“Chiến lược “mua thấp – bán cao” có thể quay trở lại thị trường bất động sản Việt Nam ngay bây giờ”

Lãi suất giảm nhanh, nhà nước đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ, các dự án bất động sản khởi động trở lại, cơ sở hạ tầng được triển khai nhanh… đang được kì vọng sẽ thúc đẩy bất động sản đi lên một chu kì mới.

Theo chu kỳ, ít nhất 3 lần trong lịch sử 20 năm qua, sau khi ngân hàng “mở hầu bao”, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tan băng.

Ông Marc Townsend, Cố vấn cấp cao của Công ty TNHH Arcadia Consulting Việt Nam từng ở Việt Nam từ năm 1991 và chứng kiến 3 cuộc khủng hoảng bất động sản. Chia sẻ mới đây, ông cho rằng, thị trường truyền thống của thế giới sẽ theo chu kỳ tăng - giảm - tăng. Tuy nhiên ở thị trường bất động sản Việt Nam có một sự khác biệt đó là đóng băng - tan băng - đầu cơ - đóng băng - khó khăn - tan băng.

“Hiện thị trường đang chứng kiến một chu kỳ đi lên mới khi thanh khoản đang bắt đầu quay trở lại. Thị trường đã trải qua nhiều giai đoạn khác nhau để có được ngày hôm nay”, vị này nhấn mạnh.

Trong đó, thị trường bất động sản đang đóng băng sẽ dần tan băng một phần nhờ sự hỗ trợ từ các chính sách thông thoáng của Chính phủ như đấu giá đất yêu cầu quyền phát triển dự án, giải phóng mặt bằng được đàm phán trực tiếp giữa chủ đầu tư và người dân, cắt giảm thủ tục hành chính, đôn đốc các địa phương hỗ trợ doanh nghiệp, lãi suất hạ nhiệt...

Cùng với đó, những điểm nghẽn của thị trường, của doanh nghiệp địa ốc đang dần được giải quyết, nhất là bộ phận cấp phép và phê duyệt dự án đã nhanh hơn. Theo ông Townsend, tâm lý đầu tư toàn cầu đã, đang và sẽ tiếp tục chuyển dịch theo hướng thuận lợi cho Việt Nam. Trong khi dân số Việt Nam là dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh, khả năng chi trả cho nhà ở ngày càng cao sẽ là những yếu tố thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản trong 50 năm tới vẫn còn tăng trưởng.

Ngoài ra, cơ sở hạ tầng chắc chắn sẽ được hoàn thiện. Sau sân bay Long Thành, hệ thống tàu điện công cộng metro Tp.HCM, các tuyến đường vành đai… hướng tới làn sóng hạ tầng tiếp theo để đón đầu cơ hội cho thị trường bất động sản. Trong khi đó, máy tính bảng, iPhone và chip chiếm lĩnh thị trường sản xuất, thay thế sản phẩm dệt may. Sự kiện IPO VinFast đầu tiên của Việt Nam ở Mỹ đã thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư tại Mỹ cũng như toàn cầu về thị trường Việt Nam. Dù chậm hơn một chút so với mong muốn của các nhà phát triển nhưng hiện nay các doanh nghiệp bất động sản đã có những chuyển đổi về tư duy phát triển dự án vừa túi tiền đáp ứng được nhu cầu thật về nhà ở của người dân.

Theo ông Marc Townsend, các doanh nghiệp bất động sản sẽ tập trung phát triển các trung tâm đô thị mới đi đôi với cơ sở hạ tầng đầy đủ tiện ích phục vụ cuộc sống, sinh hoạt, học tập, giải trí, làm việc toàn diện cho người dân. Giá nhà thứ cấp sẽ tiếp tục tái cân bằng. Nhu cầu đang tăng lên với các điều khoản thanh toán hợp lý hơn và lãi suất thấp hơn.

