Choáng với trạng thái thăng, trầm thay đổi liên tục của thị trường bất động sản

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, trong tháng 5 vừa qua, thị trường bất động sản trên cả nước có dấu hiệu hạ nhiệt khi mức độ quan tâm giảm 7% so với cùng kỳ, tuy nhiên lượng tin đăng tăng 10% so với cùng kỳ.

Về loại hình, bất động sản bán ghi nhận mức độ quan tâm giảm ở tất cả các loại hình. Đặc biệt, đất nền ghi nhận giảm 12% còn đất nền dự án ghi nhận giảm 20% so với cùng kỳ.

Ngược lại, bất động cho thuê ghi nhận mức độ quan tâm ở tất cả các loại hình. Cụ thể, cho thuê văn phòng tăng 112%, cho thuê nhà mặt phố tăng 64%, cho thuê cửa hàng ki-ốt tăng 48%, cho thuê căn hộ chung cư tăng 9%.

Mức độ quan tâm giảm, giá rao bán vẫn tăng

Đáng chú ý, tại thị trường miền Nam, mức độ quan tâm bất động sản đã giảm 13% so với 5 tháng đầu năm 2021. Trong đó, một số tỉnh giảm khá nhiều như Cần Thơ (42%), Bà Rịa – Vũng Tàu (25%), Bình Dương (15%) và Đồng Nai (14%). Riêng Long An tăng 1% mức độ quan tâm do thời gian qua có làn sóng dự án đổ về đây.

Ông Đinh Hoàng Thắng, chuyên gia cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, sự sụt giảm mức độ quan tâm bất động sản có thể do các nguyên nhân như ngân hàng tiếp tục siết tín dụng cho vay, siết thuế chuyển nhượng bất động sản, ngân hàng nâng lãi suất tiết kiệm hay tâm lý các doanh nghiệp, nhà đầu tư đã e dè hơn sau những vi phạm của các doanh nghiệp trong kinh doanh bất động sản.

Cùng chiều diễn biến với thị trường bất động sản cả nước, thị trường bất động sản miền Nam cũng ghi nhận mức độ quan tâm của bất động sản bán giảm ở hầu như tất cả mọi loại hình, trừ phân khúc biệt thự liền kề không đổi, thì mức độ quan tâm thị trường cho thuê lại tăng trưởng ở hầu hết các phân khúc như văn phòng tăng 55%, kho xưởng tăng 20%, chung cư 15%, nhà mặt phố 14%.

Tại các tỉnh khu vực miền Nam (không bao gồm TP.HCM), lượng dự án được đăng tin ghi nhận mức giảm nhẹ so với 5 tháng đầu năm 2021. Thực tế, 4 năm qua số lượng dự án không tăng trưởng nhiều, phản ánh thực trạng nguồn cung hạn chế. Tuy nhiên, lượng tin đăng rao bán dự án lại không giảm đi mà vẫn tăng lên so với cùng kỳ năm trước, cho thấy nhu cầu bán hàng, quảng bá các dự án tăng lên dù lượng hàng giảm đi.

Đáng nói, bất chấp mọi yếu tố cung cầu có sự tăng lên hay sụt giảm thế nào thì giá rao bán của các sản phẩm đất nền, chung cư, biệt thự và liền kề đều tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước, dù bước giá có thấp hơn.

Cụ thể, giá rao bán đất nền dự án trong 5 tháng đầu năm tăng từ 14 triệu/m2 lên 17 triệu/m2, giá rao bán chung cư tăng nhẹ từ 31 triệu/m2 lên 32 triệu/m2, giá rao bán biệt thự liền kề từ 51 triệu/m2 lên 53 triệu/m2.

Về phân khúc đất nền, đất nền dự án có mức độ quan tâm sụt giảm 4% so với 5 tháng đầu năm 2021. Tuy nhiên, mức độ quan tâm của đất nền dự án vẫn giữ ở mức rất cao so với thời điểm trước dịch và bằng 117% so với 5 tháng đầu năm 2019.

Lượng tìm kiếm về từ khóa liên quan đến quy hoạch vẫn liên tục tăng cho thấy nhu cầu của xã hội vẫn tăng cao liên quan đến đầu tư đất nền và kiểm tra quy hoạch.

Tuy nhiên, báo cáo ghi nhận có sự trái chiều trong mức độ quan tâm đất nền ở các vùng miền. Cụ thể, ngoại trừ miền Trung có mức độ quan tâm đất nền tăng thì các vùng miền khác đều có sự sụt giảm.

