Cần chế tài “mạnh” để quản lý chủ đầu tư BĐS thiếu năng lực
Hàng loạt những dự án bất động sản án “treo” đang cho thấy chế tài quản lý đối với các chủ đầu tư thiếu năng lực vẫn còn đang rất “nhẹ nhàng”.
Điều chỉnh thời điểm huy động vốn khách hàng
Hiện nay, vấn đề huy động vốn khách hàng luôn ẩn chứa rất nhiều rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn người mua. Theo khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng sau khi đã xây dựng xong phần móng.
Trong khi đó, khoản (1.a) điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định việc ứng tiền “lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản". Còn tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 lại quy định việc ứng tiền “lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…”.
Nếu chiếu theo luật định, thì việc huy động vốn của khách hàng sẽ được thực hiện sau khi các chủ đầu tư đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng phục vụ bất động sản. Điều này phần nào có thể đảm bảo được quyền lợi của khách hàng và trách nhiệm của chủ đầu tư.
Nhưng thực tế cho thấy, đa phần các chủ đầu tư đều gặp rất nhiều khó khăn trong vấn đề này vì khoản tiền cho việc giải phóng mặt bằng là khá lớn. Nếu không huy động vốn khách hàng thì việc tiếp tục dự án sẽ rất khó. Dẫn đến nhiều chủ đầu tư năng lực yếu vì muốn gỡ vốn nên dẫn đến trường hợp huy động xong rồi “đắp chiếu”, gây thiệt hại nặng nề cho người mua.
Về phía Hiệp hội bất động sản thì cho rằng, việc huy động vốn khách hàng theo quy định hiện hành là chưa hợp lý. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (Horea) kiến nghị thì nên cho phép chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng tại thời điểm đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng) để giải quyết vấn đề vốn cho chủ đầu tư.
Bởi lẽ, sau khi lên kế hoạch dự án và tiến hành quy hoạch thì phía chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền lớn để giải phóng mặt bằng và ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. Vì thế, thời điểm này là lúc doanh nghiệp cần bổ sung vốn đề hoàn thiện cơ sở hạ tầng.
Cần chế tài “mạnh” để quản lý vốn huy động khách hàng
Theo ý kiến chung của ban lãnh đạo Horea, hiện nay các điều lệ tại khoản 4 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 ; khoản (1.b) và (1.d) Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản mang tính chung chung, chế tài rất nhẹ.
Những “hình phạt” đối với chủ đầu tư huy động vốn không đáp ứng các hình thức hay điều kiện quy định thì hợp đồng đã ký sẽ vô giá trị và bị xử phạt theo quy định hiện hành. Ngoài ra, đối với những trường hợp sử dụng vốn không đúng mục đích, chậm tiến độ thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ.
Điều này phần nào đã đẩy khách mua nhà phải khổ sở chờ đợi trong khi các chủ đầu tư thì liên tục “đắp chiếu”. Điển hình là vụ việc “treo” dự án của tập đoàn Vina Megastar làm chủ đầu tư vào năm 2008 trên địa bàn Hà Nội. Là một tập đoàn mới xuất hiện nhưng Vina Megastar nhanh chóng sở hữu bốn dự án nhà ở lớn với con số huy động vốn lên tới cả ngàn tỷ đồng. Cho tới hiện này, tất cả các dự án trên đều đang dang dở. Nhiều người mua nhà đang khóc dở, mếu dở vì chưa biết khi nào hoàn thành.
Còn tại thành phố Hồ Chí Minh, theo con số thống kê tháng 9/2013 thì có 689 dự án buộc phải “treo giò” vì thiếu vốn, chiếm khoảng 50% số dự án bất động sản trên địa bàn thành phố. Trên thực tế, các dự án không có điều kiện tiếp tục triển khai sẽ còn lớn hơn. Nếu dự án "dính" vào nguồn vốn vay của ngân hàng, vốn huy động của các nguồn khác nhau trong nước thì chắc chắn đều bị dừng lại.
Theo đó, đại diện tập đoàn Horea kiến nghị Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần có cơ chế cụ thể bao gồm các chế tài cần thiết để bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành bất động sản bàn giao cho khách hàng.
