Nhà đầu tư ngoại kiến nghị nới quy định kinh doanh bất động sản

Trong báo cáo gửi đến Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF) 2013, ông David Lim, Trưởng tiểu nhóm Đất đai cho rằng Việt Nam cần nới lỏng và cụ thể hóa hơn nữa các quy định về kinh doanh bất động sản hiện đang được thể hiện trong dự thảo của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Về điều kiện đối với Đơn vị Kinh doanh Bất động sản, hiện nay luật đang cân nhắc về việc nâng mức vốn pháp định yêu cầu đối với các công ty thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản. Đồng thời các công ty thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản cũng được yêu cầu phải góp từ 15% đến 20% trên tổng vốn đầu tư làm vốn điều lệ để phát triển dự án bất động sản. Luật cũng đề xuất nhà đầu tư phải ký quỹ vào tài khoản để thực hiện và đầu tư vào một dự án.

Tuy nhiên, theo ông David Lim, do hiện nay đã có quy định về việc góp vốn vào vốn điều lệ tương ứng tỷ lệ với phần vốn cần cho dự án nên không cần phải đưa ra thêm bất kỳ quy định nào liên quan đến vốn đối với các công ty thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản. Việc quy định một mức vốn cố định cụ thể mà không xét đến tính chất của dự án phát triển bất động sản sẽ tạo ra sự phân biệt đối với các nhà đầu tư cũng như dự án vừa và nhỏ và không phù hợp với dự án bất động sản.

Liên quan đến quy định đối với nhà Đầu Tư Nước Ngoài, Tiểu nhóm Đất đai cho rằng, dù đã nỗ lực gia tăng các quyền của nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn chưa được phép thực hiện các hoạt động như: Cho thuê đất chưa có cơ sở hạ tầng; mua nhà và công trình xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua; được Nhà Nước giao đất, được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng hoặc để cho thuê đất đã có hạ tầng; cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.

"Sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản có tác dụng giúp thị trường bất động sản phát triển chín muồi hơn. Ngày nay, chúng ta dễ dàng bắt gặp nhiều công trình quy mô do các nhà đầu tư trong nước đảm trách thực hiện. Do đó, rủi ro rằng khi nhà đầu tư nước ngoài được cấp cho nhiều quyền hơn tại Việt Nam sẽ khiến nhà đầu tư trong nước gặp bất lợi đang dần giảm đi theo thời gian. Ngoài ra, việc cấp thêm quyền cho nhà đầu tư nước ngoài không phải là hoàn toàn không có lợi cho nhà đầu tư trong nước. Vì vậy, cần mở rộng các quyền của nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam", Tiểu nhóm Đất đai kiến nghị.

Về huy động vốn & nguồn vốn, ông David Lim cho biết, trong tình hình kinh tế hiện nay, nhà đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn trong việc huy động vốn cho phát triển dự án. Hiện cũng có các quy định pháp luật khác hạn chế việc cho vay đối với các nhà đầu tư bất động sản. Do đó, không cần thiết phải đưa ra thêm bất kỳ hạn chế nào đối với nhà đầu tư bất động sản trong dự thảo Luật kinh doanh BĐS và dự thảo Luật nhà ở.

Liên quan đến việc bảo lãnh, Tiểu nhóm phân tích Điều 27 của dự thảo Luật kinh doanh BĐS và Điều 4.21 của dự thảo Luật nhà ở có quy định về việc bảo lãnh cho nhà ở. Mục đích của quy định này là nhằm bảo vệ người mua và bảo đảm rằng quyền của người mua được bảo lưu trong trường hợp nhà đầu tư gặp phải bất kỳ vấn đề khó khăn gì. Đây là một sáng kiến tốt và cần được phát triển thêm. Quy định này sẽ mang lại nhiều lợi ích hơn nếu luật bổ sung thêm các nội dung chi tiết và rõ ràng hơn về cách thức thực hiện cơ chế này,  trong đó làm rõ ai là bên thứ ba có quyền cung cấp bảo lãnh, khoản phí bảo lãnh là bao nhiêu, các điều khoản về trách nhiệm của bên bảo lãnh và nhà đầu tư, cách thức thực hiện.