Mức độ quan tâm đất nền toàn khu vực miền Nam giảm 8% nhưng vẫn có sự đảo chiều giữa các tỉnh. Tại Tây Ninh, mức độ quan tâm tăng tới 55%, trong khi những thị trường trọng điểm đất nền nhiều năm trước như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai và Bình Dương đều ghi nhận sự sụt giảm.

Như vậy đã có sự phân hóa ở một số thị trường, theo đó các thị trường mới nổi có mức độ quan tâm tăng lên, ngược lại, các thị trường đất nền vốn đã sôi động mạnh mẽ trước đây nay lại có sự giảm nhiệt.

Thị trường biến động mạnh

Đưa ra nhận định về thị trường bất động sản 5 tháng đầu năm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “Thị trường Việt Nam có những biến động có thể nói rất mạnh, ở trạng thái thăng, trầm thay đổi liên tục ở nhiều khu vực trên cả nước".

Ông Đính cho hay, hiện nay, nguồn cung trên toàn thị trường đang có những dấu hiệu tiếp tục khan hiếm, ít nguồn hàng đưa vào thị trường. Chúng ta cũng biết nguyên nhân bởi các quy định của pháp luật vẫn chưa được tháo gỡ.

Mặc dù, Chính phủ và các bộ ngành cũng đã có nhiều động thái, ban hành các hướng dẫn để tháo gỡ nhưng mà vẫn chưa theo kịp với xu hướng, sự bùng nổ của thị trường. Do đó, dẫn đến việc các dự án trên cả nước gặp khó, không đủ điều kiện để đưa hàng vào thị trường. 

Vì vậy, những dự án nào mà có thể mang vào thị trường thời gian vừa qua đều trở thành “ngôi sao” thu hút nhà đầu tư. Trong khi nguồn hàng khan hiếm thì dòng vốn cùng nhu cầu đầu tư lớn và không thỏa mãn nhu cầu đầu tư đã dẫn đến việc giá bị đẩy lên và tăng nhanh ở nhiều vùng, có nơi thậm chí tăng giá gấp đôi… 

"Đây là câu chuyện đã nhìn thấy trên thực tế, đặc biệt thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM không có hàng ra trong giai đoạn vừa rồi là lý do vì sao giá ở hai thị trường này tăng phi mã", ông Đính nhấn mạnh.

Khi nguồn cung khan hiếm, nhà đầu tư phải tìm cách tạo ra hàng nên thị trường xuất hiện cả hàng lậu và hàng giả. Nhà đầu tư đi gom đất tại các địa phương rồi chia tách thành các lô, thửa nhỏ để bán kiếm lời. 

"Việc này đã xảy ra ở nhiều địa phương. Quá trình mua đi bán lại tạo sự tăng giá rất mạnh ở một vùng nào đó nhưng không đóng góp cho sự phát triển kinh tế của vùng đó mà chỉ phục vụ lợi ích cho một nhóm đầu tư, đầu cơ cục bộ. Đồng thời, việc này tạo ra nhiều hệ lụy".

Chính kiểu đầu cơ, đầu lậu này tạo ra cơn sốt ảo, xuất hiện bong bóng cho thị trường ở khu vực đó. Đâu là câu chuyện của những tháng đầu năm 2022. Tuy nhiên, tình trạng này ngay lập tức được cảnh báo và ngay lập tức địa phương đã có hành động để ngăn chặn tình trạng trên”, ông Đính chia sẻ.

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh, Tập đoàn Hải Phát - Hải Phát Invest cho biết: "Năm 2022 là năm khó khăn thực sự với thị trường bất động sản, trong đó nguồn cung của thị trường không được tốt như các năm trước, nguồn cung hạn chế, giảm đến 50-60% so với 2 năm trước.

Tuy nhiên, nguồn tiền trên thị trường buộc phải vận động, bất động sản ở Việt Nam vẫn đang trong chu kỳ đi lên trong chuỗi thời gian dài, tôi cho rằng tâm lý đầu tư bất động sản ở Việt Nam vẫn tốt trong nhiều năm tới.

Với nguồn cung hạn hẹp, với chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, có thương hiệu tốt và có tệp khách hàng đã phát triển nhiều năm, tôi cho rằng năm 2022 lại là thời điểm thuận lợi với họ khi ra hàng, tạo sức hút của thị trường".