh nghiệp hoạt động đa lĩnh vực trên thị trường bất động sản , hơn ai hết công ty phải thường xuyên “lắng nghe” để hiểu thị trường.

“Suốt một năm qua, tôi cho rằng không chỉ Đất Xanh mà các doanh nghiệp khác cũng gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó chủ yếu là vướng mắc pháp lý. Gần như mỗi lần đi kiến nghị, chúng tôi đặt câu “cầu khẩn” lên đầu rồi sau đó mới liệt kê những khó khăn”, ông Đức chia sẻ.

Ông Đức kể: Đất Xanh có mua một doanh nghiệp để phát triển dự án vào năm 2019 tại một địa phương. Năm 2020, Luật nhà ở có hiệu lực với quy định phải có đất ở mới xin chủ trương đầu tư. Sau đó, Nghị định 148 năm 2021 ra đời, phải thực hiện thủ tục xin phép đưa đất nông nghiệp vào dự án. Cũng từ thủ tục này, địa phương yêu cầu phải đăng ký biến động đất vào doanh nghiệp. Trong khi trước đây, doanh nghiệp đã có thỏa thuận đền bù thông qua văn phòng công chứng một cách hợp lệ và đúng pháp luật.

Để đăng ký biến động đất vào công ty thì văn bản thỏa thuận đền bù là không đủ. Doanh nghiệp được yêu cầu thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay nói cách khác phải đi hủy thỏa thuận đền bù đã công chứng cách đây 13 năm với người dân và ký lại hợp đồng chuyển nhượng mới và điều này thì không thể thực hiện được.

“Chúng tôi loay hoay 1 - 2 năm chỉ để đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp. Tôi cho rằng chúng ta áp dụng luật nhưng lại mang tính địa phương cao, điều này đã gây cản trở cho doanh nghiệp. Làm sao cho đúng pháp luật là câu hỏi rất khó cho doanh nghiệp. Việc này ảnh hưởng lớn không chỉ với lĩnh vực bất động sản mà cả môi trường đầu tư tại Việt Nam”, ông Đức đánh giá.

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng Giám đốc Công ty CP DRH Holdings cho biết, vướng mắc pháp lý đối với bất động sản chiếm tới khoảng 80% khó khăn. Bản thân các nhà phát triển dự án đều lường được những khó khăn và đã tính con đường để vượt qua nhưng riêng khó khăn về chính sách như pháp lý đầu tư, pháp lý cho thị trường bất động sản thì không tính được…

Một phép tính nhỏ, nếu khó khăn như vậy thì thiệt hại thế nào? Như một sơ đồ 4 - 3 - 3 trong bóng đá, doanh nghiệp phát triển một dự án khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Giả sử 40% vốn vay ngân hàng mà dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, chính sách chồng chéo thì sẽ gây thiệt hại rất lớn.

Vốn vay từ ngân hàng hoặc trái phiếu, với chi phí bình quân 15% vốn thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% và trong vòng 5 năm dự án không triển khai được, doanh nghiệp sẽ bị lỗ 30%. Và, đây cũng chính là phần vốn đầu tư ban đầu của doanh nghiệp. Vậy là, doanh nghiệp chỉ còn lại 30% huy động của khách hàng, dù đã có dự án được cấp phép nhưng kẹt 5 năm vì vướng công tác tính tiền sử dụng đất.

“Trước đây, chúng tôi bán căn hộ chỉ 30 triệu đồng/m2, trong khi hiện tại dự án bên cạnh bán 50 triệu đồng/m2 nên doanh nghiệp phải đền bù cho khách hàng đã mua dự án số tiền tương tự. Như vậy, nếu tính theo sơ đồ bóng đá thì doanh nghiệp đã thua hàng tiền vệ, rồi thua tiếp hàng tiền đạo là vốn vay… Nói như vậy, không phải hoàn toàn đổ lỗi hết cho chính sách nhưng đâu đó, nỗ lực của một vài bức tranh của địa phương, còn bức tranh chung của thị trường vẫn còn nhiều vấn đề”, ông Sơn nói.

Sẽ được tháo gỡ?

Luật sư Trương Thị Hòa, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) lý giải, pháp lý là yếu tố then chốt của thị trường bất động sản. Bất động sản khó khăn về pháp lý vì liên quan đến rất nhiều luật khác nhau, từ Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đấu thầu, Luật đấu giá tài sản, Luật Phòng cháy chữa cháy…. Trong khi đó, luật của chúng ta lại không rõ ràng, chồng chéo khiến cho mỗi nơi, mỗi người hiểu một cách khác nhau.

“Chúng tôi cho rằng vướng mắc cơ bản trong pháp lý là những quy định liên quan đến tài chính. Như trong tài chính đất đai, nếu cơ quan thuế nói chưa doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ thuế thì doanh nghiệp không thể xong về pháp lý. Liên quan đến tài chính còn định giá đất, tiền sử dụng đất như thế nào. Doanh nghiệp có tiền đóng thuế mà chưa được thẩm định, định giá, chưa biết đóng bao nhiêu hay có doanh nghiệp đã có định giá, có số tiền thuế phải đóng rồi nhưng không có tiền đóng...”, bà Hòa nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, hiện nay chúng ta nên sử dụng thuật ngữ vùng đáy. Nhiều người cho rằng vùng đáy của thị trường đâu đó vào tháng 4, tháng 5 năm nay.

“Tuy nhiên, căn cứ số liệu của Sở Xây dựng TPHCM, tôi cho rằng vùng đáy từ quý I/2023 khi tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản âm 16,1% nhưng từ sau đó tốt lên dần. Kết thúc quý II/2023 vẫn tăng trưởng âm hơn 11% nhưng từ quý III vừa qua chỉ còn âm hơn 8%”, ông Châu nhận xét.

Về vướng mắc pháp lý, hiện nay có 3 vấn đề, đó là vướng quy định pháp luật; quy định dưới luật là các nghị định, thông tư; quyết định của cấp tỉnh. Chính những vướng mắc này gây khó khăn cho cán bộ, công chức xử lý hồ sơ liên quan tới lĩnh vực bất động sản như sợ trách nhiệm, đùn đẩy, ngại đề xuất.

Việc Trung ương ban hành quy định về bảo vệ quyền lợi cho cán bộ dám nghĩ, dám làm sẽ góp phần xốc lại tinh thần làm việc của đội ngũ công chức. Cùng với đó, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất , tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã nhấn mạnh việc sửa Luật Đất đai 2013 và các luật liên quan bảo đảm đồng bộ, thống nhất.