“Khi người mua bắt đầu thấy giá và nhu cầu bắt đầu tăng trở lại, điều đó sẽ tạo ra sự cấp bách, được củng cố bởi nhu cầu dài hạn bền vững. Tôi cho rằng, các nhà đầu tư có tầm nhìn xa có thể tận dụng lợi thế của người đi đầu khi đà thị trường quay trở lại. Chiến lược “mua thấp – bán cao” lâu đời rất có thể được áp dụng tại thị trường bất động sản ngay bây giờ”, chuyên gia này nhấn mạnh.

Hiện nay, lãi suất vay ngân hàng dự kiến sẽ có sự điều chỉnh giảm rõ nét từ cuối năn nay. Động thái này thắp lên kỳ vọng cho thanh khoản nhà đất sẽ tăng trở lại và làn sóng cắt lỗ có thể sớm kết thúc. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia trong ngành, bất động sản khó quay lại chu kỳ tăng giá trong ngắn hạn.

Những nỗ lực 4 lần hạ lãi suất điều hành của Ngân hàng nhà nước từ đầu năm đến nay, đã giúp mặt bằng lãi suất huy động và lãi suất vay ngân hàng giảm. Tuy nhiên, nếu như tổng mức giảm các loại lãi suất điều hành hạ 0,5-2%/năm, đưa lãi suất huy động hạ nhiệt mạnh khoảng trên 3%, thì lãi suất vay ngân hàng vẫn chưa được giảm như kỳ vọng.

Theo ghi nhận, lãi suất vay ngân hàng mua nhà trong tháng 8 tại các ngân hàng hiện dao động từ 4,99 – 11,8%/năm. Mức lãi suất vay ngân hàng dưới 10% chỉ áp dụng trong 3 – 6 tháng, cao nhất là 1 năm, hết thời gian ưu đãi, hầu hết các ngân hàng đều tính theo lãi suất thả nổi, phổ biến ở mức 13 – 14,5%.

Mặc dù lãi suất đã giảm, nhưng nhiều người vẫn cho rằng con số hiện tại còn quá cao. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, khoảng 44% người được khảo sát cho rằng, mức lãi suất vay mua nhà dưới 8% là hợp lý để họ có thể xoay xở tài chính. Trong khi đó, 33% số người được hỏi chấp nhận đi vay nếu lãi suất vay dao động từ 8 – 10%. Chỉ có 14% số người còn lại đồng ý vay tiền với mức lãi suất từ 10 – 13%.

Việc lãi suất vay chưa giảm rõ nét khiến nhiều người mua tiếp tục động thái “chờ”, nuôi kỳ vọng khi nào lãi suất vay ngân hàng thả nổi hạ thấp hơn thì mới dám đi vay. Đây cũng là một trong các lý do khiến đà phục hồi của thị trường bất động sản chưa phục hồi rõ nét.

Theo những người trong cuộc, để thị trường không có thể dễ hồi phục nhanh, chỉ yếu tố về lãi suất là chưa đủ. Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới giao dịch trên thị trường. Chưa kể, dù lãi suất hạ nhưng việc tiếp cận vốn vay cũng rất khó khăn.

Theo đó, để làn sóng cắt lỗ bất động sản kết thúc thì ngoài việc hạ lãi suất, ngân hàng nhà nước cần có cơ chế để người mua đầu tư bất động sản dễ tiếp cận nguồn vốn, đơn vị phát triển dự án, chủ đầu tư dễ dàng có thêm dòng tiền để có thêm nguồn cung ra ngoài thị trường.

Đây được xem là thời điểm “chuyển giao” của thị trường bất động sản. Người bán có tâm lý chờ thị trường phục hồi, không muốn giảm giá bán thêm. Trong khi người mua ở trạng thái nghe ngóng mức lãi suất vay mua, và kì vọng giá bất động sản còn giảm thêm nữa mới xuống tiền. Chính tâm lý giằng co này khiến giao dịch còn khá yếu trên thị trường bất động sản. Một số chuyên gia trong ngành nhận định, phải bước sang đầu quý 2/2024, sự phục hồi của thị trường bất động sản mới dần rõ nét.