Ủy ban Pháp luật thẩm tra sơ bộ dự án Luật Nhà ở
Sáng 6/3, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đã thẩm tra sơ bộ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Sau gần tám năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở, lĩnh vực nhà ở đã đạt được những thành tựu quan trọng. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, quá trình thực thi các văn bản pháp luật về nhà ở đã xuất hiện nhiều tồn tại, hạn chế.
Một trong những bất cập lớn hiện nay là Luật Nhà ở hiện hành chưa có quy định yêu cầu các địa phương phải lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt là phải xác định rõ quỹ đất khi phê duyệt quy hoạch xây dựng và có kế hoạch huy động các nguồn lực cho phát triển đối với từng loại nhà ở. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng phát triển nhà ở tràn lan, theo phong trào, không theo quy hoạch, kế hoạch, làm mất cân đối cung-cầu về nhà ở, thiếu nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp, hộ nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhưng lại dư thừa nhà ở cao cấp.
Luật hiện hành mới chủ yếu quy định về phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường mà chưa quy định rõ các cơ chế, chính sách và chưa xác định trách nhiệm của Nhà nước, các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc phát triển nhà ở xã hội. Vì vậy, thời gian vừa qua, các doanh nghiệp chỉ chú trọng đến phát triển nhà ở thương mại, trong khi đó tại nhiều địa phương thì chính quyền lại chưa quan tâm đúng mức đến việc phát triển nhà ở xã hội…
Một bất cập khác, Luật Nhà ở quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở chưa chặt chẽ, chưa hợp lý và không bảo đảm các quyền lợi của các chủ sở hữu nhà ở khi thực hiện các quyền của mình đối với nhà ở, nhiều trường hợp đã hoàn thành việc mua bán nhà ở nhưng không thể chuyển nhượng cho người khác do chưa có quyền sở hữu, không đủ điều kiện được chuyển nhượng… Đây là những bất cập chủ yếu dẫn đến việc cần nghiên cứu, xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi).
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng phát biểu tại phiên họp.
Ban soạn thảo cho biết Luật Nhà ở (sửa đổi) được xây dựng trên quan điểm phát triển nhà ở phải được thể hiện trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, phải tuân thủ quy hoạch, chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của mỗi địa phương; phát triển nhà ở phải bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đáp ứng các yêu cầu về chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan tiện nghi, môi trường và phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước.
Phát triển đa dạng và hài hòa các loại hình nhà ở, bao gồm nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ; nhà ở để bán, cho thuê, mua phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng trong xã hội; hình thành các định chế tài chính phát triển nhà ở phù hợp để các doanh nghiệp và mọi người dân, đặc biệt là các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở; từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng tốt hơn cho các tầng lớp dân cư…
Chính phủ đề xuất 10 nhóm vấn đề cần sửa đổi. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ có 13 Chương với 178 Điều. So với Luật Nhà ở hiện hành có chín Chương với 153 Điều, dự thảo Luật này tăng thêm bốn Chương và 25 Điều.
Qua thảo luận đa số các ý kiến tán thành các quan điểm, yêu cầu xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi). Thường trực Ủy ban Pháp luật thấy rằng cần khẳng định việc tạo lập nhà ở trước hết là trách nhiệm của người dân. Trách nhiệm của Nhà nước là có chính sách khuyến khích, tạo điều kiện cho cá nhân tạo lập nhà ở, cho các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư phát triển, kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên theo đánh giá một số đề xuất chưa đưa ra được giải pháp hợp lý về nhà ở cho người thuộc đối tượng chính sách, người nghèo, người thu nhập thấp trong cơ chế thị trường mà vẫn mang dấu ấn của cơ chế “bao cấp” từ phía Nhà nước.
Về phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật được mở rộng hơn so với Luật hiện hành. Theo đó ngoài nhà ở riêng lẻ, các công trình xây dựng để khai thác, cho thuê như ký túc xá của sinh viên, công nhân, khách sạn, nhà nghỉ trong khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng, phục vụ thể thao và trong các khu dân cư hiện hữu, thậm chí là doanh trại quân đội, doanh trại công an đều được coi là nhà ở và chịu sự điều chỉnh của Luật này.
