Chủ tịch HoREA: Thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn nhưng đã giảm đà rơi

Báo cáo 6 tháng đầu năm 2023 của Bộ Xây dựng đã nhận định thị trường bất động sản trầm lắng, khó khăn dẫn đến các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng. Theo đó, doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án, cắt giảm lao động.

Trong 5 tháng đầu năm 2023 đã có khoảng 88.000 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường tăng 22,6% và số doanh nghiệp thành lập mới giảm khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2022 và vốn đăng ký mới của doanh nghiệp cũng giảm mạnh.

Thị trường bất động sản vẫn đang trong tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trầm trọng trong tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu sản phẩm nhà ở vẫn mất cân đối, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền. Cụ thể trong 6 tháng qua, cả nước mới hoàn thành 25 dự án nhà ở thương mại với khoảng 10.000 căn, chỉ bằng 50% so với 06 tháng cuối 2022 và hiện đang triển khai thực hiện 659 dự án, giảm 39,6% so với 06 tháng cuối 2022; số dự án được chấp thuận đầu tư chỉ có 23 dự án, giảm 70,59% so với 06 tháng cuối 2022 và chỉ có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, bằng 37,5% so với 06 tháng cuối năm 2022.

Với phân khúc bất động sản phục vụ lưu trú có 56 dự án với 25.368 căn đang triển khai trên cả nước, gồm 20.470 căn hộ du lịch, 4.616 căn biệt thự du lịch và 282 căn văn phòng kết hợp lưu trú, giảm 55,6% so với quý 4/2022 và chỉ có 1 dự án được cấp phép mới, bằng 25% so với quý 4/2022.

Về số lượng giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm, tổng cộng chỉ có khoảng 187.000 giao dịch thành công, giảm 63,87%, chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền, trong đó số lượng giao dịch nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm đến 59,31% so với 06 tháng cuối năm 2022.

Cũng theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng cuối năm 2023 tổng giá trị trái phiếu đến hạn lên đến khoảng 158.500 tỷ đồng, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản đến hạn với giá trị 80.952 tỷ đồng, chiếm 51%.

Trong 6 tháng đầu năm 2023 tại TP. HCM, hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng trưởng âm 15,58% so với cùng kỳ (nhưng mức độ có giảm nhẹ hơn so với qúy 1/2023 tăng trưởng âm đến 16,2%) và chỉ có 8 dự án đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai với 6.313 căn giảm 33,3% so với 6 tháng đầu năm 2022. Về doanh thu kinh doanh bất động sản giảm 8,3% so với cùng kỳ (nhưng mức độ có giảm nhẹ hơn so với 4 tháng đầu năm giảm 14,6%, 5 tháng đầu năm giảm 11,5% so với cùng kỳ).

Theo đánh giá của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, kết quả này đã cho thấy thị trường bất động sản tuy vẫn còn nhiều khó khăn nhưng đã có dấu hiệu hồi phục, giảm đà rơi. Kéo theo ngành xây dựng cũng có dấu hiệu dần hồi phục như qúy 1/2023 tăng trưởng âm 19,8%, 6 tháng đầu năm 2023 mức độ tăng trưởng âm giảm còn 8,45%.

Theo HoREA, trong 6 tháng đầu năm 2023 chỉ có 689 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, giảm 52,6% với vốn đăng ký đạt 26.750 tỷ đồng, giảm 63,5% so với cùng kỳ năm trước. Về thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI vào lĩnh vực bất động sản có 03 dự án được cấp phép mới với vốn đăng ký 5,8 triệu USD, 04 lượt dự án điều chỉnh với vốn đăng ký 25,6 triệu USD, 25 lượt góp vốn với 99,6 triệu USD, nâng tổng vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản 6 tháng là 131 triệu USD. So với qúy 1/2023 chỉ có 6,9 triệu USD (không có dự án cấp mới, điều chỉnh vốn, chỉ có góp vốn), quý 2/2023 đã thu hút được vốn FDI tăng 18 lần. Kết quả này cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm, đặt nhiều kỳ vọng và sẵn sàng rót vốn vào thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, trong 06 tháng đầu năm 2023 chỉ có 02 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Nhưng có đến 62 dự án không đáp ứng đủ điều kiện làm chủ đầu tư do vướng mắc pháp lý theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Đầu tư và có tới 55 dự án đang được xem xét giải quyết, nên nguồn cung dự án bị “ách tắc” dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Hiệp hội nhận thấy, vướng mắc về yêu cầu phù hợp với quy hoạch đô thị của pháp luật về đầu tư khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội và dự án nhà ở thương mại sẽ được giải quyết khi Nghị quyết 98/2023/QH1 của Quốc hội “Về thí điểm một số cơ chế, đặc thù phát triển thành phố Hồ Chí Minh” có hiệu lực từ ngày 01/08/2023.

“Vấn đề mấu chốt thứ nhất là tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản. Trong tình thế thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn do sức mua rất yếu hiện nay dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, bị sụt giảm thanh khoản thậm chí bị mất thanh khoản lại đang bị tắc các nguồn vốn khác như tắc nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc bị tắc nguồn vốn huy động từ khách hàng thì việc được tiếp cận nguồn vốn tín dụng là “chiếc phao cứu sinh” đối với các doanh nghiệp bất động sản”, Chủ tịch Lê Hoàng Châu nhận định.

Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết tín dụng tiêu dùng bất động sản sụt giảm trong 6 tháng đầu năm 2023 so với cùng kỳ năm trước đã cho thấy người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận tín dụng hoặc giảm nhu cầu tín dụng có liên quan đến tâm lý giảm niềm tin thị trường. Nếu có cơ chế hỗ trợ về tín dụng sẽ giúp làm tăng sức mua và tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản.

Theo ông Châu, trong tình thế thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn hiện nay thì giải pháp tín dụng là giải pháp có tính đột phá và có tính lan tỏa nhanh nhất, rộng khắp nhất, nên đây là một quyết sách rất quan trọng của Nghị quyết 97/NQ-CP của Chính phủ.

Về vấn đề nguồn cung bất động sản, ông Châu cho rằng, trước hết phải tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án. Từ đó làm tăng nguồn cung nhà ở đi đôi với điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở để tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.