Đề xuất biện pháp quy định chủ đầu tư phải chuyển tiền huy động vào “tài khoản đóng” của ngân hàng và chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công công trình theo giai đoạn có sự giám sát của ngân hàng và đại diện khách hàng. Có như vậy, thì quyền lợi của người mua nhà mới được bảo đảm.
Hiện nay, vấn đề huy động vốn khách hàng luôn ẩn chứa rất nhiều rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn người mua. Theo khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng sau khi đã xây dựng xong phần móng.
Trong khi đó, khoản (1.a) điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định việc ứng tiền “lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản". Còn tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 lại quy định việc ứng tiền “lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…”.
Nếu chiếu theo luật định, thì việc huy động vốn của khách hàng sẽ được thực hiện sau khi các chủ đầu tư đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng phục vụ bất động sản. Điều này phần nào có thể đảm bảo được quyền lợi của khách hàng và trách nhiệm của chủ đầu tư.
Nhưng thực tế cho thấy, đa phần các chủ đầu tư đều gặp rất nhiều khó khăn trong vấn đề này vì khoản tiền cho việc giải phóng mặt bằng là khá lớn. Nếu không huy động vốn khách hàng thì việc tiếp tục dự án sẽ rất khó. Dẫn đến nhiều chủ đầu tư năng lực yếu vì muốn gỡ vốn nên dẫn đến trường hợp huy động xong rồi “đắp chiếu”, gây thiệt hại nặng nề cho người mua.
Về phía Hiệp hội bất động sản thì cho rằng, việc huy động vốn khách hàng theo quy định hiện hành là chưa hợp lý. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (Horea) kiến nghị thì nên cho phép chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng tại thời điểm đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng) để giải quyết vấn đề vốn cho chủ đầu tư.
Bởi lẽ, sau khi lên kế hoạch dự án và tiến hành quy hoạch thì phía chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền lớn để giải phóng mặt bằng và ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. Vì thế, thời điểm này là lúc doanh nghiệp cần bổ sung vốn đề hoàn thiện cơ sở hạ tầng.
Cần chế tài “mạnh” để quản lý vốn huy động khách hàng
Theo ý kiến chung của ban lãnh đạo Horea, hiện nay các điều lệ tại khoản 4 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 ; khoản (1.b) và (1.d) Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản mang tính chung chung, chế tài rất nhẹ.
Những “hình phạt” đối với chủ đầu tư huy động vốn không đáp ứng các hình thức hay điều kiện quy định thì hợp đồng đã ký sẽ vô giá trị và bị xử phạt theo quy định hiện hành. Ngoài ra, đối với những trường hợp sử dụng vốn không đúng mục đích, chậm tiến độ thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ.
Điều này phần nào đã đẩy khách mua nhà phải khổ sở chờ đợi trong khi các chủ đầu tư thì liên tục “đắp chiếu”. Điển hình là vụ việc “treo” dự án của tập đoàn Vina Megastar làm chủ đầu tư vào năm 2008 trên địa bàn Hà Nội. Là một tập đoàn mới xuất hiện nhưng Vina Megastar nhanh chóng sở hữu bốn dự án nhà ở lớn với con số huy động vốn lên tới cả ngàn tỷ đồng. Cho tới hiện này, tất cả các dự án trên đều đang dang dở. Nhiều người mua nhà đang khóc dở, mếu dở vì chưa biết khi nào hoàn thành.
Còn tại thành phố Hồ Chí Minh, theo con số thống kê tháng 9/2013 thì có 689 dự án buộc phải “treo giò” vì thiếu vốn, chiếm khoảng 50% số dự án bất động sản trên địa bàn thành phố. Trên thực tế, các dự án không có điều kiện tiếp tục triển khai sẽ còn lớn hơn. Nếu dự án "dính" vào nguồn vốn vay của ngân hàng, vốn huy động của các nguồn khác nhau trong nước thì chắc chắn đều bị dừng lại.
Theo đó, đại diện tập đoàn Horea kiến nghị Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần có cơ chế cụ thể bao gồm các chế tài cần thiết để bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành bất động sản bàn giao cho khách hàng.
Đề xuất biện pháp quy định chủ đầu tư phải chuyển tiền huy động vào “tài khoản đóng” của ngân hàng và chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công công trình theo giai đoạn có sự giám sát của ngân hàng và đại diện khách hàng. Có như vậy, thì quyền lợi của người mua nhà mới được bảo đảm.
Theo TRƯỜNG GIANG