Một số ý kiến cho rằng tuy phạm vi điều chỉnh được mở rộng nhưng chủ yếu tập trung điều chỉnh nhiều vào lĩnh vực phát triển nhà ở theo dự án; còn nhà ở riêng lẻ, nhà ở hiện hữu tại các khu vực đô thị, điểm dân cư nông thôn thì chưa được thực sự quan tâm để điều chỉnh hợp lý trong Luật này; đề nghị cơ quan soạn thảo cần xác định rõ phạm vi điều chỉnh theo hướng chỉ quy định những nội dung đặc thù về nhà ở mà luật khác không điều chỉnh; tiếp tục rà soát để sửa đổi những nội dung chưa phù hợp hoặc đề xuất sửa đổi các quy định tại các luật khác để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, phù hợp với quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật…
Đại biểu Nguyễn Sỹ Cương, Ủy ban Pháp luật đánh giá dự thảo luật đã thiếu hẳn một quy định về nhà ở nói chung, dẫn đến việc ai muốn xây thế nào cũng được mặc dù chưa đáp ứng điều kiện chung. Theo đại biểu, đây là nguyên nhân của những căn nhà siêu mỏng thời gian vừa qua.
Theo Tờ trình, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở hiện có hai loại ý kiến. Thứ nhất thống nhất với Điều 14 dự thảo Luật là trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở; trường hợp tặng cho, đổi nhà ở giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ khi bên tặng cho, bên đổi bàn giao nhà ở cho bên tặng cho, nhận đổi. Loại ý kiến thứ hai, đề nghị các trường hợp mua bán, tặng cho, thuê mua, đổi nhà giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi hợp đồng được công chứng, chứng thực.
Vấn đề này, Thường trực Ủy ban Pháp luật nhận thấy, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là vấn đề quan trọng, liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu của chủ sở hữu nhà ở; đề nghị quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đăng ký tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, trừ trường hợp mở thừa kế theo quy định của pháp luật.
Quy định này sẽ hạn chế được thời điểm chuyển dịch quyền sử dụng đất và chuyển dịch nhà ở lại vào các thời điểm khác nhau, trong khi việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một mẫu thống nhất được cấp cùng một thời điểm.
Đại biểu Nguyễn Thị Kim Thúy, Ủy ban Về các vấn đề xã hội cũng có quan điểm đề nghị quy định theo hướng thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp mở thừa kế thì theo quy định của pháp luật dân sự; đồng thời cần thiết kế thêm quy định để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người dân trong trường hợp này…
Về quản lý 2% kinh phí bảo trì nhà chung cư, nhiều ý kiến cho rằng việc giao Cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (phòng xây dựng) nơi có nhà chung cư quản lý 2% kinh phí bảo trì nhà chung cư là không hợp lý, không phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện.
Để giải quyết vấn đề này, nhiều ý kiến tán thành giao Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý 2% kinh phí bảo trì, bởi khoản tiền này chính là của các chủ sở hữu nhà chung cư đóng góp, ban quản trị do các chủ sở hữu nhà chung cư bầu ra là đại diện cho các chủ sở hữu nhà chung cư đó, nên Ban quản lý là hợp lý, phù hợp thực tế.
Đại biểu Nguyễn Sỹ Cương và nhiều ý kiến khác đề nghị cần có quy định chặt chẽ về trách nhiệm và cơ chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, phòng tránh những rủi ro có thể xảy ra khi giao cho Ban quản trị nhà chung cư quản lý 2% kinh phí bảo trì…
Các ý kiến tại phiên thẩm tra đã phân tích để làm rõ hơn các vấn đề về Quỹ phát triển nhà ở xã hội; về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam; dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ…
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng thay mặt Ban soạn thảo đã tiếp thu và giải trình làm rõ thêm một số vấn đề các đại biểu nêu ra trong quá trình thẩm tra. Trên cơ sở các ý kiến tại phiên thẩm tra này, Ban soạn thảo sẽ khẩn trương hoàn thiện dự thảo Luật Xây dựng (sửa đổi) trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp thứ 26 sẽ diễn ra trong tháng Ba này xem xét, cho ý kiến.
