Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu chỉ điểm loạt khó khăn “kìm hãm” sự phát triển của bất động sản

Sáng 11/3/2024, Phó Thủ tướng Chính Phủ Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp trực tuyến Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới được ban hành.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đã có văn bản gửi đến Thủ tướng Chính phủ, Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng. Theo đó, ông Châu cho rằng, hội nghị có ý nghĩa rất quan trọng để rà soát đánh giá kết quả đã đạt được trong hơn 1 năm qua, chỉ ra được các bất cập, tồn tại, hạn chế và nguyên nhân; thống nhất các giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và Tổ công tác của các địa phương và việc phối hợp với các Bộ, ngành, cơ quan có thẩm quyền nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp trong thời gian từ nay đến cuối năm 2024, nhất là trong bối cảnh sau khi các Luật “mới” vừa được ban hành để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ông Châu cho biết, thị trường bất động sản bắt đầu rơi vào giai đoạn khó khăn nhất kể từ đầu quý 3/2022 đến hết năm 2023, trong đó Hiệp hội đã nhận định vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp chủ đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở.

Theo đó, giữa năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết trong cả nước đã có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc, chủ yếu là vướng mắc pháp lý, trong đó TP.HCM có hơn 148 dự án bị vướng mắc pháp lý không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng. 

Nhờ có hoạt động tích cực của Tổ công tác của Chính phủ và nhất là Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đến nay cả nước đã tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn cho khoảng 100 dự án bất động sản, nhà ở. Riêng, TP.HCM đã tháo gỡ khó khăn cho khoảng 30% trong tổng số 148 dự án bị vướng mắc.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng vẫn còn một số bất cập, vướng mắc trong việc xử lý vướng mắc của các dự án bất động sản, nhà ở do một số quy định của văn bản dưới luật.

Thứ nhất, ông Châu cho rằng bất cập, vướng mắc về thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” do điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Bất cập này dẫn đến hệ quả làm ách tắc gần như toàn bộ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, nhất là đối với các dự án nhà ở xã hội, mà đây lại là thủ tục đầu tiên mà nếu nhà đầu tư không làm được thủ tục này thì tắc tất cả cả thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo và cũng là vướng mắc của rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở đã báo cáo lên Tổ công tác.

Ông Châu chia sẻ thêm, hiện nay, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 98/2023/QH15 “về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố Hồ Chí Minh”, nhưng mới chỉ tháo gỡ vướng mắc về việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch đối với các dự án nhà ở xã hội, nên các dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM và các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại tại 62 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều bị vướng.

Hiệp hội đề nghị Tổ công tác xem xét đề xuất sửa đổi điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch để tháo gỡ khó khăn,vướng mắc cho tất cả các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại của tất cả các địa phương.

Thứ hai, bất cập, vướng mắc về xử lý chuyển tiếp về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành một phần quỹ đất (quỹ đất 20%) của dự án để phát triển nhà ở xã hội, bởi lẽ Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định dự án từ 10 ha trở lên thì phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án; dự án dưới 10 ha thì chủ đầu tư được lựa chọn xây nhà ở xã hội trong dự án hoặc hoán đổi quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương hoặc thanh toán bằng tiền. 

Vướng mắc phát sinh do Nghị định 49/2021/NĐ-CP tại khoản 4 Điều 1 lại quy định dự án từ 2 ha trở lên thì phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án. 

Do vậy, Hiệp hội đề nghị Tổ công tác và Bộ Xây dựng quan tâm bổ sung “quy định chuyển tiếp” trong dự thảo Nghị định về quản lý, phát triển nhà ở xã hội để xử lý bất cập trên đây theo quy định áp dụng trở về trước (hồi tố) đối với các quy định pháp luật có lợi cho các đối tượng bị tác động theo quy định của pháp luật về ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Thứ ba, đề nghị các địa phương xem xét giải quyết cho phép chủ đầu tư được tiếp tục huy động vốn đối với 30-50% sản phẩm nhà ở còn lại của dự án, trừ phần diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ cho đến khi chủ đầu tư hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) với Nhà nước.

Thứ tư, về một số vướng mắc đối với doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa hoặc liên quan đến phần diện tích đất, diện tích xây dựng trong dự án thuộc quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu của Nhà nước. 

Hiệp hội đề nghị Tổ công tác xem xét kiến nghị Thủ tướng Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật quản lý, sử dụng tài sản công 2017, Nghị định 126/2017/NĐ-CP, hoặc bổ sung quy định vào các nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023.