Chiết khấu sâu 60-70% từ đỉnh, cổ phiếu bất động sản đã thực sự hợp lý?

Trong bối cảnh lãi suất tăng, siết room tín dụng, chấn chỉnh thị trường trái phiếu, nhóm cổ phiếu bất động sản chịu áp lực lớn khi hàng loạt mã giảm 60-70% thị giá. Tuy nhiên, chiết khấu sâu chưa hẳn cổ phiếu đã rẻ, bởi sự hồi phục sẽ phân hoá theo triển vọng của từng doanh nghiệp.

Rủi ro trong ngắn hạn

Phân tích sâu hơn về nhóm cổ phiếu bất động sản, tại Talkshow Chọn Danh Mục do Báo Đầu Tư tổ chức, ông Vũ Ngọc Quang - Chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư – CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) đánh giá nhóm cổ phiếu bất động sản đã có đà tăng khá mạnh trong năm 2021, nên việc điều chỉnh mạnh hơn thị trường là điều bình thường. Với những nhịp giảm sâu, nhiều cổ phiếu bất động sản có thể có một số các nhịp hồi phục mang tính chất ngắn hạn. Song để kỳ vọng tăng trưởng 50 – 60% hay tăng băng lần như năm trước là rất khó.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh lãi suất có chiều hướng gia tăng hay việc bán hàng các dự án kéo dài hơn ước tính trước đó thì giá trị dòng tiền sẽ bị ảnh hưởng. Bên cạnh đó là trình trạng pháp lý của các dự án của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Đối với công ty có pháp lý mạnh có thể sẵn sàng cho dự án bán trong năm nay hoặc năm sau, nhưng có những dự án vẫn ở bước hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước. 

Nếu bản thân chủ đầu tư không có tiền nộp vào ngân sách nhà nước thì việc triển khai dự án bất động sản và thu lợi cho cổ đông rất khó, nên lợi nhuận mà nhà đầu tư tưởng tượng ra có thể hiện thực vào giá cổ phiếu là một câu chuyện khác.

Do đó, ông Quang cho rằng năm nay nhà đầu tư nên có cái nhìn đa chiều hơn về cổ phiếu bất động sản. Bởi trong năm 2021, nhiều nhà đầu tư thường định giá bất động sản theo kiểu "đếm cua trong lỗ" với kỳ vọng giá cổ phiếu bất động sản  có thể tăng cao từ 500.000 – 1 triệu đồng/cổ phiếu. Song sang đến năm nay cách định giá đó không còn phản ánh đúng bản chất. 

Trong ngắn hạn, chuyên gia SSI đưa ra quan điểm thận trọng với cổ phiếu bất động sản khi còn tiềm ẩn nhiều yếu tố ro về vấn đề room tín dụng, sức mua suy giảm và vướng mắc trong vấn đề pháp lý. Theo đó, nhà đầu tư không nên vội vàng ở thời điểm hiện tại mà cần chờ thêm những thông tin hỗ trợ cho ngành. Ví dụ là những thông tin tích cực về việc luật đất đai sửa đổi hay nghị định, quyết định liên quan đến thị trường vốn có liên quan đến thị trường bất động sản như nghị định 153 sửa đổi về trái phiếu,...

Nhà đầu tư cần thận trọng trước khi xuống tiền

Đưa ra chiến lược cho những nhà đầu tư đang "kẹp hàng" cổ phiếu bất động sản với khoản lỗ lớn, ông Quang cho rằng khó kỳ vọng cổ phiếu bất động sản phục hồi trong ngắn hạn, nên việc "gồng lỗ" sẽ khiến nhà đầu tư mất rất nhiều thời gian để về bờ. Do đó, chuyên gia cho rằng  nhà đầu tư nên cơ cấu một phần cắt lỗ và chuyển sức mua sang những nhóm ngành khác có triển vọng tốt hơn.

Với nhà đầu tư vẫn đang nắm giữ cổ phiếu bất động sản, ông Quang cho rằng có 2 yếu tố quan trọng nên theo sát. Thứ nhất, doanh nghiệp bất động sản trên sàn sẽ công bố những bản tin cho cổ đông hàng tháng, hàng quý cập nhật doanh số bán hàng trong kỳ đó. Nhà đầu tư nên kiểm tra thông tin đó một cách đều đặn để xem điều đó có đúng với kỳ vọng từ đầu năm của ban lãnh đạo hay không. Thứ hai là về mặt thời điểm, quý 2 thông thường kết quả kinh doanh chưa có nhiều đột biến và thường book lợi nhuận sẽ về cuối năm, nên nhà đầu tư cũng không nên vội vàng trong thời điểm hiện tại. 

"Nhà đầu tư nên quan sát kỹ lưỡng và đừng Fomo khi all-in vào cổ phiếu bất động sản khi có những nhịp hồi ngắn. Thay vào đó, chúng ta nên chờ thị trường có nền tảng vững chắc, bởi lúc này doanh nghiệp bất động sản có sự phân hóa, những doanh nghiệp có lợi nhuận, doanh số bán hàng tốt thì hoàn toàn có khả năng hồi phục trở lại", ông Vũ Ngọc Quang nhận định.

Mặt khác, vị chuyên gia vẫn cho rằng nhà đầu tư hoàn toàn có thể đưa ra một các danh sách cổ phiếu bất động sản có nền tảng kinh doanh tốt, định giá rẻ để theo dõi, khi nào thị trường có những cú điều chỉnh về vùng giá thích hợp để tham gia dài hạn có thể tiến hành giải ngân.

Khi định giá cổ phiếu bất động sản, vị chuyên gia cho rằng cần tính NAV hay tính chiết khấu dòng tiền các dự án thì sẽ lập FS (nghiên cứu khả thi) của dự án và phân bổ tiến độ bán trong tương lai và chiết khấu dòng tiền hiện tại để ra được giá trị công ty.

Ngoài phương pháp chiết khấu dòng tiền, nhà đầu tư nên kết hợp thêm phương pháp  P/E, P/B để định giá cổ phiếu. Theo đó, xác định chỉ số P/E, P/B của các cổ phiếu bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định và áp số đó vào thời điểm hiện tại. Giữa phương pháp đó có thể chia ra các phần cụ thể như 40% là tính theo chiết khẩu dòng tiền, 30% là chiết khấu theo P/E, P/B và từ đó đưa ra giá mục tiêu thực tế hơn và  phản ánh thị trường so với thời điểm hiện tại.