Một trong những bất cập lớn hiện nay là Luật Nhà ở hiện hành chưa có quy định yêu cầu các địa phương phải lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt là phải xác định rõ quỹ đất khi phê duyệt quy hoạch xây dựng và có kế hoạch huy động các nguồn lực cho phát triển đối với từng loại nhà ở. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng phát triển nhà ở tràn lan, theo phong trào, không theo quy hoạch, kế hoạch, làm mất cân đối cung-cầu về nhà ở, thiếu nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp, hộ nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhưng lại dư thừa nhà ở cao cấp.
Luật hiện hành mới chủ yếu quy định về phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường mà chưa quy định rõ các cơ chế, chính sách và chưa xác định trách nhiệm của Nhà nước, các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc phát triển nhà ở xã hội. Vì vậy, thời gian vừa qua, các doanh nghiệp chỉ chú trọng đến phát triển nhà ở thương mại, trong khi đó tại nhiều địa phương thì chính quyền lại chưa quan tâm đúng mức đến việc phát triển nhà ở xã hội…
Một bất cập khác, Luật Nhà ở quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở chưa chặt chẽ, chưa hợp lý và không bảo đảm các quyền lợi của các chủ sở hữu nhà ở khi thực hiện các quyền của mình đối với nhà ở, nhiều trường hợp đã hoàn thành việc mua bán nhà ở nhưng không thể chuyển nhượng cho người khác do chưa có quyền sở hữu, không đủ điều kiện được chuyển nhượng… Đây là những bất cập chủ yếu dẫn đến việc cần nghiên cứu, xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi).
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng phát biểu tại phiên họp.
Ban soạn thảo cho biết Luật Nhà ở (sửa đổi) được xây dựng trên quan điểm phát triển nhà ở phải được thể hiện trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, phải tuân thủ quy hoạch, chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của mỗi địa phương; phát triển nhà ở phải bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đáp ứng các yêu cầu về chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan tiện nghi, môi trường và phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước.
Phát triển đa dạng và hài hòa các loại hình nhà ở, bao gồm nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ; nhà ở để bán, cho thuê, mua phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng trong xã hội; hình thành các định chế tài chính phát triển nhà ở phù hợp để các doanh nghiệp và mọi người dân, đặc biệt là các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở; từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng tốt hơn cho các tầng lớp dân cư…
Chính phủ đề xuất 10 nhóm vấn đề cần sửa đổi. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ có 13 Chương với 178 Điều. So với Luật Nhà ở hiện hành có chín Chương với 153 Điều, dự thảo Luật này tăng thêm bốn Chương và 25 Điều.
Qua thảo luận đa số các ý kiến tán thành các quan điểm, yêu cầu xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi). Thường trực Ủy ban Pháp luật thấy rằng cần khẳng định việc tạo lập nhà ở trước hết là trách nhiệm của người dân. Trách nhiệm của Nhà nước là có chính sách khuyến khích, tạo điều kiện cho cá nhân tạo lập nhà ở, cho các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư phát triển, kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên theo đánh giá một số đề xuất chưa đưa ra được giải pháp hợp lý về nhà ở cho người thuộc đối tượng chính sách, người nghèo, người thu nhập thấp trong cơ chế thị trường mà vẫn mang dấu ấn của cơ chế “bao cấp” từ phía Nhà nước.
Về phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật được mở rộng hơn so với Luật hiện hành. Theo đó ngoài nhà ở riêng lẻ, các công trình xây dựng để khai thác, cho thuê như ký túc xá của sinh viên, công nhân, khách sạn, nhà nghỉ trong khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng, phục vụ thể thao và trong các khu dân cư hiện hữu, thậm chí là doanh trại quân đội, doanh trại công an đều được coi là nhà ở và chịu sự điều chỉnh của Luật này.
