Với quy định mới, doanh nghiệp ít vốn sẽ phải đứng ngoài “sân chơi” bất động sản

Ngày 25/11/2014, Quốc hội đã bấm nút thông qua 2 dự thảo Luật quan trọng trong lĩnh vực bất động sản đó là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Hai Luật này sẽ có hiệu lực từ 1/7/2015, từ đó được dự báo sẽ có ảnh hưởng lớn đến lĩnh vực bất động sản với nhiều vấn đề nóng được dư luận quan tâm như ký quỹ, bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai,…

Bên lề Hội thảo “triển khai gói 30.000 tỷ tại Quảng Ninh” ngày 13/12/2014, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng).

Thưa ông, một vấn đề “nóng” được dư luận quan tâm hiện nay đó là Luật mới có quy định về việc bảo lãnh việc bán nhà ở hình thành trong tương lai. Vậy ông có thể cho biết ý nghĩa, và tác động của quy định này đối với doanh nghiệp, người dân như thế nào?

Ông Vũ Văn Phấn: Đúng như vậy, về vấn đề bán nhà ở hình thành trong tương lai thì trước đây Luật cũ (Luật kinh doanh BĐS năm 2006) quy định chưa chặt chẽ. Thời gian vừa qua chuyện chủ đầu tư có thể vì lý do nào đó triển khai dự án chậm, hoặc không còn khả năng triển khai dự án nữa.

Do đó, người dân, nhà đầu tư đã nộp tiền cho chủ dự án rồi và dự án không bàn giao đúng tiến độ được, đương nhiên người dân phải chịu thiệt thòi. Vấn đề nữa là khiếu kiện, tranh chấp xảy ra.

Vì thế, để khắc phục những tình trạng trên thì Luật mới đã quy định để bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai với những nội dung sau:

Thứ nhất, điều kiện là chủ đầu tư đã phải GPMB, đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với dự án đã được phê duyệt. Đối với các nhà chung cư cao tầng phải xây xong móng, cái này không mới với luật cũ.

Thứ hai, khi muốn bán, thuê mua, cho thuê BĐS hình thành trong tương lai luật cũng quy định năng lực tài chính của chủ đầu tư. Chủ đầu tư muốn làm dự án thì chủ đầu tư phải ký quỹ theo Luật đất đai thì nhà nước mới giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất để làm các dự án BĐS. Việc ký quỹ được quy định theo Luật đất đai và Luật đầu tư cũng vừa thông qua về việc ký quỹ này rồi.

Như vậy, nếu chủ đầu tư không triển khai dự án thì tiền ký quỹ của chủ đầu tư sẽ bị xử lý. Điều này nhằm mục đích ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư.

Ngoài ra, khi quỹ rồi thì chủ đầu tư cũng phải có năng lực để triển khai dự án. Luật đã quy định chủ dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Một vấn đề mới mà Luật quy định đó là vấn đề bảo lãnh. Hiện nay theo Luật mới bắt buộc các doanh nghiệp muốn bán, cho thuê mua nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì bắt buộc chủ dự án phải có bảo lãnh.

Việc bảo lãnh có nghĩa chủ dự án muốn thu tiền của khách hàng trước khi bàn giao nhà để lấy vốn của để triển khai dự án thì buộc phải bảo lãnh. Ở đây, Ngân hàng thương mại phải có đủ năng lực về tài chính bảo lãnh.

Khi chủ đầu tư không thực hiện được cam kết với khách hàng theo hợp đồng thì ngân hàng có trách nhiệm trả tiền lại cho khách hàng.

Điều đó có nghĩa, khách hàng hiện nay hoàn toàn yên tâm khi chủ dự án có chậm tiến độ mà khách hàng muốn chủ dự án tiếp tục làm thì chủ dự án được làm còn khách hàng muốn lấy lại tiền thì chủ dự án phải trả, chủ đầu tư không có khả năng trả lại tiền thì ngân hàng sẽ trả thay.

Như vậy, Luật mới có ý nghĩa rất quan trọng khi có hiệu lực vào 1/7/2015 thì tôi nghĩ toàn bộ những thực trạng trên như phóng viên nêu sẽ được khắc phục.

Vậy, theo ông nhằm tránh tình trạng khiếu nại, khiếu kiện xảy ra trong vấn đề bảo lãnh thì cần có những quy định nào?

Ông Vũ Văn Phấn: Riêng về các trình tự thủ tục, các điều kiện, các quy định cụ thể mà ngân hàng bảo  lãnh trong Luật mới vừa rồi, thì Ngân hàng Nhà nước sẽ có quy định chi tiết. Vì thế, những vấn đề vướng mắc thì chắc chắn NHNN sẽ có những văn bản hướng dẫn làm sao cho thông thoáng nhưng cũng bảo đảm chặt chẽ và khắc phục được những vấn đề khiếu kiện, khiếu nại.

Luật mới cũng có quy định về việc nâng vốn pháp định của DN kinh doanh BĐS từ 6 tỷ lên 20 tỷ. Điều này có ảnh hưởng như nào tới DN, thưa ông?

Ông Vũ Văn Phấn: Vốn pháp định là vốn các ngành nghề kinh doanh có điều kiện như bất động sản. Luật mới quy định là không thấp hơn 20 tỷ, đó là quy định để thành lập doanh nghiệp. Còn khi làm dự án thì phải có ký quỹ và vốn chủ sở hữu chi tiết như tôi nói ở trên. Như vậy, sẽ đảm bảo được tiến độ dự án.

Thực tế, các dự án đã được phê duyệt tiếp tục được triển khai nhưng dự án mới thì phải tuân thủ theo quy định mới. Còn các DN đã đăng ký vốn pháp định 6 tỷ thì sau một năm phải bổ sung đủ 20 tỷ.

Chúng tôi đã thống kê cho thấy các DN kinh doanh BĐS khi thành lập có vốn dưới 20 tỷ hiện chiếm khoảng 60%. Như vậy, có trên 40% DN kinh doanh BĐS có vốn pháp định trên 20 tỷ là đủ điều kiện hoạt động. Nhưng số 60% DN hiện nay vẫn triển khai bình thường nhưng sau 1 năm kể từ khi Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực (tức 1/7/2016). Nếu DN không có đủ khả năng bổ sung vốn thì đương nhiên không thể vào “sân chơi” bất động sản được.

Gia Bảo