Cần bổ sung quy định đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai

Liên quan đến việc bổ sung quy định đặt cọc bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai, Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty Luật TMC Lawyers, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, thời gian qua, rất nhiều chủ đầu tư cố tình lách luật huy động vốn qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ, hợp đồng hứa mua hứa bán... gây thiệt hại lớn cho người mua, thậm chí đã có nhiều vụ việc đã đưa ra tòa án.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là các chủ đầu tư lợi dụng các quy định của pháp luật có liên quan chưa quy định chi tiết hoặc quy định có sự khác nhau chưa đồng bộ, như quy định tại Luật Nhà ở, Kinh doanh BĐS, Đất đai và Bộ Luật Dân sự. Phần lớn các chủ đầu tư lách luật ký kết các hợp đồng góp vốn, đặt cọc… không ngoài khả năng huy động vốn để thực hiện xây dựng dự án.

Để bảo vệ người mua BĐS, Luật sư Cường đề xuất sửa đổi bổ sung thêm quy định về đặt cọc vào dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) theo hướng cho phép chủ đầu tư trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng được nhận đặt cọc, giữ chỗ với một tỷ lệ nhất định, khống chế ở mức dưới 50% giá trị tài sản.

Tuy nhiên, trước khi dự thảo luật được thông qua, để tránh hành vi kinh doanh BĐS "núp bóng", dựa vào các quy định của Luật Nhà ở, Kinh doanh BĐS hiện hành hoàn toàn có cơ sở để xử lý các hành vi huy động vốn khi chưa đủ điều kiện. Ví dụ như quy định cụ thể tại điểm a, khoản 3 Điều 57 Nghị định số 139 của Chính phủ về hành vi "Kinh doanh BĐS không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh", xử phạt từ 250-300 triệu đồng.

Ngoài hình thức xử phạt hành chính, chủ đầu tư còn phải chịu hình phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS đến 12 tháng. Tuy nhiên, có địa phương xem các hình thức đặt cọc, giữ chỗ, góp vốn… không phải là hình thức huy động vốn nên chỉ nhắc nhở hoặc xử lý về hành vi khác.

Đồng quan điểm, trong văn bản góp ý dự thảo Luật Kinh doanh BĐS gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cũng đề nghị bổ sung quy định đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm ký kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Cũng theo người đứng đầu HoREA, các đối tượng đã lợi dụng Luật Kinh doanh BĐS không quy định đặt cọc trước thời điểm BĐS hình thành trong tương lai đủ điều kiện và lợi dụng quy định tại khoản 2 Điều 3 và khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận.

Bên nhận đặt cọc nhận tiền đặt cọc giá trị lớn, có thể lên đến 90-95% giá trị tài sản rồi lừa đảo chiếm đoạt tiền gây thiệt hại cho khách hàng. Điển hình là vụ Alibaba lập dự án "ma", phân lô bán nền trái pháp luật, đã nhận tiền đặt cọc rất lớn so với giá trị tài sản đặt cọc rồi lừa đảo, gây thiệt hại cho khách hàng và cũng là nguyên nhân gây bất ổn thị trường BĐS.

HoREA nhận thấy, đối với dự án nhà ở, công trình xây dựng có mục đích phục vụ lưu trú hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư có nhu cầu nhận đặt cọc để thăm dò thị trường, thị hiếu khách hàng. Đồng thời khách hàng cũng có nhu cầu muốn đặt cọc để chốt được giá bán và được hưởng ưu đãi, chiết khấu tốt.

Tuy nhiên, tại điểm d khoản 4 Điều 24 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS chỉ quy định 1 trường hợp đặt cọc là chủ đầu tư. Đây là quy định đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng sau thời điểm BĐS hình thành trong tương lai đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Quy định là đúng, nhưng không cần thiết bởi đã được quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015.

Bên cạnh đó, nếu đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư đã có thể thu khoản tiền thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng theo quy định. Việc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng tại thời điểm này rất ít xảy ra rủi ro cho khách hàng và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.

Vì vậy, HoREA đánh giá, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS cần quy định điều kiện để được nhận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng phù hợp với từng đối tượng.

Cụ thể, đối với chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư. Giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị của BĐS.

Đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và đề nghị giá trị đặt cọc cũng không quá 5% giá trị nền nhà.