Một số ý kiến cho rằng tuy phạm vi điều chỉnh được mở rộng nhưng chủ yếu tập trung điều chỉnh nhiều vào lĩnh vực phát triển nhà ở theo dự án; còn nhà ở riêng lẻ, nhà ở hiện hữu tại các khu vực đô thị, điểm dân cư nông thôn thì chưa được thực sự quan tâm để điều chỉnh hợp lý trong Luật này; đề nghị cơ quan soạn thảo cần xác định rõ phạm vi điều chỉnh theo hướng chỉ quy định những nội dung đặc thù về nhà ở mà luật khác không điều chỉnh; tiếp tục rà soát để sửa đổi những nội dung chưa phù hợp hoặc đề xuất sửa đổi các quy định tại các luật khác để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, phù hợp với quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật…
Đại biểu Nguyễn Sỹ Cương, Ủy ban Pháp luật đánh giá dự thảo luật đã thiếu hẳn một quy định về nhà ở nói chung, dẫn đến việc ai muốn xây thế nào cũng được mặc dù chưa đáp ứng điều kiện chung. Theo đại biểu, đây là nguyên nhân của những căn nhà siêu mỏng thời gian vừa qua.
Theo Tờ trình, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở hiện có hai loại ý kiến. Thứ nhất thống nhất với Điều 14 dự thảo Luật là trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở; trường hợp tặng cho, đổi nhà ở giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ khi bên tặng cho, bên đổi bàn giao nhà ở cho bên tặng cho, nhận đổi. Loại ý kiến thứ hai, đề nghị các trường hợp mua bán, tặng cho, thuê mua, đổi nhà giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi hợp đồng được công chứng, chứng thực.
Vấn đề này, Thường trực Ủy ban Pháp luật nhận thấy, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là vấn đề quan trọng, liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu của chủ sở hữu nhà ở; đề nghị quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đăng ký tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, trừ trường hợp mở thừa kế theo quy định của pháp luật.
Quy định này sẽ hạn chế được thời điểm chuyển dịch quyền sử dụng đất và chuyển dịch nhà ở lại vào các thời điểm khác nhau, trong khi việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một mẫu thống nhất được cấp cùng một thời điểm.
Đại biểu Nguyễn Thị Kim Thúy, Ủy ban Về các vấn đề xã hội cũng có quan điểm đề nghị quy định theo hướng thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp mở thừa kế thì theo quy định của pháp luật dân sự; đồng thời cần thiết kế thêm quy định để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người dân trong trường hợp này…
Về quản lý 2% kinh phí bảo trì nhà chung cư, nhiều ý kiến cho rằng việc giao Cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (phòng xây dựng) nơi có nhà chung cư quản lý 2% kinh phí bảo trì nhà chung cư là không hợp lý, không phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện.
Để giải quyết vấn đề này, nhiều ý kiến tán thành giao Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý 2% kinh phí bảo trì, bởi khoản tiền này chính là của các chủ sở hữu nhà chung cư đóng góp, ban quản trị do các chủ sở hữu nhà chung cư bầu ra là đại diện cho các chủ sở hữu nhà chung cư đó, nên Ban quản lý là hợp lý, phù hợp thực tế.
Đại biểu Nguyễn Sỹ Cương và nhiều ý kiến khác đề nghị cần có quy định chặt chẽ về trách nhiệm và cơ chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, phòng tránh những rủi ro có thể xảy ra khi giao cho Ban quản trị nhà chung cư quản lý 2% kinh phí bảo trì…
Các ý kiến tại phiên thẩm tra đã phân tích để làm rõ hơn các vấn đề về Quỹ phát triển nhà ở xã hội; về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam; dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ…
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng thay mặt Ban soạn thảo đã tiếp thu và giải trình làm rõ thêm một số vấn đề các đại biểu nêu ra trong quá trình thẩm tra. Trên cơ sở các ý kiến tại phiên thẩm tra này, Ban soạn thảo sẽ khẩn trương hoàn thiện dự thảo Luật Xây dựng (sửa đổi) trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp thứ 26 sẽ diễn ra trong tháng Ba này xem xét, cho ý kiến.
Theo Quỳnh Hoa
