“Chông chênh” gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội

Người nghèo “khó” có tiền

Theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), lãi suất cho vay của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đến hết ngày 30/6/2023 đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm, với người mua nhà là 8,2%/năm. Với thực tế triển khai nhà ở xã hội (NƠXH) hiện nay, khó có chủ đầu tư hay người mua nhà nào có thể vay được vốn với lãi suất trên vì các dự án hiện rất khan hiếm và hầu hết đang ách tắc pháp lý, khó hi vọng trong 1 - 2 tháng tới hoàn thiện đủ điều kiện vay vốn.

Kể từ ngày 1/7/2023, định kỳ 6 tháng, NHNN sẽ thông báo lãi suất cho vay tới các ngân hàng thương mại với mức ưu đãi thấp hơn 1,5% - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại (NHTM) nhà nước gồm: Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank đang áp dụng.

Mức lãi suất thấp hơn tới 2% là một ưu đãi với chủ đầu tư, nếu cộng mức giảm từ phía người mua nhà thì tổng ưu đãi lãi suất lên đến 3% - 4% là một điều kiện tốt để phát triển nhà ở xã hội, cung cấp lượng hàng cho đại đa số người dân có nhu cầu thực về nhà ở. Vấn đề lo ngại là để triển khai một dự án NƠXH mất rất nhiều thời gian, nhanh nhất phải mất 12 tháng còn lâu hơn thì có thể vài năm. Lúc đó, tất nhiên mức 8,2% hay 8,7% không còn mà lãi suất sẽ tăng lên khá mạnh. Hiện nay, lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng thương mại bình quân 13,5% và theo quy định ưu đãi thì người mua NƠXH sẽ chịu lãi từ 11,5% - 12%. Đây không là lãi suất thấp của NƠXH nữa mà đã tiệm cận với nhà ở thương mại.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, đặt bài toán, với lãi suất cho vay mua nhà thời kỳ cao điểm lên đến 14% - 15%, vay ưu đãi thấp hơn 1,5% - 2% thì cũng không nhiều người có đủ khả năng để vay.

Thông thường, số tiền người vay phải trả cho ngân hàng cả gốc lẫn lãi không nên quá 50% thu nhập mỗi tháng, nhưng với lãi suất 13% trở lên, tiền phải trả cho ngân hàng rất nhiều.

Trong khi đó, lãi suất của ngân hàng Việt Nam là lãi suất thả nổi nên sẽ rủi ro cho người đi vay mua nhà trong bối cảnh lãi suất cao hiện nay. Nếu người mua nhà gặp rủi ro về thu nhập trong quá trình vay thì họ rất dễ vỡ nợ.

Trong khi đó, theo các tổ chức chuyên nghiên cứu thị trường, hiện nay phân khúc nhà ở được cho là phù hợp túi tiền và nhà ở xã hội có k hoảng giá từ 25-30 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP. HCM.

Thực tế cho thấy, giá nhà ở xã hội hiện nay cũng không còn rẻ khi bình quân mức giá công bố đều đã vượt ngưỡng 20 triệu đồng/m2 .

Mới đây, một dự án nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) đã công bố giá bán ở mức 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thực tế, mức giá trên chỉ là công bố, trường hợp nếu khách hàng đủ điều kiện mua thì có thể vẫn phải trả thêm một khoản “tiền chênh” hàng trăm triệu đồng.

Như vậy, với mức giá nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện nay vào khoảng 1,3 tỷ đồng cho 1 căn hộ 60m2 thì với mức thu nhập bình quân của lao động được Tổng cục thống kê công bố cho năm 2022 thì một hộ gia đình lao động có mức thu nhập trung bình chứ chưa nói đến hộ nghèo  sẽ phải tiết kiệm nhiều chục năm mới có thể mua được nhà ở xã hội.

Tiền có cũng lại “khó” giải ngân

Theo nhận định của các chuyên gia, song song với gói ưu đãi 120.000 tỷ đồng, Chính phủ có thể cần tính đến gói cấp bù lãi suất để chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn vay với mức lãi suất thấp hơn, nhờ đó người có thu nhập thấp mới dễ dàng tiếp cận và cũng sẽ hấp dẫn chủ đầu tư tham gia phát triển dòng sản phẩm nhà ở giá rẻ.

Nêu không có những điều chỉnh chính sách phù hợp thì nỗi lo ế vốn đã được cảnh báo. Thực tế cho thấy, trước đây, gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ về nhà ở cho người có thu nhập thấp và cho các chủ đầu tư vay để tạo nguồn hàng hóa có tiến độ giải ngân rất chậm.

Năm 2022, Quốc hội quyết sử dụng tối đa 40.000 tỷ đồng để hỗ trợ lãi suất 2%/năm. Tuy nhiên, đến hết năm 2022, giải ngân chính sách hỗ trợ 2% lãi suất mới đạt hơn 134 tỷ đồng, tương đương hơn 0,3%.

Theo GS.TSKH Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài gói 120.000 tỷ đồng là vốn các ngân hàng thương mại, không phải vốn ngân sách. Vấn đề còn lại là trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước phải thiết kế một gói tín dụng riêng dành cho nhà ở xã hội mới có thể giúp mục tiêu NƠXH về đích.

“Nếu không có cách tiếp cận nhà ở xã hội bằng chính sách đặc thù, nổi trội, sẽ không bao giờ có thể làm được”, ông Mại nói.

Trong khi đó, theo nhận định của ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng, hiện nay, muốn làm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân thì chủ đầu tư phải có quỹ đất, quy hoạch hạ tầng đầy đủ. Trong khi đây lại là trở ngại do thời gian qua rất nhiều dự án tắc nghẽn do vướng phải thủ tục pháp lý và còn nhiều bất cập.

Chia sẻ quan điểm trên, TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội cho rằng thực tế đang tồn tại một nghịch lý là dù nhu cầu về nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa phải là rất lớn nhưng nhiều dự án NƠXH mở bán nhiều lần vẫn không có người mua.

Nguyên nhân, theo TS. Đào Ngọc Nghiêm chính là do lựa chọn vị trí xây dựng không phù hợp. Nhiều khu xây dựng xa nơi làm việc, xa trung tâm thì sao có người đến ở. Đó là chưa nói tới quy mô, cơ cấu đối tượng và điều kiện ở tối thiểu chưa được nghiên cứu kỹ, chưa quan tâm đến đối tượng có nhu cầu mua.

Theo đó, TS. Đào Ngọc nghiêm nhận định bài toán đặt ra lại quay về câu chuyện tính căn cơ của chính sách, phải có sự đồng bộ từ quy hoạch đến triển khai đầu tư xây dựng, điều tiết nguồn lực gắn với nhu cầu thực tiễn cũng như yêu cầu định hướng phát triển kinh tế xã hội của các đô thị.

“Muốn có nhà ở xã hội giá rẻ thì trước khi tính đến chuyện vay vốn ưu đãi thì doanh nghiệp đầu tư phải có đất, mà đất thì phải được quy hoạch từ xa, từ sớm, có tầm nhìn và không điều chỉnh. Quy hoạch đó phải đồng bộ các yếu tố hạ tầng, không thể tùy tiện “dồn” nhà ở xã hội về những nơi “khỉ ho cò gáy” thì dù có rẻ cũng không ai mua”, TS. Nghiêm nêu quan điểm.