Chưa từng có tiền lệ Luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm, nhà đầu tư "chạy nước rút" mua nhà đất trước khi 3 Luật mới có hiệu lực từ 1/8/2024

3 Luật mới gồm Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8. Theo các chuyên gia, những điểm mới của 3 bộ Luật này sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn nhưng có thể sẽ khiến giá bất động sản tăng. Đặc biệt, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam cho rằng, chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng.

Theo ông Tuấn, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, giá đất mới được tính căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... Chi phí tính giá đất sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

"Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Nhưng theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm", ông Tuấn nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc Vũ Cương Quyết cũng cho rằng, quy định cấm phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng sẽ khiến phân khúc này trở nên khan hiếm nguồn cung. Thêm vào đó, chi phí của nhà đầu tư khi muốn tham gia phân khúc thấp tầng cũng sẽ tăng mạnh khi chi phí đầu tư phải bao gồm cả chi phí đất nền và xây thô. Chính vì vậy, giá đất nền đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao.

Trước những thay đổi của 3 Luật mới, ông Quyết khẳng định: "Khi 3 bộ Luật mới có hiệu lực, thị trường sẽ chuyển sang một giai đoạn mới, mặt bằng giá các sản phẩm bất động sản sẽ tăng cao, đặc biệt là phân khúc đất nền. Đầu tư vào thời điểm hiện nay, nhà đầu tư sẽ có cơ hội lựa chọn những sản phẩm đã hoàn thiện về pháp lý và có giá cả phù hợp hơn", ông Quyết khẳng định.

Quan sát thực tế cho thấy, đón đầu thời điểm Luật có hiệu lực, thị trường bất động sản đã xuất hiện một số nhà đầu tư đi săn đất tại các dự án đã được phân lô. Đặc biệt, ở khu vực ven Hà Nội, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa, phát triển mạnh công nghiệp cao càng thu hút nhà đầu tư và có nhiều giao dịch được thực hiện thành công.

Trong số các thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội, trong khi Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên giá đã tăng vọt trong cơn sốt giá thì Hà Nam vẫn là một trong những thị trường chưa được nhà đầu tư để ý bởi từ trước đến nay khu vực này vốn ít có dự án mới xuất hiện. Đây cũng là nguyên nhân khiến gần đây bất động sản Hà Nam bỗng thu hút các nhà đầu tư về tìm kiếm cơ hội.

Hà Nam sở hữu vị trí chiến lược ngay cửa ngõ phía Nam Thủ đô cùng quỹ đất lớn, hạ tầng giao thông hoàn thiện và đặc biệt là nhu cầu nhà ở tăng mạnh sẽ là hướng đi đầy triển vọng cho giới đầu tư. Đánh giá về thị trường này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định Hà Nam có quỹ đất dồi dào nhưng chưa có nhiều loại hình sản phẩm đa dạng, chưa trải qua sốt đất, giá đất ở đây vẫn còn thấp. 

"Vì thế, tiềm năng phát triển của bất động sản Hà Nam là rất lớn. Hơn nữa, các chính sách xúc tiến, ưu đãi và hỗ trợ đầu tư của tỉnh trong thời gian qua cũng được đánh giá cao. Do đó, Hà Nam là cơ hội tốt cho những nhà đầu tư biết đi trước đón đầu", ông Đính khẳng định.

Các dự án mới tại Hà Nam đang ghi nhận sự quan tâm lớn của nhà đầu tư.

Khảo sát thực tế cho thấy, hiện nay giá đất nền tại khu vực Hà Nam trung bình 18-25 triệu đồng/m2. Có thể kể đến như dự án Herita Midtown (Kiện Khê, Thanh Liêm) 17-25 triệu đồng/m2, Đồng Văn Green Park (Đại Cương, Kim Bảng) đang được giao dịch với giá 16-18 triệu đồng/m2, các lô đất tại KĐT Thanh Hòa (Thanh Hà, Thanh Liêm) được chuyển nhượng với giá 13-19 triệu đồng/m2. Nằm trong thành phố, giá Osaka Phủ Lý trong khoảng 42 triệu đồng/m2

Cùng với những dự án đất nền hàng cũ, nhiều dự án mới tại Hà Nam cũng đang thu hút một lượng lớn nhà đầu tư quan tâm. Điển hình như dự án Sun Hà Nam có quy mô lên đến hơn 400ha của Tập đoàn SunGroup dù chưa ra hàng nhưng cũng đang khuấy đảo nhà đầu tư tại thị trường này. 

Hay mới đây, KĐT Tân Thanh Elite City của Công ty TNHH đầu tư phát triển đô thị Tân Thanh cũng vừa giới thiệu ra thị trường với mức giá từ 15 triệu đồng/m2 cũng đã hút một lượng lớn nhà đầu tư Hà Nội lẫn người mua địa phương và các chuyên gia - lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp lân cận đến tìm hiểu. Được biết, Tân Thanh Elite City có quy mô lên tới 24,4ha, bao gồm hai phân khu phía Đông và phía Tây với đa dạng loại hình sản phẩm như: Shophouse, biệt thự, liền kề được dự báo sẽ tạo nên cơn sốt cục bộ trên thị trường bất động sản Hà Nam ngay sau khi ra mắt.

Ngoài những dự án trên, hiện thị trường bất động sản Hà Nam đang đứng trước cơ hội phát triển vô cùng lớn với nguồn cung dồi dào cùng sự góp mặt của các “ông lớn” bất động sản như: Vingroup, TNR Holdings, SunGroup, Flamingo, Kosy Group…Trong thời gian tới, nhiều ông lớn BĐS cũng đang có ý định góp mặt tại thị trường Hà Nam.

Đánh giá về cơ hội vào thị trường bất động sản Hà Nam hiện tại, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận: "Tôi cho rằng, bất động sản Hà Nam đang đứng trước nhiều cơ hội tỏa sáng khi bước vào một chu kỳ phát triển mới cùng với thị trường cả nước. Với việc liên tục đón sóng đầu tư hạ tầng, công nghiệp, Hà Nam sẽ nhanh chóng là điểm dừng chân của nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển ra khỏi các thành phố lớn".