Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền cọc khi dự án BĐS có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh

Cuối phiên thảo luận toàn thể tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chiều 23/6, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã có phát biểu giải trình, tiếp thu và làm rõ hơn một số vấn đề lớn được các ĐBQH quan tâm.

Theo đó, đối với phạm vi điều chỉnh của dự án Luật, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện dự thảo theo hướng bảo đảm phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật bao quát được hoạt động kinh doanh BĐS, phân định rõ hoạt động kinh doanh BĐS và các giao dịch dân sự không vì mục đích kinh doanh khác.

“Cơ quan soạn thảo sẽ ra soát các quy định đảm bảo đồng bộ các nội dung liên quan đến giao dịch nhà ở giữa các Luật có liên quan, để đảm bảo việc kinh doanh nhà ở như mua bán, thuê, cho thuê mua nhà ở thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS. Chính sách phát triển nhà ở, sở hữu nhà ở và các giao dịch nhà ở khác như thừa kế, thế chấp, tặng, cho, hoán đổi nhà ở không có mục đích kinh doanh sẽ thực hiện theo Luật Nhà ở. Đảm bảo thống nhất, không chồng chéo với các luật khác có liên quan, đặc biệt là các Luật Đầu tư, Xây dựng, Nhà ở, Luật Đất đai…”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị làm rõ.

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát, bổ sung, hoàn thiện khoản 1, 2 và 3 Điều 10 dự thảo Luật. Tuy nhiên,  cơ quan chủ trì soạn thảo xin giữ lại Khoản 2 Điều 10 vì cần bảo đảm phạm vi điều chỉnh bao quát được đầy đủ các đối tượng kinh doanh BĐS, trong đó có đối tượng là cá nhân kinh doanh BĐS.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cũng làm rõ hơn quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó, dự thảo Luật đã quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều điều kiện đưa vào kinh doanh và đã được thực hiện giao dịch theo đúng quy định của pháp luật.

“Do nhà ở, công trình xây dựng là tài sản có giá trị lớn, khi trở thành đối tượng của giao dịch kinh doanh BĐS phải có đủ điều kiện để đưa vào giao dịch huy động vốn, qua đó bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chính đáng của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư dự án bất động sản”, Bộ trưởng khẳng định và cho biết, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện dự thảo Luật nhằm quy định phù hợp về thời điểm, điều kiện hình thức và số tiền đặt cọc mà chủ đầu tư dự án BĐS được nhận từ khách hàng, đảm bảo đồng bộ với Bộ Luật Dân sự và phù hợp với thực tiễn.

Tiếp thu và giải trình quy định về sàn giao dịch BĐS, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, đối với quy định các giao dịch BĐS hình thành trong tương lai thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS. Quy định giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán. Hiện nay chi phí quản lý bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng từ 8%-10 % giá bán bao gồm các chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán hàng… chi phí này cũng là chi phí đã được chủ đầu tư tính vào giá bán. Do vậy, chủ đầu tư có thể bỏ chi phí sử dụng bộ máy nguồn lực riêng của mình để tự tổ chức quản lý bán hàng hoặc thành lập sàn, hoặc thuê sản BĐS để thực hiện.

“Việc này có khi còn tiết kiệm chi phí bán hàng cho chủ đầu tư, vì các sàn BĐS là các đơn vị bán hàng chuyên nghiệp, có sẵn cơ sở dữ liệu khách hàng, có sẵn liên kết với các sàn, có sẵn các kênh tiếp thị, quảng cáo nên hiệu quả có thể cao hơn. Do vậy giao dịch BĐS qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch BĐS, nhằm minh bạch hóa hoạt động của tất cả các chủ thể tham gia thị trường, tránh rủi ro cho người dân”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ.

Liên quan đến nội dung môi giới BĐS, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, cơ quan soạn thảo tiếp thu và sẽ tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung,  hoàn thiện dự thảo Luật theo hướng tách riêng các quy định về quyền, nghĩa vụ, điều kiện hoạt động của tổ chức buổi giới BĐS cũng như cá nhân môi giới BĐS. Cá nhân môi giới BĐS chỉ phải chịu trách nhiệm trong trường hợp cung cấp thông tin không đúng, không đủ so với thông tin và hồ sơ do sàn giao dịch BĐS và tổ chức môi giới cung cấp.